Как продавать без посредников

Как быстро и выгодно продать квартиру без посредников?

При продаже квартиры нередко выясняется, что на неё наложен арест. Причем хозяин жилья может даже не подозревать об этом. В Караганде, например, квартира оказалась под арестом из-за долга в три (!) тенге коммунальному предприятию по вывозу мусора. Чтобы при продаже собственной недвижимости не обнаружились такие факты, к процессу лучше основательно подготовиться.

Первое, что приходит на ум, когда речь заходит о продаже жилья: нужно привести в порядок документы и саму квартиру. Всё это правильно, но главное, что нужно сделать — навести порядок в собственной голове. То есть подготовиться к, возможно, затяжному процессу продажи морально.

Советы психолога Елены Лазаревской, которые приведены ниже, имеют ценность ещё и потому, что специалист сама недавно выступала и в роли продавца, и в роли покупателя. Женщина уезжает жить в другую страну, в связи с чем и занималась реализацией личной недвижимости здесь и приобретением квартиры там, за рубежом.

Итак, вы решили продать собственные квадратные метры без чьей-либо посторонней помощи (риэлторов, частных агентов и пр.). Задайтесь вопросом: зачем я это делаю? И даже запишите ответ себе в тетрадку. Действие кажется абсурдным. На самом деле от него зависит, насколько успешно пройдет весь процесс продажи. Последнее довольно нервное занятие: собирать документы, общаться с потенциальными покупателями, которые не всегда в хорошем настроении, справляться с незапланированными ситуациями.

Определитесь с минимальной ценой квартиры

Если время не «поджимает», можно установить удобную для себя стоимость недвижимостиВопрос: «Зачем я это делаю?» сразу выводит на определенные сроки. К примеру, вам нужна крупная сумма, чтобы отдать долг. В этом случае с продажей квартиры, скорее всего, придется поторопиться. Но желание реализовать недвижимость может быть связано и с другими планами. Если время не «поджимает», можно установить удобную для себя стоимость недвижимости и терпеливо дожидаться своего покупателя. От поставленных сроков и целей опять же зависит насколько активными нужно быть в поисках нового хозяина.

Кстати, в основном покупатели будут «давить» на продавца. Они-то преследуют свои цели, и уж точно претенденты на квартиру заинтересованы в наименьшей цене. В результате борьбы противоположностей, владелец квартиры может начать «метаться»: «А вдруг не купят? Говорят, квартира у меня не очень» и прочее. Четкий план придаст ясность вашим действиям и поможет избежать стрессов и всплесков агрессии.

— Обязательно будут те, кто скажет: «Да ты что! Посмотри, вот у того был евроремонт, он за столько не продал!», — рассказывает психолог. — И найдутся те, кто будет говорить, что квартиру можно продать и дороже. Поэтому я настаиваю, что нужно чётко описать все позиции и стоять на них намертво. То есть понимать, что всё остальное меня не касается и у меня свои цели.

Второй шаг — определить минимальную цену. То есть должно быть несколько вариантов: оптимальный (самый желаемый), приемлемый («если за 100 тысяч долларов не купят, готов отдать за 85 тыс.») и минимальный («нижняя планка — не дешевле 75 тысяч»). Также нужно определиться со сроками — как долго я готов искать покупателя?

При продаже недвижимости без посредников не торопитесь

При продаже квартиры могут возникнуть ситуации, когда лучше взять паузу. Например, в случае с 6-м типом покупателей — хитрыми (типы покупателей см. ниже). Конечно, если вы чувствуете себя уверенно, никакие «перерывы» не понадобятся. Пауза в переговорах с конкретным продавцом нужна в случае негативных ощущений. Время общения с теми, кто осматривает квартиру, короткое. Иногда мы не успеваем осознать, проанализировать, что именно нам не понравилось в человеке и отчего такой дискомфорт. Сразу разрывать контакты с неприятным для себя покупателем не стоит.

«В случае продажи вообще не нужно делать резких движений», — советует психолог. Просто попросите покупателя подождать несколько дней, дать возможность подумать. За это время, уверена Елена Лазаревская, обязательно поступит нужная информация. Возможно, вы выработаете свой стиль общения с таким человеком. В самом крайнем случае откажитесь от дальнейших встреч и сможете объяснить себе, почему это делаете. Можно и переступить через антипатию. Главное, чтобы это не обошлось для вас дорого.

Как общаться по телефону с возможным покупателем квартиры?

Квартиру, в любом случае, нужно осматриватьС этого начинается контакт с потенциальными покупателями. Телефонный разговор несёт первоначальную информацию: где находится квартира, сколько стоит, метраж, когда можно посмотреть. Если вам сложно запомнить, что конкретно отвечать позвонившему — напишите шпаргалку. Эту информацию тоже можно занести в свою тетрадь с планом.

Слишком много времени разговорам уделять не стоит. Потому что квартиру, в любом случае, нужно осматривать.

— Не тратьте силы на подробные описания, — советует Елена Лазаревская. — Потому что бывает, что звонят просто для того, чтобы сравнить цены. Иногда звонят вообще непонятно для чего. Бывает, спрашивают: «А что у вас там есть?». Когда вы слышите неконкретные вопросы, которые требуют пространных описаний, лучше предложите: «Давайте договоримся, придёте, посмотрите и всё увидите сами».

Не бойтесь, что покупатель «отсеется»: если человек заинтересован, он придёт к вам домой, при условии, что вы вели себя вежливо. Так вы структурируете своё время. Большую часть информации от внешнего мира мы всё равно получаем через зрение. Так что никакие описания не заменят демонстрацию жилья.

Как показывать квартиру при продаже?

Лучше, если есть возможность встретиться с покупателем на улице. Тогда можно провести его наиболее выгодным путём до своей квартиры. Особенно это важно, если в вашем районе развитая инфраструктура.

— Провести человека через садики, супермаркеты, то есть показать все плюсы, — говорит Анастасия Голодникова, директор филиала оценочной компании BEM APPRAISAL. — Видите, всё рядом: тут школа, тут больница и так далее. Рассказать про хороших соседей и об ответственном КСК.

Даже профессионалы, типа оценщиков, в свои отчёты вставляют карты района и описывают инфраструктуру. Потому что эти факторы влияют на цену жилья и ценность в глазах покупателя. Благоустроенный двор и остановка недалеко от дома тоже повышают стоимость. Правда, наличие всех удобств, по словам специалиста, сделает квартиру не дороже чем на 5%. Основным фактором при формировании цены был и остается район, в котором расположена недвижимость.

Подъезд. Конечно, нужно стараться поддерживать чистоту на своём этаже. Слишком скрупулезно выметать пылинки не стоит. Идеальный порядок к приходу клиента тоже может насторожить. Ведь понятно, что весной и осенью в подъезде будет грязь из-за сырой погоды. Главное, чтобы на лестнице и площадке не валялись окурки, бумажки, не было неприятных запахов.

Ваша квартира. Все опрошенные специалисты однозначно сошлись в одном: беспорядок и неопрятность на корню убивает желание клиентов что-то покупать.

Риэлтор Анастасия Ксендз: Неухоженные квартиры продаются реже

— Для большинства покупателей нужно создать «картинку»: прилепить потолочку, если она где-то отвалилась, замазать, подклеить, если соседи топили. Иногда люди этого не делают. Мы просим подтеки убрать, хозяин проявляет агрессию: «Да пускай будет!». Только 20-30 процентов покупателей поймут, что это неважно. Особенно строители. Они разбираются в ремонте и видят основное: стены, хороший этаж и сами знают, как создать картинку. А остальные, зачастую, хотят заехать и ничего не делать. Сейчас ведь люди ипотекой «загружены»: из трёх два человека покупают жильё через банковский займ. На ремонт стараются не тратиться. Поэтому неухоженные квартиры продаются реже, чем те, которые хотя бы с косметическим ремонтом.

