Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция!

Как продать квартиру самостоятельно без посредников: пошаговая инструкция

Продать квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если самостоятельно займетесь оформлением документов для продажи квартиры и  поиском покупателей, то их интересы, скорее всего, будет представлять профессиональный риелтор. Кроме того, большинство звонков в ответ на ваше объявление будет как раз от посредников независимо от того — продаете вы квартиру или покупаете.

Также аргумент о том, что самостоятельная продажа квартиры сэкономит деньги, также едва ли можно назвать корректным. Во-первых: услуги риелтора или агентства всегда, если конечно вы не связались с мошенниками, оплачивает покупатель. Во-вторых: цену на продаваемую квартиру устанавливает ее хозяин, а риелтор может лишь проконсультировать его в том или ином вопросе. В ситуации, когда цель владельца – быстро продать квартиру – ему все равно, откуда пришел покупатель.

Помимо этого, риелтор, опять же поможет собрать необходимые документы и, при необходимости, назначит время заключения сделки у нотариуса.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Последнее обновление: 21.03.2018

Пошаговая Инструкция для покупки и продажи квартирыПроект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯдля самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. Рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичномрынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру?

Как купить и продать квартиру самостоятельно – Пошаговая ИнструкцияМожно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в 3 больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

 ВИДЕО: Знакомство с сайтом Квартира-без-Агента.ру — Хотите быстро оценить, что интересного есть на нашем сайте, и как этим пользоваться? Посмотрите короткий ознакомительный ролик.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

itakИтак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Как продать квартиру без участия посредников — пошаговая инструкция для самостоятельных продавцов

Как самостоятельно продать квартируМалое количество людей за всю свою жизнь не сталкивалось с ситуацией, когда необходимо продать свою квартиру. При этом чаще всего эта жилплощадь является основным семейным капиталовложением. Естественное желание для любого собственника — продать жильё подороже, не переплачивая третьим лицам и в разумный срок.В данной статье мы рассмотрим все нюансы, способствующие достижению поставленной цели.

Как продать квартиру без посредников

С чего начать продажу квартиры: расчёт стоимостиПервое, что надо сделать, — это правильно рассчитать стоимость квартиры. Цена жилплощади зависит от множества факторов. Поделить их стоит на основные и дополнительные.

Основные:

  • месторасположения;
  • год постройки дома;
  • расстояние до метро;
  • инфраструктура в районе (больницы, рынки, школы и прочее);
  • количество этажей, а также этаж, на котором расположена жилплощадь;
  • количество комнат;
  • общая площадь;
  • непосредственно жилая площадь;
  • наличие балкона или лоджии.

Ко второстепенным можно отнести:

  • вид из окон,
  • состояние подъезда,
  • состояние экологии в районе,
  • соседи,
  • наличие ограничений по продаже квартиры.

Далее необходимо применить, так называемый, сравнительный метод: узнать стоимость аналогичных квартир в вашем районе. Искать квартиры в наше время не сложно — печатные издания (платные и бесплатные), специальные каталоги недвижимости, интернет.

Настоятельно рекомендуется посмотреть аналоги лично — это даст более полную картину и понимание того, какую цену всё-таки выставлять.

Помните неписанный закон рынка недвижимости — если за указанную цену есть хороший спрос, то её можно и поднять, если нет, то необходимо понижать стоимость.

Возьмём, для примера, стоимость квартир в Москве. Цена на 1-комнатные квартиры колеблется в районе 7.5 млн. рублей. Стоимость 2-комнатных не намного больше — в среднем 10 млн. рублей.

А вот далее цены начинают расти в прогрессии — за 3-комнатные квартиры продавцы требуют от 15 млн. рублей, а за 4-комнатные и больше — от 30 млн. рублей.

В Подмосковье ситуация на рынке вторичного жилья меняется кардинальным образом:

  • 1-комнатные квартиры — около 3.5 млн. рублей;
  • 2-комнатные — 4.5 млн.;
  • 3-комнатные — 6 млн.;
  • 4-комнатные и более — от 9 млн. рублей.