Оценщик Анастасия Голодникова: При сделке люди выбирают людей

— Для меня главное — чистота в квартире. Иногда заходишь, ремонт средненький, но сама квартира аккуратная. Это сразу говорит о хозяине. А это важно, потому что при сделке люди выбирают людей. При осмотре мне мешает, если всё захламлено: видишь только эти шкафы и коробки. В таких случаях нужно хотя бы немного «разгрести».

Эксперты указывают, что люди хорошо воспринимают чёткое пространство и ценят организованность. Поэтому, даже если некуда убрать вещи с балкона, то постарайтесь их хотя бы стопочкой выстроить. Разувшись в прихожей, покупатели не должны ощущать песок под ногами.

На посетителей отрицательно действуют и резкие раздражители: громкие звуки (орущий телевизор) и сильный запах — еды, например. Сама пища может быть качественной (решили вы рыбный суп сварить), но этот запах может не нравиться. Лучше — лёгкий, ненавязчивый аромат.

Запишите заранее все плюсы продаваемой квартиры

В своем плане, где записаны цели и сроки продажи, лучше также написать обо всех плюсах и минусах квартиры. Зачем? Чтобы ничего не забыть и быть готовыми к каверзным вопросам. Когда человек всё четко разграничил, он в разговоре интуитивно будет делать акценты на положительные стороны. В процессе планирования приходит осознание, что у вас хорошее предложение, и с этой идеологией вы пойдёте на продажу.

Владелец должен быть готов убеждать и описывать, демонстрировать достоинства и хвалить их. То есть, не просто давать объявления и ждать.

Риэлтор Анастасия КсендзЕсли есть видимые недостатки, о них тоже лучше рассказать самому. Но, психолог рекомендует делать это без причитаний. Избегайте извиняющегося тона. Просто опишите недостаток как факт и объясните причину. Например, стояки не поменяли из-за того, что нужно договариваться со всеми соседями, а это затяжной процесс. Если что-то выглядит не очень эстетично, лучше делать упор на функциональность.

Допустим, в квартире стоят старенькие деревянные окна. Покупатель возмущается: раз это не пластик, их надо будет менять. Значит стоимость стоит понизить на тысячу долларов. Но вы-то как владелец не один год прожили с этими окнами и знаете, что они добротные, хорошо закрываются, не создают сквозняков. Так что нервничать не стоит, а лучше спокойно рассказать покупателю о достоинствах.

В общении с потенциальными покупателями рекомендуется употреблять такие слова, как «хороший», «удобный», «надёжный», «порядочный», «комфортный», «выгодный». Те обороты, которые создадут общий благоприятный фон. Выражения с чрезмерной эмоциональной окраской, даже если они положительные, будут «напрягать» посетителя. Слова «прекрасный» и «великолепный» могут резануть слух также как и «плохой», «неисправный».

И последнее. Даже если составление плана у вас займёт полдня (будете что-то вспоминать и дописывать), время будет потрачено не зря. Так вы сосредоточитесь на главном. И если всё-таки для продажи решите привлечь риэлтора, план поможет договориться о совместной политике, которую вы будете проводить в отношении покупателей.

Типы покупателей недвижимости

Обвинители

Те, кто стремится купить подешевле и сбивают цену за счет обвинений. Во всём выискивают недостатки и до всего «докапываются». Причем недостатки не всегда являются таковыми. Например, им будет казаться, что ширина зала меньше, чем вы говорите. И даже техпаспорт квартиры их не переубедит. Или начнут прощупывать пол и указывать, в каких местах он скрипит. В общем, будут давить на психику и всячески обесценивать товар. Покупателей-обвинителей приводят в чувство прямые вопросы.

Мотивированные покупатели

Им нужна квартира, и есть определенная сумма денег (либо рассчитывают взять в ипотеку). Выбирают подходящий вариант, исходя из условий. Осматривать квартиру будут по-деловому: спросят, когда меняли ванну, нужно ли утеплять окна, какая разводка. Обращают внимание на моменты, которые необходимы для жизни. Серый пластик вместо белого на стояках их не смутит. Ставят вопрос прямо: какой торг уместен? Или говорят, что сумма меньше, но квартира им нравится, и хотели бы договориться. Это уже начало сделки, и с такими покупателями имеет смысл общаться.

Напористо-агрессивные

Навязывают свою цену. Просто говорят, что они хотят купить за определенную сумму. И добавляют: «Вы подумайте-подумайте. Вам всё равно никто лучше не предложит!». Создается ощущение, что владельцу делают большое одолжение. В зависимости от личности продающего, человек может подумать: «Эти люди так уверены в себе. Предлагают наличные деньги. А может, и вправду продать?».

Самоуверенные

Ведут себя по принципу: «Я сам всё знаю». Как правило, это люди, которые в жизни добивались всего сами. Поэтому уверены, что им нечему учиться у простых обывателей. В этом случае психолог советует самоустраниться. Это не самый тяжелый для общения тип человека. «Раз вы всё знаете, пожалуйста, смотрите, доступ открыт. Впечатление составите, телефон у вас есть, если что — позвоните».

Жалостливые

Давят на жалость, что ну никак не могут заплатить больше. И вообще, жизнь не удалась. Такой человек действительно может вызывать искреннее сочувствие. И проблемы у него могут быть ненадуманные. Но для того мы и должны составить предварительную инструкцию. Она подскажет, что у нас есть свои задачи и квартиру мы продаем для своих, заметьте, целей.

Хитрые

На продавца, вроде как, и не напирают. Но он всё равно испытывает дискомфорт от какого-то неявного принуждения. Это категория эмоциональных шантажистов. Открыто не жалуются и не критикуют. Но всё как-то так выворачивают, что визави начинает чувствовать опасения и вообще напрягается. То есть человека задевают эмоционально.

Неуверенные

Такие не могут решиться на выбор из нескольких предложенных вариантов и просят ответа от риэлтора или посторонних. «Иногда у меня складывается впечатление, что им все равно», — удивляется специалист.

Как продать квартиру самостоятельно без посредников: пошаговая инструкция

Продать квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если самостоятельно займетесь оформлением документов для продажи квартиры и  поиском покупателей, то их интересы, скорее всего, будет представлять профессиональный риелтор. Кроме того, большинство звонков в ответ на ваше объявление будет как раз от посредников независимо от того — продаете вы квартиру или покупаете.

Также аргумент о том, что самостоятельная продажа квартиры сэкономит деньги, также едва ли можно назвать корректным. Во-первых: услуги риелтора или агентства всегда, если конечно вы не связались с мошенниками, оплачивает покупатель. Во-вторых: цену на продаваемую квартиру устанавливает ее хозяин, а риелтор может лишь проконсультировать его в том или ином вопросе. В ситуации, когда цель владельца – быстро продать квартиру – ему все равно, откуда пришел покупатель.

Помимо этого, риелтор, опять же поможет собрать необходимые документы и, при необходимости, назначит время заключения сделки у нотариуса.

Как продать квартиру без посредников?

Если вы решили продать квартиру без посредников, постарайтесь избежать стандартных ошибок продавцов (продажа по заниженной цене, потеря времени из-за слишком высокой цены и т.п.). Внимательно изучите наши советы по самостоятельной продаже квартиры, чтобы обладать всей необходимой информацией и не потерять драгоценное время.

Большинство людей, которые продают квартиру без посредников, сталкиваются с одной и той же схемой: они рассказывают о своей идее продать квартиру своим родственникам, коллегам, знакомым и как минимум один из них (чаще всего тот, кто не так давно продал или купил квартиру) рекомендует им воспользоваться услугами брокера, т.е. посредника.

Человек перезванивает по рекомендованному ему номеру телефона, в лучшем случае встречается с рекомендованным, т.е. «проверенным» брокером, который делает фото квартиры выставляемой на продажу, копии ее плана, оговаривает возможную цену данной квартиры.

Некоторые брокеры к данным действиям добавляют еще одно – подписание договора услуг, по которому собственник продаваемой квартиры обязуется при продаже данной квартиры в любом случае привлечь (поставить в известность) данного брокера, что дает возможность этому брокеру получить с покупателя свой процент от стоимости квартиры.

Но давайте рассмотрим вариант, когда собственник решил продавать квартиру без участия брокеров.

Сразу стоит заметить, что полностью исключить общение с брокерами или посредниками, как их еще иногда называют, вам не удастся. Ведь на первое же размещенное вами объявление наряду с обычными покупателями к вам будут обращаться и представители таких же покупателей – как их логично называть с другой стороны. И что, вы будете отказывать им в просмотре вашей выставленной на продажу квартиры?

Конечно же нет, ведь для вас главное достигнуть своей цели, а ваша цель – продать вашу квартиру.

Итак, какие основные ошибки, допускает собственник квартиры при ее продаже без посредника

1. Продажа квартиры по заниженной цене
2. Потеря времени при завышенной цене
3. Не вовремя, неверно подготовленные документы и потеря возможного клиента

Продавая квартиру без посредника, вы четко должны понимать, что это займет у вас время, время, которое вы должны выкроить, урезав что-то другое – работу, общение с семьей, хобби. Просто будьте к этому готовы.

Шаг 1. Определяемся со стоимостью квартиры выставляемой на продажу.

Конечно же Вы, как продавец, заинтересованы продать квартиру как можно дороже. А собираясь продавать квартиру без посредника (брокера) вы предполагаете получить за нее еще и немножко больше чем ваши конкуренты, продающие подобную квартиру, но с брокерами.

Счастье, конечно же, бывает, но давайте смотреть на жизнь реальнее – если подобные вашей квартиры выставляются на продажу за сумму эквивалентную 100 тысячам условных единиц, то логично также поставить цену не сильно отличающуюся от уже выставленных квартир.

Если же вас еще и время поджимает – то логично выставить цену несколько ниже от ваших конкурентов.

Где же найти цены конкурентов? Самый первый источник в этом – Интернет сайты с объявлениями о продаже недвижимости, например сайт www.vladelec.ua. Абсолютно одинаковые квартиры найти практически нереально, но вот подобные – запросто.

Определите для себя максимальную цену по которой можно было бы продать вашу квартиру (исходя из цен на подобные квартиры) и минимальную, т.е. ту, за которую вы продали бы свою квартиру завтра.

Выставьте в объявлении сначала максимальную цену и посмотрите, сколько будет звонков по вашему объявлению, через некоторое время начните немного снижать цену.
ИТАК – СОСТАВЛЯЙТЕ ЦЕНУ НА СВОЮ КВАРТИРУ С УЧЕТОМ ЦЕН УЖЕ ВЫСТАВЛЕННЫХ КВАРТИР.

Шаг 2. Составьте правильное объявление.

В вашем объявлении о продаже квартиры обязательно нужно указать как можно больше фактов: этаж, общая площадь квартиры, количество комнат и их площади, наличие балкона или лоджии, материал из которого построен дом, где расположен дом – над дорогой или во дворе и т.д.

Идеально, конечно же, если сайт, где вы размещаете объявление предлагает стандартные поля для заполнения, тогда вы точно ничего не упустите и все необходимые данные будут доступны покупателям.

Сколько есть в интернете объявлений о продаже квартир, но посмотрите реально – сколько из них вы прочитали и захотели эту квартиру посмотреть?

Запомните, Ваше объявление должно заинтересовать покупателя, т.е. дайте максимум фактов о своей квартире, это сэкономит ваше время ответов на телефонные звонки и даст покупателю реальное представление о вашей квартире. Правильно изложенный фактический материал отфильтрует вам потенциальных покупателей и даст реальные звонки от тех людей, которые уже заинтересованы именно вашей квартирой.

А уже в процессе телефонного разговора вы сможете описать все достоинства вашей квартиры. В разговоре используйте такие слова как: уютная, светлая, чистая, теплая… Опишите свою квартиру так, чтобы человек захотел ее посмотреть.
Вспомните все достоинства, которые есть в вашей квартире, мы уверены, в любой квартире можно найти плюсы. Минусы нужно описывать только в том случае если они имеют принципиальное значение, например, если в вашей квартире нет кухни –это стоит указать, а если у вас поскрипывает паркет в некоторых местах, упоминать об этом необязательно.

Шаг 3. Фотографии

В наше время, при таком огромном количестве продаваемых квартир, нам трудно представить себе, как можно продать квартиру по нормальной цене без наличия фотографий.

Помните, хорошие фотографии – залог вашего успеха. Фотографировать квартиру нужно при хорошем освещении, максимально убрав все вещи и с тех ракурсов, которые показывают реальную планировку квартиры и ее достоинства. Сделайте побольше фотографий, если у вас красивая кухня – фотографируйте ее, просторный холл – покажите это на фото, интересно обыграна маленькая прихожая – это ваш плюс – делайте фото, прекрасный вид из окна – покажите это покупателю сразу. Очень часто фото говорят о продаваемой квартире покупателю больше чем несколько телефонных разговоров с ее владельцем. Если у вас нет возможности сделать фотографии самому, спросите о такой возможности у своих друзей, родственников, соседей, обязательно найдется кто-то, кто вам поможет в этом.

Шаг 4. Показы квартиры

Вы разместили объявление, принимаете звонки и люди готовы смотреть вашу квартиру.
Важное правило – назначайте или соглашайтесь на просмотры в удобное для вас время, т.е. тогда, когда вам не нужно бежать на работу или забирать ребенка из детского сада.

Лучше всего выделить для показов один или два дня в неделю, взять блокнот и четко записывать планируемые на этот день показы. Рассчитывайте на то, что на один показ у вас уйдет минут 30, а то час. Назначайте следующий просмотр так, чтобы вы могли уделить достаточно времени каждому потенциальному покупателю.
Не смотря на то, что вы пытаетесь продать квартиру без посредников, брокеры в данном случае ваши помощники, а не враги. И если звонит брокер и предлагает показать вашу квартиру его клиенту, соглашайтесь. Брокер в этом случае, так же как и вы заинтересован продать вашу квартиру. Хотя брокера стоит предупредить о том, что вы продаете свою квартиру без посредников, т.е. вы не разрешаете ему размещать объявление о продаже вашей квартиры от его имени или от имени агентства недвижимости.

Перед тем, как показывать квартиру сделайте в ней уборку, спрячьте все ненужные вещи, застелите кровати, максимально уберите все со столов, выбросите мусор, проветрите квартиру. Помните, что к вам покупатель зайдет со свежего воздуха и несвежий запах в квартире может сразу испортить впечатление о вашем жилище.
Спрячьте с видных мест ценные вещи или деньги, чтобы потом не ломать голову о том, что возможно у вас затерялось или пропало.