И, что интересно: цены на квартиры в Москве практически не меняются, а в некоторых сегментах даже падают, а в Подмосковье растут постоянно.

Подготовка квартиры

Как подготовить квартиру к продажеНа этой стадии многие продавцы, особенно неопытные, допускают ошибки, бросаясь в крайности.

Одни совершенно не беспокоятся о подготовке квартиры с мыслью, что всё равно жильё продаётся и вкладывать в него дополнительные усилия и время не стоит. Иногда это может сработать, если квартира очень востребована либо есть покупатель, который хочет купить именно это жильё. Чаще конечно бывает наоборот — неподготовленная квартира отпугивает потенциальных покупателей.

Другие продавцы закладывают чрезмерно много усилий — делают глубокий ремонт, что приводит к повышению стоимости жилья.

Ещё бывают случаи, когда продавцы делают ремонт «на скорую руку», то есть, используя дешёвые материалы, которые только внешне делают квартиру более привлекательной. Однако покупатель приобретает не какую-нибудь безделушку, поэтому, в подавляющем большинстве, досконально изучает жильё. Естественно он поймёт, что ремонт сделан некачественно и его придётся переделывать. При таких обстоятельствах лучшее, что может произойти для продавца — это снижение стоимости торга, худшее — покупатель просто откажется от такого варианта.

Чтобы максимально подготовить квартиру к продаже, следует придерживаться следующих пунктов:

  • Произвести ремонт по необходимости — убрать явные трещины и изъяны.
    Как уже сказано выше – чрезмерное усердие вредно. Что можно сделать, так это исправить или заменить розетки и выключатели, исправить сантехнику и электрику, поскольку покупатели обращают на это внимание особенно усиленно.
  • Убрать ненужные вещи. Это касается хлама, который собирается на балконе, старой мебели и прочего.
  • Вывести специфический запах квартиры. Такой запах есть в любом доме, и в каждом он сугубо индивидуален. Для человека, живущего в квартире, это запах незаметен, однако для посторонних он будет весьма ощутим. Источником такого запаха может быть всё что угодно — мебель, парфюмы хозяев, одежда и прочие личные вещи.
  • По возможности убрать из квартиры домашних животных. Тут и так всё понятно — покупатель может нейтрально отнестись к тому, что предыдущие хозяева держали животных, а может и негативно (например, у человека аллергия).
    Плюс животные также являются источниками специфических запахов, что непременно чувствуется.
  • Навести генеральную уборку. Вымыть абсолютно каждый уголок в доме, избавиться от пыли, привести сантехнику в подобающий вид.
    В общем, сделать всё, чтобы в квартире было ощущение аккуратности и чистоты.
  • Привести в порядок подъезд. Хотя подъезд и не является частью квартиры, первые ощущения покупателя начинают складываться именно отсюда. Поэтому стоит закрасить надписи в подъезде, поменять лампочки, по возможности навести порядок.

Предпродажная подготовка квартиры — обязательный и важный этап.

При подготовке квартиры не рекомендуется убирать из неё всю мебель, так как создаётся ощущение пустоты. Покупатель при осмотре квартиры с мебелью будет иметь более наглядное представление, как в целом будет выглядеть заполненное пространство, если он приобретёт жилплощадь и поставить свою мебель.

Где разместить рекламу

Где разместить объявление о "прямой" продажеПодать объявления можно в различные печатные издания (как платные, так и бесплатные), специализированные каталоги недвижимости. При подготовке объявления надо быть максимально лаконичным и в то же время дать потенциальным покупателям всю необходимую информацию — район, количество комнат, объём жилой площади, этаж.

Не рекомендуется в объявлении писать текст формата «Посредников просьба не беспокоить». На практике такие объявления чаще всего дают, как раз посредники, и покупателей это может отпугнуть.

Отдельное место в рекламе занимает интернет. Тут придётся потратить больше усилий, но результат окажется эффективным.

  • Зарегистрируйтесь хотя бы на первых десяти сайтах о недвижимости.
  • Сделайте как можно больше фотографий квартиры с лучших ракурсов.
  • Разместите объявление и регулярно обновляйте его, так как если даже два-три дня не заниматься этим, покупатель может попросту не найти вашу рекламу среди других.