Как правильно вести себя во время просмотра вашей квартиры

Неизменное правило – будьте приветливы к людям. Продавая квартиру без посредников, именно вам отводится главная роль в рекламе вашей квартиры. Встречайте потенциальных покупателей уверенно, без суеты, с улыбкой. Этим вы показываете, что вам нечего скрывать, ваши намерения открыты и честны, что в этой квартире проживали добродушные, счастливые люди, а значит в квартире приятная атмосфера и благоприятная аура.

Покажите покупателям все помещения, комнаты, обратив внимание на достоинствах вашей квартиры. Если у вас солнечная сторона – обратите внимание на то, что в вашей квартире всегда светло и уютно, тепло, но не жарко. Если окна выходят в тенистый двор – говорите, что у вас тихо и слышно пение птиц.

Будьте немножко актером, но не переигрывайте. Умейте слушать и слышать покупателя.

Постарайтесь максимально честно ответить на все вопросы потенциальных покупателей, при этом сами не акцентируйте их внимание на недостатках.
Вы, как собственник квартиры также можете задавать покупателям вопросы, важным из которых является – планируют ли они покупать квартиру за деньги, которые у них уже есть или они предполагают продать свою квартиру, или будут брать кредит в банке.

В наши дни покупателей «с чистыми деньгами на руках» не так уж много, да и для вас это имеет значение только для того как много и долго будут оформляться документы.

Шаг 5. Документы

Продавая квартиру без посредников, все хлопоты по подготовке документов ложатся на ваши плечи. Те документы, которые не имеют срока годности, целесообразно подготовить заранее.

Копии правоустанавливающих документов, плана квартиры лучше всего иметь уже при просмотре, заинтересовавшиеся покупатели часто просят их показать и вы должны быть к этому готовы.

О том, какие документы нужны для продажи квартиры, вы можете прочитать в отдельной статье.

Если ваша квартира понравилась покупателям, то через какое-то время они сообщат о своих намерениях ее приобрести и в этом случае вам уже понадобятся оригиналы документов, ваш паспорт и его ксерокопия, и договор внесении задатка (не путайте его с договором аванса).

Аванс и задаток не одно и то же. Эти термины обозначают различные по своему существу юридические действия.

Различие заключается в том, что при неисполнении договора о внесении задатка сторона, ответственная за нарушение, теряет этот задаток (если ответствен получатель задатка (продавец квартиры), он возвращает его в двойном размере).
К авансу такое правило не применяется. И в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату. Значит, покупатель будет обязан вернуть полученный аванс в случае если покупатель передумает покупать квартиру.
Аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт обычно предусмотрен в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя.

Личный опыт. Продать и купить квартиру без посредников и выйти сухим из воды: реально ли это?

Операции с недвижимостью большинству белорусов кажутся «темным лесом», заблудиться в котором проще простого. Все-таки продаем и покупаем квартиры мы не каждый день, а максимум пару раз в жизни. Нашими страхами и недостатком опыта с успехом пользуются предприимчивые риелторы, зарабатывая на каждой сделке немалые деньги. Можно ли в таком щекотливом деле, как покупка или продажа недвижимости, обойтись без участия посредников? Журналист TUT.BY делится собственным опытом.

Как и многие, в повседневной жизни журналисты TUT.BY сталкиваются с решением множества проблем и нередко набивают шишки. В новом цикле материалов мы будем делиться личным опытом и, по возможности, давать советы новичкам. Вспоминаем известную истину: учиться лучше на чужих ошибках.

«Купить квартиру без риелтора? Это почти невозможно!»

Начну с того, что до заключения сделки в вопросах недвижимости мы с супругом напоминали неоперившихся птенцов. Решением квартирного вопроса занимались впервые в жизни и чувствовали огромную ответственность. Задача казалась не самой простой: нам предстояло продать однокомнатную квартиру в новостройке и купить «двушку» на вторичном рынке, по возможности вписавшись в те же деньги.

О работе риелторов на тот момент мы знали немного, но общее отношение к посредникам было одинаковым: лучше без них, чем с ними. Привычка экономить в ходе строительства «однушки» прочно пустила корни. А потому еще до наступления «времени икс» мы начали интересоваться возможностью продажи и покупки квартиры без помощи агентов. Со стороны знакомых и родственников столкнулись с непониманием: «это очень рискованно», «почти невозможно, устанете ходить по инстанциям», «потом проблем не оберетесь».

Находились и единичные положительные примеры, в реальной жизни и на форумах. Доводы в пользу самостоятельности казались вполне аргументированными. Во-первых, в век торжества интернета легко решается вопрос с рекламой, и помощь агентов в этом деле кажется весьма сомнительной. А во-вторых, соотношение стоимости услуг риелторов и их реального участия в сделке кажется абсолютно несоответствующим. Почему десяток показов квартиры стоит несколько учительских зарплат? Это мнения посторонних людей, опытом которых мы и воодушевились.

«Эксклюзивный договор: это вам ничего не будет стоить…»

Большинство сайтов, на которых размещают объявления риелторы, не являются их «секретной территорией» и доступны всем желающим. За небольшую сумму можно не только поднять свою рекламу на верхнюю строку в поиске, но и раскрасить ее во все цвета радуги. На составление текста у нас ушло 10 минут, еще столько же – на то, чтобы добавить фотографии. Мы с мужем так и не смогли понять, в чем заключается прелесть «эксклюзивной риелторской рекламы», особенно с тем условием, что по договору все расходы в итоге берет на себя клиент.

Еще одно спорное преимущество, о котором неустанно говорят агенты по недвижимости, это «помощь в анализе рынка и формировании цены». Действительно, адекватно оценить стоимость собственной недвижимости непросто. Но рынок все решил за нас. Изначально указав завышенную цену, мы каждую неделю исправно ее снижали и по числу звонков постепенно «нащупали» правильную стоимость квартиры.

К слову, интерес к объявлению со стороны агентов был с самого начала. Несмотря на то, что цена квартиры была объективно высокой, риелторы рассыпались в обещаниях ее продать. Но с одним условием: необходимо было подписать с агентством договор на эксклюзивные услуги, которые «ничего вам не будут стоить». Большинство агентов мало интересовала сама квартира, ее расположение и «начинка». Как нам показалось, главным было предложить сотрудничество.

Фото с сайта nasharyazan.info

Продаем самостоятельно: экономия почти 2000 долларов

Поддавшись на уговоры, уточняем: «Неужели совсем ничего не придется платить? А как же реклама?» И тут выясняется, что за рекламу, конечно, выложить деньги придется, и процент от стоимости проданной квартиры тоже никто не отменял. По закону сумма вознаграждения от продавца колеблется от 1 до 3 процентов (чем дороже недвижимость, тем ниже процент). Так, например, с квартиры стоимостью 80 тысяч долларов, согласно официальным тарифам, необходимо заплатить 2,3 процента, или более 1800 долларов. Плюс реклама и сопутствующие расходы. В рамках стоимости квартиры это, конечно, мелочи. Но, может быть, лучше потратить эти деньги на более приятные вещи?

Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила «и за себя, и за того парня». Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена.

К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный «козырь» всех агентств по недвижимости. Они обещают «собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки». В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.

Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни

Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.

Существует два варианта удостоверения сделки: по старинке у нотариусов  или у госрегистраторов, которые наделены этим правом с 2003 года. Но зафиксировать переход права собственности можно только в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, поэтому сегодня немало людей минуют этап нотариуса. Государственные регистраторы обладают наиболее полной базой по всем объектам недвижимости, и они ОБЯЗАНЫ проверять все нюансы, прежде чем зарегистрировать сделку купли-продажи. Если какая-то квартира, к примеру, находится под арестом, регистратор это увидит и просто-напросто откажет в ее продаже.

Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки.

Мы же предпочли подбирать варианты сами. Благо в интернете представлен широчайший выбор квартир. С риелтором или без, просматривать большое число вариантов придется все равно, поэтому покупателям в любом случае можно забыть о свободных вечерах. В момент покупки квартиры все твое время и мысли занимает только недвижимость. Где? Почем? С ремонтом или без? Окна во двор или на улицу? Был период, когда мы расстались с мыслью купить квартиру без помощи риелторов, поскольку их засилье на рынке просто колоссальное. Редкие объявления дают напрямую собственники. Все остальные любовно составлены агентами, причем грамотность и адекватность многих из них вызывает вопросы.

«Капитальный ремонт лайт» и «вся инФОструктура»

Мне до сих пор трудно поверить, что кто-то доверяет операции с недвижимостью людям, которые называют инфраструктуру «инфоструктурой», слово «встроенный» пишут с одной буквой «н» и после каждого слова ставят по три восклицательных знака. Впечатлили яркие эпитеты. Квартиру в плохом состоянии тактично называют «полностью готовой к ремонту» или квартирой, которая «позволяет все переделать под свой вкус». Иногда в ней бывает «капитальный ремонт лайт» (на вопрос «капитальный или все-таки лайт?» риелторы ответить затрудняются).


Если недвижимость не имеет ярких преимуществ, для нее все равно подберут правильные слова. Квартира может быть хорошей, уютной, солнечной, прекрасной. Рядом обязательно живут дружелюбные, респектабельные и интеллигентные соседи. Двор не может быть никаким другим, кроме как зеленым и тихим. И ни в коем случае нельзя забывать о счетчиках воды, якобы именно их наличие решает исход процесса приобретения квартиры. Штамп «вся инфраструктура» есть в каждом втором объявлении. А как вам «окна с панорамным обзором» в квартирах стандартного проекта?

Иногда агенты сознательно вводят покупателей в заблуждение. В объявлении двухкомнатная квартира на деле оказывается однокомнатной, но просто «очень большой, поэтому в ней легко сделать перепланировку». Встречались нам и «новостройка» в доме 70-х годов (со справедливой подписью «такое редко где бывает!»), и девятиэтажка, в реальности оказавшаяся хрущевкой. Каким-то удивительным образом большинство домов для агентов расположены рядом с метро, будь то Курасовщина или Зеленый Луг (всего-то 5-10 остановок).

Покупаем без риелтора: экономим от 60 до 120 базовых величин

Отдельно хочется сказать о стоимости риелторских услуг для покупателей. Их порядок закреплен законодательно. Тем не менее, за один и тот же объем услуг каждый агент норовит получить разные суммы. Так, например, мы с мужем сами подбирали вариант по интернету. В качестве вознаграждения нам назывались самые разные цифры — 120 базовых, 105 со скидкой, 90 — «по большой дружбе» и так далее. После того как мы просили расшифровать, какие именно услуги входят в эту стоимость, многие «сдувались». Молниеносно вспоминали, что подбора варианта стоимостью 45 базовых величин не было, поэтому услуги становились дешевле. Некоторые, особенно стойкие, держались до конца, с пеной у рта доказывая, что показ найденного нами варианта равен его подбору.

Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием «ремонт». По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов.

Возможно, даже после прочтения этой истории многие скажут, что продажа и покупка недвижимости без риелтора — это большой риск и нервотрепка. Своим рассказом я не призываю следовать моему примеру. Но существует и такой вариант, более дешевый и совсем не такой страшный, как его малюют.

Итак, чтобы самостоятельно продать, а затем купить недвижимость, необходимо: 

1. Внимательно изучить ситуацию на рынке. Вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость в различных районах города, а также иметь четкое представление о планировках квартир, их преимуществах и недостатках.

2. Составить короткое, но емкое и содержательное объявление о продаже квартиры. Не забудьте правильно указать год строительства дома и его расположение, площадь квартиры, ее состояние, а также ориентировочную цену, иначе всю эту информацию придется повторять каждому потенциальному покупателю. Реальная близость к метро, капитальный ремонт в доме и свежий ремонт в квартире являются безусловными преимуществами. Качественные фотографии  квартиры и схема ее планировки красноречивее многих слов.

3. Подготовиться к большому числу звонков от агентов. Необходимо четко сформулировать свое желание продать квартиру самостоятельно и идти на контакт только с теми риелторами, у которых есть реальные заинтересованные покупатели.

4. Иметь в виду, что телефонные разговоры и  многочисленные показы квартиры отнимут немало времени. Если для вас оно — деньги, лучше отказаться от самостоятельной продажи и все-таки обратиться к специалисту.

5. Общаясь с потенциальными покупателями, помнить, что при проведении операций с недвижимостью принято торговаться. В среднем продавцы сбрасывают от 1000 до 3000 долларов от заявленной изначально стоимости. Чем дороже квартира, тем больше скидка.

6. Покупатель подтверждает свое намерение приобрести квартиру тем, что оставляет задаток (в районе 1000 долларов), от продавца чаще всего требуется написать соответствующую расписку.

7. Перед оформлением сделки купли-продажи необходимо сделать ксерокопии ряда документов (свидетельство о государственной регистрации, паспорта, свидетельства о браке, если квартира является общим имуществом), а также взять выписку из лицевого счета.

8. До того как поставить свою подпись в договоре, убедиться в том, что покупатель заплатил вам деньги в полном объеме. Будет нелишним проверить подлинность денежных купюр в одном из банковских отделений.

9. Задавшись целью купить квартиру без риелтора, нужно быть готовым к тому, что число предложений от собственников значительно меньше, чем от агентств. Придется потратить время на поиск оптимального варианта.

10. Выбирая квартиру, важно трезво оценить все возможные недостатки: расположение рядом с шумной улицей, отсутствие в шаговой доступности магазина, детских садов и школы, наличие пьющих соседей и т. д.

11. Убедиться в том, что в квартире никто не прописан, особенно дети. Попросить собственника квартиры подготовить развернутую выписку из лицевого счета, которая отражает ее историю. Заранее договориться обо всех нюансах: кто уплачивает пошлину за регистрацию сделки, каким образом и где будут переданы деньги за квартиру, в какие сроки продавец должен освободить помещение.

12. Перед тем как оформить сделку, есть смысл записаться на бесплатную консультацию в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Специалисты подскажут, какие документы в вашем конкретном случае должен подготовить продавец и покупатель. Обычно требуются:

— свидетельство о государственной регистрации
— технический паспорт квартиры
— копия лицевого счета
— нотариально заверенные согласия от супруги продавца, участников приватизации или членов семьи собственника (только в том случае, если они прописаны в квартире)

13. Заключить договор и отмечать новоселье!

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Сегодня на Habrealty.ru:
вы получите пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

Инструкцию представлю как можно более кратко и четко. Поэтому, если будут вопросы — задавайте в комментариях.

Шаг №1:

Подготовка к продаже квартиры

Первое, что вам надо подготовить:

  1. номер телефона для приема звонков
  2. установить стоимость квартиры
  3. объявление о продаже
  4. привести в порядок квартиру
  5. подготовить документы

Теперь вкратце по-порядку.