На размещение рекламной информации обычно уходит много времени, но стоит помнить одно правило — если объявление не даёт результат в течение двух месяцев, то его надо менять либо снимать и ожидать более подходящего момента.

Необходимый пакет документов

Самостоятельный сбор документов на продажу квартирыРаз уж вы решили обойтись без посредников, то чтобы не возникло непредвиденных ситуаций при продаже жилья, документы следует подготовить заранее.

Вы найдёте полный перечень необходимых бумаг и справок вот здесь, в этой главе мы перечислим лишь обязательные:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, завещание, решение суда, свидетельство и прочее).
  2. Справка БТИ — срок её действия составляет 5 лет, выдаётся она приблизительно в течение месяца, поэтому получить её лучше заранее.
  3. Выписка из домовой книги. Предварительно рекомендуется выписать всех жильцов из квартиры.
  4. Справки об отсутствии задолженностей.
  5. Согласие совладельцев квартиры, подписанное нотариально, о согласии на продажу квартиры.
  6. Справки из налоговой.
  7. Справка от органов опеки и попечительства. Получить её необходимо, если участником сделки является несовершеннолетний.
  8. Доверенность, если при продаже квартиры от вашего имени действует другое лицо.

Для составления юридически грамотного договора понадобится консультация юриста.

Показ квартиры

Если все предыдущие пункты выполнены правильно, то следующей стадией будет показ квартиры. Тут необходимо не только показать основные характеристики квартиры, но и обратить внимание на мелочи (например, вид из окна или наличие постоянной горячей воды).

Не следует специально скрывать недостатки жилья — покупатель, если заинтересуется вашей жилплощадью, скорее всего, будет неоднократно её осматривать и может выявить изъяны, о которых вы умолчали.

Следует быть максимально вежливым. Помните, что купля-продажа квартиры — это эмоциональное напряжение одновременно и для продавца, и для покупателя. Будьте готовы к нестандартным вопросам (естественно в разумных мерах).

Вы, как продавец, должны всегда быть готовы показать жильё покупателю, ни в коем случае нельзя затягивать эту стадию, иначе покупатель попросту найдёт более сговорчивого продавца.

Оформление сделки и регистрация

Регистрация сделки в РосреестреВот нашёлся потенциальный покупатель — что же делать дальше?

Изначально стоит побеспокоиться о предварительном договоре — как показывает практика, покупатель, даже согласившись на приобретение квартиры, до заключения самой сделки будет искать более выгодные варианты. Поэтому лучше заранее договориться о задатке, поскольку это обязывает обе стороны к совершению действий.

Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно, однако опытные продавцы советуют доверить это дело юристам. Так вы сможете обезопасить себя от возможных неточностей в договоре.

При заключении договора немаловажный фактор имеет налогообложение.

Если продавец является владельцем квартиры менее 3 лет, он обязан уплатить налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Это значит, что если квартира продаётся за 6 млн. рублей, налогом будет облагаться сумма в 5 млн. рублей и составлять 650 тыс. рублей. Налог не уплачивается в случае, когда цена квартиры составляет менее 1 млн. рублей.

Процесс оформления сделки происходит в регистрационной палате и обычно не занимает более одного дня. Но вот процедура перерегистрации недвижимого имущества этим органом может затянуться на месяц, и повлиять на это стороны договора никак не могут.

После заключения договора участникам сделки стоит договориться о порядке въезда/выезда. Обычно эта процедура длится в районе двух недель, но срок может быть изменён по обоюдному согласию сторон.

Как обойти мошенников

Есть несколько правил, которые помогут избежать мошенников при продаже квартиры.

Реальная стоимость квартиры и цена, указанная в договоре, должны совпадать.

Бывают случаи, когда стороны, во избежание лишних трат на уплату налогов, указывают в договоре сумму гораздо меньшую реальной.Если по каким-то причинам договор будет признан недействительным, покупателю могут вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

Как указано выше, чтобы избежать неудобных ситуаций, необходимо заранее побеспокоиться о выписке всех лиц, проживающих в квартире.