Покупаем новый номер телефона
Так как вы решили продать квартиру без посредников — принимать звонки будете самостоятельно.

Отдавать свой номер телефона в свободное плавание на многочисленные доски объявлений — немного легкомысленное решение.

Поэтому делаете просто. Выходите на АВИТО вашего города, в строке поиска пишите «симкарты». Находите, объявление, звоните продавцу и покупаете симку, без заключения договора в оператором связи.

Я не знаю, почему такой бизнес процветает, но не грех им воспользоваться, т. к. заморочек с договорами нет.

После использования можно спокойно выкинуть симку и забыть.

Определим стоимость квартиры
Стоимость важный нюанс. Определили правильно — все покупатели ваши, неправильно — стоите и продаете год, теряя свои деньги, съедаемые инфляцией..

Обычно, попасть в нужную стоимость просто = цена аналогов — 5% — это ваша цена.

Как определяем стоимость квартиры:

  • штудируете объявления на АВИТО или ЦИАНе, выбрав их по вашим параметрам (район, количество комнат, состояние, этаж)
  • смотрите динамику изменения стоимости по выбранным квартирам, если это возможно
  • прозваниваете аналоги и узнаете, чем они лучше/хуже и готовы ли на торг

Составляем объявление
При составлении объявления вам важно получить звонок. Делаем детальное описание.

Как продать квартиру без посредников, намекнув покупателю, что вы ждете его? Указываем, что вы собственник или даем иные на это намеки — без посредников, своя и т. д.

Если продаете и не покупаете взамен — подсластите «объявление» словом «чистая продажа».

Если готовы документы, добавьте еще и «документы готовы».

Ваш телефон должны обрывать либо посредники, либо покупатели, либо и те и другие. Если нет — смотрите предыдущий пункт — определение стоимости.

Подавайте сразу платное объявление. Кстати, поэтому размещайтесь на крупных досках объявлений. Это говорит о вашем желании продать, тем более квартир сейчас в продаже больше, чем надо — вам важно быть заметнее в этой толпе.

Покупайте размещение сразу на месяц.

Приводим в порядок квартиру
Не обязательно делать тотальный или косметический ремонт. Состояние квартиры говорит о состоянии вашей души и разума. Адекватный и уважающий себя человек продает чистую и уютную квартиру.

Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры

Покупатель же, заходя в прибранное помещение (не обязательно с ремонтом), понимает, что его ждали и положительно настраивается на покупку.

Шаг №2:

Показы квартиры при продаже без посредников

Что делаем на этом этапе продажи без посредников:

  1. показы покупателям и посредникам
  2. документы
  3. торг

Как и кому показываем
Готовьтесь, что вопреки вашему желанию, на просмотры будут проситься и посредники и реальные покупатели и «туристы».

Покупатели могут сначала прийти с риэлтором, а через 5 минут вернуться без него. Вы так же почтительно встречаете их и ведете диалог, договариваетесь на задаток, если сойдетесь в цене.

Мы же выясняем, как продать квартиру без посредников (пошаговая инструкция), поэтому риэлторов, которые к вам придут выражая свое недовольство посылаете на АВИТО, где вы разместили объявление со своим номером телефона и приписками — «собственник» и «без посредников».

Документы
Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите, что долгов нет, что вы адекватны, открыты для диалога и настроены на продажу.

Документы давать на руки не следует, просто дайте посмотреть (не фотографировать).

Торг
Если пришедшие на просмотр вызывают вас на торг — торгуйтесь! Пусть на 10 тыс, но уступите. Уступив в малом, выиграете в большом — продадите квартиру.

Шаг №3:

Задаток

Примечание: договор задатка придерживает покупателя за вами, т. к. просто так от покупки отказаться он не сможет — понесет финансовые потери.

Пошаговая инструкция задатка:

  1. определить сумму задатка (обычно не более 50 тыс)
  2. составить документы для задатка — их должно быть три (составляете правильно, иначе его признают авансом)
  3. получить задаток и не расходовать полученные деньги!
  4. определяете дату выхода на сделку

Принимаете задаток независимо где его вам дают — через агентство, либо только между вами и покупателем, например, у вас дома.

Для составления документов для оформления задатка лучше привлечь грамотного юриста по жилищным вопросам. Иные годятся в меньшей степени, в виду отсутствия практики, в большинстве случаев.

Шаг №4:

Подготовка документов к сделке

Пакет документов зависит от категории покупателя и вида расчета с вами.

Если покупатель платит наличкой — понадобится минимальный пакет документов. Если ипотечник, понадобится оценка квартиры банком, справка из ПНД.

Так же покупатель может запросить дополнительные справки, чтобы проверить вашу квартиру на «юридическую чистоту».

Противиться этому не стоит, потому что ваша цель — продать квартиру!

При этом вам придется запастись терпением недели на две, т. к. предстоит марафонский забег по инстанциям и госучреждениям для получения всевозможных справок и документов.

Я вам обещал дать пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников, но напоминаю, что она краткая.

Более подробную инструкцию, как и где собрать все необходимые справки и документы смотрите:

  • в видео-роликах Клуба Самостоятельные в недвижимости.

Если без посредников вы сами не можете обойтись — купите консультацию у риэлтора и он объяснит вам, какие документы и где собрать.

Шаг №5:

Сделка купли-продажи квартиры

Вам необходимо определиться, как осуществите получение денег от покупателя — через банковскую ячейку или аккредитивом и где.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на сделке:

  • проверяете собранные для регистрации сделки документы (оригиналы и копии)
  • определяетесь со способом и местом передачи денег
  • если передаете деньги через банковскую ячейку не забудьте проверить их на отсутствие фальшивок
  • если квартира меньше 5 лет в собственности, указывайте сумму поменьше, чтобы размер налога был небольшим
  • купюры пересчитывайте и перепроверяете два раза (если через банковскую ячейку)
  • следуете в отделение Росрееста или МФЦ на регистрацию перехода прав
  • ДКП подписываете в присутствии регистратора.

На этом пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, подошла к завершению.

Как продать квартиру без посредников

07.02.2016   10 563
Автор: MyRealtor.by

Как продать квартиру самостоятельноВпервые столкнувшись с таким долгим и трудоемким вопросом, как продать квартиру, продавец оказывается перед выбором: пройти этот путь самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости. Последнее за справедливую плату организует все должным образом: проведёт стоимостную оценку жилья, найдёт покупателя и подготовит заключение сделки. Впрочем, возложив все заботы на риэлтора, ознакомиться с тем, как проходят основные этапы продажи квартирыне помешает.

Тем, кто осмелился провести эту сложную процедуру без посторонней помощи, бояться нечего. Полная картина продажи недвижимости складывается из отдельных этапов. Они имеют отдельные требования и рекомендации к себе, обладают некоторыми нюансами.

Основные этапы самостоятельной продажи квартиры

Этапы продажи квартиры без посредников

Оценка стоимости квартиры

Самостоятельно определить цену квартиры можно из рекламных сообщений о продаже аналогичного жилья в посвященных недвижимости изданиях или интернет ресурсах. Размер ценника обусловлен не только количеством квадратных метров, но и другими параметрами оценки. Например, местоположением дома, его состоянием, этажом, планировкой, наличием балкона, подвала, раздельного санузла.

Заявленная в объявлении цена – лишь пожелание продавца. Завысив её, можно упустить покупателя, снизив – выгоду. Реальная стоимость всегда находится между этими границами.Параметры оценки квартиры

Подробнее узнать о способах и параметрах оценки недвижимости можно в статье «Самостоятельная оценка квартиры».

Предпродажная подготовка

Перед продажей квартиру необходимо привести в порядок, придать ей товарный вид. Делается это при помощи косметического ремонта и создания универсального интерьера. На время показа в ней должно быть опрятно и светло. Это расширяет пространство и создает более уютную атмосферу. А вот громоздкая старая мебель и личные вещи хозяев сложат у покупателя неправильное впечатление. Следовательно, лучше убрать изжившие себя вещи, детские игрушки, личные фотографии и излишние предметы декора.Этапы предпродажной подготовки квартиры

Рекомендуем ознакомиться со всеми хитростями предпродажной подготовки в статье «Как быстро продать квартиру по максимальной цене».

Рекламная компания

Работа в этом направлении сводится к выбору способа распространения рекламы и грамотного составление рекламного текста.

Самым востребованным и доступным в современном мире способом является размещение рекламных объявлений на посвященных недвижимости сайтах. Однако специализированные газеты, каталоги, рекламные листовки все еще находят свое применение и дают положительный эффект. Чему отдать предпочтение зависит от класса квартиры и статуса потенциального покупателя.

Текст рекламного сообщения должен быть сжатым и содержать максимум информации о квартире. Привлечь внимание можно грамотно сделанными фотографиями и схемой планировки.Способы рекламы квартиры

Все способы эффективной рекламы недвижимости для её быстрой и выгодной продажи читайте в статье «Как правильно рекламировать квартиру при продаже».

Показ квартиры

Представить квартиру в более выгодном свете и убедить покупателя в том, что именно это жилое помещение ему подходит – вот главные задачи для продавца. Поэтому, чтобы при осмотре не упустить важных деталей и в целом не упустить покупателя, необходимо составить сценарий показа. Определить в нем, где выгоднее всего встречать покупателя, как провести «экскурсию» по комнатам, на чем сделать акцент, к каким вопросам предусмотреть ответы и как завершить показ.

По дороге к Вам покупатель в незнакомом районе может заблудиться, поэтому встреча должна проходить на остановке либо другом броском, но немноголюдном месте. По пути к месту назначения можно расписать ему все преимущества микрорайона.

Осмотр самой квартиры следует начать с самого просторного помещения. В диалоге с покупателем важно подчеркнуть без стеснения все её достоинства. По завершении необходимо выяснить у покупателя его мысли, и если существуют сомнения, то попытаться развеять их.Как показать квартиру при продаже

Инструкция и тонкости показа недвижимости покупателю при продаже в статье «Эффективный показ квартиры при продаже». Она поможет выгодно показать и быстро продать вашу квартиру.

Торг с покупателем

Размер возможной скидки продавцу желательно определить заранее и во время торга не выходить за её пределы. Сам торг нужно начинать после окончания осмотра квартиры покупателем. Изучив все её достоинства и недостатки, он вправе потребовать снижения цены. Но соглашаться на все его условия нельзя. Скидку нужно обосновать, она должна выражаться в конкретной сумме и выдаваться на основании взаимных уступок.Как торговаться при продаже квартиры

Несколько советов и правил торга с покупателем при продаже недвижимости узнайте в статье «Правила торга при продаже квартиры».

Оформление задатка и предварительного договора купли-продажи

Преимущества предварительного договораНередко достигнув договоренностей о покупке недвижимости, продавец начинает паковать свои вещи и подготавливать бумаги на продажу. Тем временем покупатель может все еще находиться в поиске лучшего варианта. Или, наоборот, покупатель предвкушает въезд в новую квартиру, а продавец, не прекращая показы, ждет того, кто заплатит больше. Такой расклад вещей вряд ли кого-то обрадует.

Предварительный договор и внесение задатка обязывает выполнить все договоренности. За несоблюдение записанных в договоре пунктов пострадавшая сторона вправе обратиться в судебную инстанцию и защитить свои интересы. Если договор обеспечен задатком, то сторона, нарушившая его, выплачивает материальную компенсацию, равную сумме задатка.

Обязательно ознакомьтесь с правилами оформления задатка и предварительного договора купли-продажи в статьях «Договор задатка (соглашение о задатке)» и «Предварительный договор купли продажи квартиры».

Сбор документов

Сбор документов занимает довольно большой промежуток времени, и потому затягивать с этим не следует. Обязанность продавца на текущем этапе – собрать полный пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы: договор о долевом строительстве, договор мены или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная. Все, что может разъяснить появление в собственности квартиры;
  • Выписка для продажи недвижимости из ЕГРНИ форма №1;
  • Копия лицевого счета РСЦ;
  • Письменное согласие зарегистрированных в квартире совершеннолетних членов семьи;
  • Заверенное нотариусом согласие супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке принимают участие несовершеннолетние дети.Перечень документов для продажи квартиры

С полным перечнем документов, необходимых для продажи недвижимости, можно ознакомиться в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Выбор формы оплаты

Недвижимость – имущество дорогостоящее, здесь существует риск попасть в руки мошенников. Во избежание печального исхода, необходимо заранее предусмотреть форму оплаты. Наиболее популярны следующие три:

  • Наличный расчет – осуществляется после подписания договора купли-продажи, предварительно вся сумма пересчитывается, проверяется подлинность банкнот, и запечатывается в помеченный продавцом пакет или конверт;
  • Банковская ячейка – конверт с наличными, кладут в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получает после выполнения определенных условий;
  • Безналичный расчет – происходит посредством открытия счета в банке и перевода на него всей суммы платежа.

Важный аспект! Расчет осуществляется исключительно в национальной валюте, иначе, возникнут серьезные проблемы с законом. Сделку признают недействительной и всю сумму совместно с квартирой конфискуют.Способы расчёта при покупке квартиры

Настоятельно рекомендуем изучить способы безопасной передачи денег при покупке и продаже недвижимости в статье «Передача денег при покупке/продаже квартиры».

Оформление и регистрация договора купли-продажи недвижимости

Это заключительный этап сделки. Правомерность данного договора удостоверяется уполномоченными на это лицами: регистратором БТИ либо нотариусом по таким критериям, как принадлежность квартиры продавцу, отсутствие запрета на её продажу и лиц, сохраняющих право на неё. Если с этим проблем не возникает, то сделку сначала удостоверяют, а затем подвергают государственной регистрации. Право регистрировать подобные сделки отводится агентству по госрегистрации и земельному кадастру.Заключение договора купли-продажи недвижимости

Подробнее где и как оформлять, удостоверять и регистрировать договор узнайте в статье «Оформление договора купли продажи квартиры».

Уплата подоходного налога с продажи недвижимости

Налогообложению подвергаются сделки, попадающие под следующие два условия:

  • Продавец является нерезидентом РБ;
  • Вторая продажа квартиры за последние 5 лет (исключением является продажа жилой недвижимости, полученной по наследству или договору дарения).

Оплата налога – обязанность продавца перед государством. Размер его составляет 13% от дохода проводимой операции. Однако для граждан, которые использовали полученные от продажи деньги на ремонт квартиры, оплату кредита на её покупку или строительство, государством предоставляется налоговый вычет.Как не платить налог с продажи недвижимости

Со всеми подробностями уплаты налога с продажи недвижимости, а также способами ухода от него можно ознакомиться в статье «Подоходный налог с продажи квартиры».