Проверять все документы — лично, через экспертов, нотариусов. Есть информация о том, что мошенники могут даже использовать фиктивных нотариусов для заключения сделок (это возможно, если «специалист» выезжает на объект).

Заметим, что при купле-продаже квартиры в мошеннические схемы чаще попадают покупатели, но продавцам тоже стоит быть настороже.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Как происходит продажа квартиры, купленной с использованием материнского капиталаЕсли при приобретении или улучшении жилплощади был задействован материнский (семейный) капитал, то квартира является общей собственностью лиц по заключенному соглашению. Для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие всех владельцев квартиры.

Когда участником сделки является несовершеннолетнее лицо, нужно добыть согласие органов опеки и попечительства. Данный орган не выдаст разрешение, если за продажей квартиры последует ухудшение условий для детей. При этом все доказательства того, что эти условия не будут ухудшены, ложатся полностью на продавца квартиры (опекуна, родственника несовершеннолетнего).

Продажа недвижимости, приобретённой с использованием маткапитала, для совершеннолетних не имеет существенных ограничений. А для продажи квартиры с несовершеннолетними есть одно, но существенное — средства, полученные в результате сделки, должны пойти только на приобретение иного жилья, не уступающего по условиям предыдущему. В противном случае сделка признается недействительной.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Пошаговая инструкция

Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

  • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
  • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
  • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
  • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • наличие ремонта;
  • адрес дома и район;
  • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
  • состояние дома;
  • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RUРис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Скачать образец предварительного соглашения.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮКРис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Скачать образец договора купли-продажи.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
7 Регистрация при обращении в Росреестр
9 Регистрация при обращении в МФЦ
5 После вступления в силу судебного решения
3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 Регистрация ипотеки через Росреестр
7 Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Сегодня на Habrealty.ru:
вы получите пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

Инструкцию представлю как можно более кратко и четко. Поэтому, если будут вопросы — задавайте в комментариях.

Шаг №1:

Подготовка к продаже квартиры

Первое, что вам надо подготовить:

  1. номер телефона для приема звонков
  2. установить стоимость квартиры
  3. объявление о продаже
  4. привести в порядок квартиру
  5. подготовить документы

Теперь вкратце по-порядку.

Покупаем новый номер телефона
Так как вы решили продать квартиру без посредников — принимать звонки будете самостоятельно.

Отдавать свой номер телефона в свободное плавание на многочисленные доски объявлений — немного легкомысленное решение.

Поэтому делаете просто. Выходите на АВИТО вашего города, в строке поиска пишите «симкарты». Находите, объявление, звоните продавцу и покупаете симку, без заключения договора в оператором связи.

Я не знаю, почему такой бизнес процветает, но не грех им воспользоваться, т. к. заморочек с договорами нет.

После использования можно спокойно выкинуть симку и забыть.

Определим стоимость квартиры
Стоимость важный нюанс. Определили правильно — все покупатели ваши, неправильно — стоите и продаете год, теряя свои деньги, съедаемые инфляцией..

Обычно, попасть в нужную стоимость просто = цена аналогов — 5% — это ваша цена.

Как определяем стоимость квартиры:

  • штудируете объявления на АВИТО или ЦИАНе, выбрав их по вашим параметрам (район, количество комнат, состояние, этаж)
  • смотрите динамику изменения стоимости по выбранным квартирам, если это возможно
  • прозваниваете аналоги и узнаете, чем они лучше/хуже и готовы ли на торг

Составляем объявление
При составлении объявления вам важно получить звонок. Делаем детальное описание.

Как продать квартиру без посредников, намекнув покупателю, что вы ждете его? Указываем, что вы собственник или даем иные на это намеки — без посредников, своя и т. д.

Если продаете и не покупаете взамен — подсластите «объявление» словом «чистая продажа».

Если готовы документы, добавьте еще и «документы готовы».

Ваш телефон должны обрывать либо посредники, либо покупатели, либо и те и другие. Если нет — смотрите предыдущий пункт — определение стоимости.

Подавайте сразу платное объявление. Кстати, поэтому размещайтесь на крупных досках объявлений. Это говорит о вашем желании продать, тем более квартир сейчас в продаже больше, чем надо — вам важно быть заметнее в этой толпе.