В завершение всех вышеперечисленных этапов. Бывший владелец снимается с регистрационного учета и съезжает, а настоящий становится собственником квартиры. Им остается только порадоваться успешному завершению сделки, и уже по праву обживать новые апартаменты или тратить вырученную от сделки сумму.

Как продать квартиру без посредников?

Как продать квартиру без посредников?

Друзья, многие меня хорошо знают, некоторые меня видят
впервые. Небольшое отступление. Кто же дает эти рекомендации и на чем они
основаны? Зовут меня Андрей. С 2011 года занимаюсь продажей недвижимости.
Работаю по Пушкинскому району Московской области. Имею большой опыт активных
продаж. Проходил специальное обучение у лучших тренеров  Москвы. В работе мне помогает команда
профессионалов. Это молодые, целеустремленные специалисты. У каждого своя роль,
но сейчас не об этом. Многие сегодня утверждают, что рынок стоит, ничего не
продается и вообще, не самое удачное время. Все это вызывает лишь улыбку и
легкую иронию. Да, раньше, чтобы продать недвижимость, достаточно было
разместить объявление о продаже на трех – пяти интернет ресурсах, провести пару
показов и закрыть сделку. Сегодня это уже не работает и многие агенты потеряли
уверенность в собственных силах. Мы проанализировали текущую ситуацию на рынке
недвижимости, и пришли к выводу, что недвижимость не продается лишь в двух
случаях:
1)
Нет маркетингового плана (план продвижения
товара на рынке)
2)
Завышенная стартовая цена.
Это основные причины, но есть и косвенные, которые никак
нельзя игнорировать.
Предпродажная
подготовка.
Что же это такое и почему мы уделяем этому большое значение?
У Вас никогда не будет второго шанса создать первое
впечатление! Это не моя цитата, но о ней слышал, почти каждый из вас. Чтобы
было нагляднее, отвлекитесь на минуту и зайдите на любой сайт с объявлениями.
Просмотрите 5-6 первых попавшихся объявлений о продаже недвижимости и сразу
поймете, о чем речь. Практически в каждом объявлении вы найдете фотографии,
мягко говоря, «застал врасплох». Здесь гора не мытой посуды, развешанное на
веревках белье, не заправленная кровать и общая захламленность. Вы думаете, что
на показе квартиры что – то изменится? Ничего подобного! Друзья, давайте будем
честны друг с другом, собрались продавать квартиру, так потрудитесь привести ее
в порядок. Сделайте капитальную уборку в квартире:
ü
Чистые окна – сделают Вашу квартиру просторнее!
ü
Кухня – лицо хозяйки! Вымойте кухню, уберите
ненужные вещи. Плита, холодильник, мойка должны быть чистыми.
ü
Особого внимания требует санузел и ванная
комната. Протрите кафель и пол, проветрите ванную комнату. Все должно сиять,
работать и не капать. Ни в коем случае нельзя затевать стирку и развешивать
белье.
ü
Уберите хлам с балкона.
ü
Вывезите, по возможности, все лишние вещи,
старую мебель и т. п. Чем меньше вещей в квартире – тем просторнее она кажется.
Это лишь часть из того перечня,
что необходимо сделать, но не советую данные рекомендации игнорировать, если вы
действительно желаете получить хорошую цену за свою квартиру.
Как
сфотографировать квартиру так, чтобы покупателя при виде её «потекли слюнки».
Почему
нужны яркие фотографии при продаже квартиры? Статистика говорит сама за себя:
70% покупателей, в первую очередь, откликаются благодаря качественно сделанным
снимкам квартиры, ведь они визуально показывают все достоинства квартиры.
Рекомендую отнестись к этому вопросу внимательно, особенно, если вы хотите
продать элитную квартиру. Не пожалейте денег на профессионального фотографа.
Фотография – это портрет вашей квартиры и необходимо показывать её только в
выгодном свете. Даже если ваша квартира не в самом лучшем состоянии, все ровно,
фотографии нужны. Найдите несколько ракурсов, которые максимально
привлекательно характеризуют продаваемую недвижимость. Сколько должно быть
фотографий в объявлении? Чем больше удачных фото вы выкладываете, тем быстрее
квартира найдет своих покупателей. Достаточно будет 10-15 снимков для
объявления, а остальные, можно выслать покупателю на почту по запросу. Помните,
главное не количество, а качество! Красивая картинка привлекает больше
потенциальных покупателей. О том, как подготовить квартиру к фотосъемке, я
писал ранее под заголовком «предпродажная подготовка». На момент фотосъемки, в
квартире необходимо оставить только те вещи, которые не будут съедать
пространство и создадут красивую картинку продаваемого вами объекта.

Продолжение следует…

Как продать квартиру без посредников?

Решили продать квартиру? Это хорошо! Почему хорошо? Потому что есть, что продавать!

Продажа квартиры в Киеве… Насколько это сложный вопрос могут рассказать лишь люди, для которых этот вид деятельности является основным. Мы предлагаем Вам несколько советов, которые наверняка пригодятся, если Вы решили продать квартиру самостоятельно.

Бытует мнение, что продажа квартиры без посредников – не просто хлопотное, а в буквальном смысле слова опасное занятие, особенно для человека, который не имеет к рынку недвижимости не малейшего отношения. Но … не так страшен чёрт, как его рисуют. Разница между продажей квартиры через агентство недвижимости или самостоятельной продажей квартиры, конечно, есть, но она довольно легко преодолима, если продавец, то есть Вы, обладаете всей необходимой информацией.

При этом не важно, какой именно вид продажи квартиры Вы хотите осуществить: от простого (прямая продажа ради прибыли абсолютно «чистой» в физическом и юридическом плане квартиры), до сложных вариантов (продажа для обмена, для обмена на несколько квартир, продажа квартиры «с преданным» — долгами и тому подобным). При грамотном подходе, используя наши рекомендации – Вы сможете всё!

Чтобы продать квартиру без посредников Вам понадобятся: ТЕЛЕФОН, ВРЕМЯ, НЕРВЫ и некоторые ФИНАНСОВЫЕ ЗАТРАТЫ, чтоб разместить объявления о продаже недвижимости.

А чтобы сложный и масштабный процесс продажи квартиры не казался нам устрашающим, разобъём его на десяток маленьких этапов.

Этапы продажи квартиры :

Этап 1.    Оцениваем квартиру

  • Что влияет на стоимость квартиры?
  • Алгоритм оценки квартиры?

Этап 2.    Готовим квартиру к продаже

  • Как продать квартиру дороже?
  • Как подготовить квартиру к продаже?

Этап 3.    Составляем объявление

  • Как составить объявление о продаже квартиры?
  • Как сфотографировать квартиру, чтобы её захотели купить?

Этап 4.    Рекламируем

  • Активная реклама недвижимости.

Этап 5.    Отвечаем на звонки

  • Ответы на звонки.

Этап 6.    Показываем, торгуемся

  • Эффективный показ квартиры (часть1).
  • Эффективный показ квартиры (часть 2).
  • Переговоры и торги.

Этап 7.    Получаем задаток, оформляем предварительный договор

  • Нужен ли задаток и предварителный договор?
  • Аванс, задаток или залог?
  • Размер задатка?
  • Как правильно оформить задаток?
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  • Документы и расходы при оформлении задатка.
В статье использованы материалы из источников:
www.kn.kz
realty.vesti.ru
www.vladelec.ua
news.tut.by
www.habrealty.ru
myrealtor.by
www.cian.ru
www.vipcity.com.ua

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.