Покупайте размещение сразу на месяц.

Приводим в порядок квартиру
Не обязательно делать тотальный или косметический ремонт. Состояние квартиры говорит о состоянии вашей души и разума. Адекватный и уважающий себя человек продает чистую и уютную квартиру.

Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры

Покупатель же, заходя в прибранное помещение (не обязательно с ремонтом), понимает, что его ждали и положительно настраивается на покупку.

Шаг №2:

Показы квартиры при продаже без посредников

Что делаем на этом этапе продажи без посредников:

  1. показы покупателям и посредникам
  2. документы
  3. торг

Как и кому показываем
Готовьтесь, что вопреки вашему желанию, на просмотры будут проситься и посредники и реальные покупатели и «туристы».

Покупатели могут сначала прийти с риэлтором, а через 5 минут вернуться без него. Вы так же почтительно встречаете их и ведете диалог, договариваетесь на задаток, если сойдетесь в цене.

Мы же выясняем, как продать квартиру без посредников (пошаговая инструкция), поэтому риэлторов, которые к вам придут выражая свое недовольство посылаете на АВИТО, где вы разместили объявление со своим номером телефона и приписками — «собственник» и «без посредников».

Документы
Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите, что долгов нет, что вы адекватны, открыты для диалога и настроены на продажу.

Документы давать на руки не следует, просто дайте посмотреть (не фотографировать).

Торг
Если пришедшие на просмотр вызывают вас на торг — торгуйтесь! Пусть на 10 тыс, но уступите. Уступив в малом, выиграете в большом — продадите квартиру.

Шаг №3:

Задаток

Примечание: договор задатка придерживает покупателя за вами, т. к. просто так от покупки отказаться он не сможет — понесет финансовые потери.

Пошаговая инструкция задатка:

  1. определить сумму задатка (обычно не более 50 тыс)
  2. составить документы для задатка — их должно быть три (составляете правильно, иначе его признают авансом)
  3. получить задаток и не расходовать полученные деньги!
  4. определяете дату выхода на сделку

Принимаете задаток независимо где его вам дают — через агентство, либо только между вами и покупателем, например, у вас дома.

Для составления документов для оформления задатка лучше привлечь грамотного юриста по жилищным вопросам. Иные годятся в меньшей степени, в виду отсутствия практики, в большинстве случаев.

Шаг №4:

Подготовка документов к сделке

Пакет документов зависит от категории покупателя и вида расчета с вами.

Если покупатель платит наличкой — понадобится минимальный пакет документов. Если ипотечник, понадобится оценка квартиры банком, справка из ПНД.

Так же покупатель может запросить дополнительные справки, чтобы проверить вашу квартиру на «юридическую чистоту».

Противиться этому не стоит, потому что ваша цель — продать квартиру!

При этом вам придется запастись терпением недели на две, т. к. предстоит марафонский забег по инстанциям и госучреждениям для получения всевозможных справок и документов.

Я вам обещал дать пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников, но напоминаю, что она краткая.

Более подробную инструкцию, как и где собрать все необходимые справки и документы смотрите:

  • в видео-роликах Клуба Самостоятельные в недвижимости.

Если без посредников вы сами не можете обойтись — купите консультацию у риэлтора и он объяснит вам, какие документы и где собрать.

Шаг №5:

Сделка купли-продажи квартиры

Вам необходимо определиться, как осуществите получение денег от покупателя — через банковскую ячейку или аккредитивом и где.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на сделке:

  • проверяете собранные для регистрации сделки документы (оригиналы и копии)
  • определяетесь со способом и местом передачи денег
  • если передаете деньги через банковскую ячейку не забудьте проверить их на отсутствие фальшивок
  • если квартира меньше 5 лет в собственности, указывайте сумму поменьше, чтобы размер налога был небольшим
  • купюры пересчитывайте и перепроверяете два раза (если через банковскую ячейку)
  • следуете в отделение Росрееста или МФЦ на регистрацию перехода прав
  • ДКП подписываете в присутствии регистратора.

На этом пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, подошла к завершению.

Успехов вам!

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция. С чего начать

Не знаете как продать квартиру? Пошаговая инструкция продажи самому без риэлтора, с помощью агентства недвижимости или нотариуса, по доверенности, в ипотеке. Какие риски продажи без посредников. Наш обзор поможет Вам сделать правильный выбор.

Как продать квартиру Пошаговая инструкцияКак продать квартиру Пошаговая инструкция

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция продажи квартиры в Москве

Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:

  • проанализировать рынок недвижимости и определить объективную стоимость вашего объекта;
  • обойти официальные учреждения и получить необходимые справки;
  • оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
  • составить простой письменный договор и получить задаток;
  • подготовить полный пакет документов, необходимый для продажи объекта недвижимости;
  • передать документы на регистрацию перехода права собственности и произвести окончательный расчёт.

В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.

ВНИМАНИЕ!

Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!

Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Посмотрите видеоролик, как продать квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков

Можно попытаться продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

1. Инструкция по подготовке квартиры к продаже

На данном этапе необходимо проанализировать базу недвижимости в вашем регионе и определить рыночную стоимость квартиры. Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках, ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту, и отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы к тому, что покупатель не всегда приходит в назначенный час и часто не отвечает на звонки.

Главная опасность на этом этапе самостоятельной продажи квартиры – потеря времени и денег. Не имея должного опыта, сориентироваться на предмет правильной оценки объекта недвижимости, довольно сложно, а выделить достаточное количество времени на показ вашего имущества, не каждому по силам.

Одновременно необходимо оплатить коммунальные услуги, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе. Если в долевой собственности объекта находятся дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, убедив сотрудников в том, что вы не ухудшаете положение несовершеннолетних.

2. Инструкция по формированию пакета документов

Перечень документов отличается исходя из характера сделки. Например, если покупатель привлекает ипотечные средства банка, то понадобится гораздо больший перечень документов. Связано это с тем, что банк дополнительно проверяет права на квартиру и ее соответствие технической документации.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ************

Кроме обычной ипотеки может быть военная ипотека, могут быть различные субсидии, дотации и так далее. Причем каждый такой случай может потребовать уникальной процедуры, которая зависит от организации, выдающей субсидию или дотацию.

Рассмотрим два общих случая: простая продажа без привлечения стороннего финансирования, а также обычная ипотека.

Документы, необходимые для сделки без привлечения ипотеки:

  • документ, удостоверяющий личность продавца
  • свидетельство о регистрации права собственности
  • выписка из домовой или поквартирной книги (форма № 9), где отражены сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку либо нотариально заверенное заявление об отсутствие супруга/супруги
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний

В случае ипотеки к вышеперечисленным документам добавляются нижеследующие:

  • кадастровый паспорт и технический паспорт помещения (включая поэтажный план и экспликацию);
  • выписка из Единого государственного реестра прав;
  • справка об отсутствии задолженности или копия финансово-лицевого счета из ЖКХ;
  • документ-основание сделки: инвестиционный договор, договор купли-продажи или дарения и тому подобное;
  • справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помимо перечисленного обе стороны сделки готовят и подписывают договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Все экземпляры договора купли-продажи в обязательном порядке подаются в отделение Росреестра вместе с прочими документами.

В этой части, проблем для самостоятельной продажи квартиры обычно не возникает. Нужно только запастись терпением, выделить время и обойти все инстанции с целью получения необходимых материалов. Справедливости ради отметим, что терпения понадобится много, так как любая сделка может иметь нюансы, которые сильно затянут процедуру, если этим будет заниматься неподготовленный человек.

Здесь приведен стандартный пакет документов для «идеальной сделки» и при условии, что отсутствует третья/четвертая сторона в виде бюджетных организации, отвечающих за выделение субсидий, материнского капитала или дотаций. Случаев может быть очень много и слету разобраться в них под силу только специалисту.

3. Заключение предварительного договора купли-продажи с получением задатка

Оговоримся, что перед подписанием основного договора купли-продажи практикуется множество форм документарного подтверждения намерений сторон. Это может быть не предварительный договор, а договор о намерениях, или договор о задатке, а иногда стороны вообще ограничиваются распиской, если сумма задатка незначительна.

Если же покупатель готов подписывать договор и закладывать деньги в ячейку «хоть завтра», то можно вообще обойтись без задатка, а сразу же выйти на сделку.

В случае, когда подготовка сделки требует времени, обе стороны нуждаются в подтверждении серьёзности намерений второй стороны. Тогда и подписывается какой-либо из приведенных выше договоров.

Важно зафиксировать такие моменты:

  • точный адрес продаваемого объекта недвижимости;
  • технические характеристики квартиры;
  • цена и сумма задатка;
  • срок продажи помещения и фактическое его освобождение;
  • состояние квартиры;
  • дату передачи ключей и их количество.

Здесь может стать неприятной неожиданностью отказ от дальнейшего совершения сделки одной из сторон. В случае отказа покупателя от дальнейших отношений, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, то лицу, вносившему задаток, выплачивается сумма в двойном размере.

Обращаем внимание на то, что подготовка любых договоров в процессе сделки по продаже квартиры – это ответственный процесс, не допускающий халатности. Лучше, если эта процедура пройдет под контролем профессионального риэлтора, действующего в Ваших интересах.

4. Заключение договора, подача документов на регистрацию перехода права собственности и окончательный расчёт

Это самый ответственный и сложный этап в продаже объекта недвижимости. Необходимо перепроверить весь пакет документов, удостовериться в юридических полномочиях сторон и подписать основной договор.

Также нужно определить, когда и как произвести расчёт, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя спокойно.

Есть всего два варианта безопасных расчётов:

  • Услуги банка, использование аккредитивного счета;
  • Услуги банка, использование депозитарной ячейки.

Самостоятельная передача денежных средств никогда не относилась к безопасным расчётам по сделке. Поскольку произвести расчёт в помещении регистрационной палаты не представляется возможным, рискует, как покупатель, так и продавец.

Соотношение полученной выгоды с рисками при самостоятельной продаже квартиры

Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно. Прежде, чем решить стоит ли экономить на услугах риэлтора, нужно хорошо подумать: хватит ли у вас знаний, сил и времени для успешной реализации имущества.

Наше агентство поможет продать квартиру в Москве и избежать проблемы при самостоятельной продаже квартиры.

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Как продать квартиру без посредников пошаговая инструкция

Продавая собственную квартиру самостоятельно, продавец получает возможность персонально контролировать сделку на всех ее этапах, начиная от поиска покупателя на свое жилье и заканчивая оформлением сделки. При этом можно неплохие деньги сэкономить на услугах риэлтора.

Как самому продать квартиру инструкция пошаговая

Но необходимо помнить, что процесс продажи хилого помещения весьма трудоемкий. Он занимает много времени и требует определенных знаний в области законодательства, относящегося к купле-продаже недвижимости. Потребуется также принять определенные меры предосторожности.

В противном случае продажа жилья может неоправданно затянуться и даже принести неприятные последствия собственнику квартиры. Поэтому начните с оценки собственных сил и возможностей, тщательно взвесьте все положительные и отрицательные особенности самостоятельной продажи. И если все же решите обойтись без помощи риэлторов и самостоятельно заняться продажей, во избежание каких-либо проблем надо к этому делу подойти с максимальной ответственностью.

Что надо сделать для самостоятельной продажи квартиры?

Этап 1. Подготовка к продаже

Именно подготовка документов, необходимых для продажи квартиры, является процессом наиболее трудоемким и занимает много времени. Зато, имея на руках полный комплект документов для продажи, владелец жилья сможет очень быстро оформить саму сделку купли-продажи. Поэтому собирать все документы надо внимательно и отнестись к этому процессу серьезно и ответственно.

Ведь от того, насколько правильно будут оформлены документы и насколько полным будет их комплект, может зависеть не только скорость оформления сделки, но и ее юридическая чистота, а в некоторых случаях — и цена квартиры. Мало кто из покупателей будет готов подождать, пока вы несколько недель будете заниматься подготовкой документов, так что гораздо лучше заняться этим заранее.

Чтобы собранные документы были полными, желательно попросить их подготовить юридическую контору. Специалисты точно знают современные требования к документам на продажу квартир и составят полный перечень всех бумаг, которые вам потребуются для продажи квартиры. Так вы ничего не забудете, и вам не придется впоследствии тратить время на сбор дополнительных бумаг.

Важно также, чтобы вся документация была составлена правильно, без ошибок, потому что если документ будет составлен неверно, он может послужить причиной отказа в регистрации сделки. В результате время продажи квартиры затянется. Не помешает уточнить требования, которые регистрирующий орган предъявляет к каждому подаваемому документу.

Особенно важно проверить, правильно ли вы заполнили все документы. Важно, чтобы все данные, которые приведены в технической документации на жилье и в иных документах, в точности совпадали с действительностью. Все документы, приготовленные к подаче в регистрирующий орган, должны не только содержать абсолютно достоверные данные, но и быть заполнены разборчиво, в них не должно быть помарок и исправлений.

Документы, которые надо приготовить для продажи квартиры

  1. Свидетельство о регистрации права на квартиру, которая продается, или иной правоустанавливающий документ, который подтверждает ваше как собственника, право на жилье.
  2. Паспорт всех владельцев квартиры или другие удостоверения личности. При этом на детей несовершеннолетних, паспорта не имеющих, предъявляются свидетельства о рождении.
  3. Кадастровый или технический паспорт на квартиру из БТИ.
  4. Для человека, состоящего в браке, предъявляется свидетельство о браке и заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если в соответствии с законодательством эта квартира не является совместной собственностью двоих супругов, такое согласие не потребуется.
  5. Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, потребуется разрешение на продажу органов опеки и попечительства.
  6. Выписка из домовой книги, в которой упомянуты все лица, прописанные в этой квартире. Заранее эту справку брать не надо, поскольку срок ее действия достаточно короткий. Получить этот документ имеет смысл, когда все документы уже собраны, покупатель найден и предстоит регистрация прав нового собственника. Тогда же берется и справка о том, имеется ли у вас задолженность по коммунальным платежам — она тоже потребуется при продаже квартиры.

Конкретная сделка может иметь определенные особенности, вследствие чего могут потребоваться дополнительные документы, перечень которых надо заранее уточнить.

Саму квартиру тоже надо подготовить к продаже, привести в порядок, чтобы ее товарный вид улучшился. Очень желательно, чтобы все, кто в ней проживал, ее на момент продажи покинули, тем более, были выписаны. Свободную квартиру продать легче, жильцов все равно придется выписывать, так лучше сделать это заранее. На рынке жилья больше ценятся квартиры свободные, полностью готовые к заселению новых жильцов.

Этап 2. Поиск покупателя

Этот этап включает анализ рынка недвижимости, после изучения которого собственник может назначить правильную цену своей квартиры. Остается только найти покупателя.

Этап 3. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи заключается тогда, когда покупатель и продавец договорились о предстоящей продаже квартиры. Для продавца этот договор служит гарантией того, что покупатель точно будет покупать его квартиру и не передумает, а для покупателя – это подтверждение того, что никому другому продавец квартиру не продаст. На этом этапе покупатель передает продавцу задаток или аванс в счет будущего платежа за квартиру, о чем в предварительном договоре обязательно делается отметка.

Этот договор обладает юридической силой, наравне с соглашением об авансе или задатке. Более того, такое соглашение может быть заключено вместо договора, когда продавец с покупателем договорились обо всех обстоятельствах сделки.

Составляя подобные документы, необходимо помнить, что гражданское законодательство предусматривает разницу между понятиями аванса и задатка, и в документах необходимо использовать правильную терминологию, чтобы в дальнейшем не столкнуться с осложнениями.

Разница эта состоит в том, что в случае отмены по какому-либо поводу сделки купли-продажи квартиры аванс должен быть полностью возвращен покупателю. Если же по договоренности сторон вносится задаток, то односторонний отказ от проведения сделки вызовет штрафные санкции, которые виновная сторона должна будет выплатить второй стороне. Например, если продавец отказался продавать свою квартиру, он не просто возвращает задаток, а делает это в двойном размере. Если же покупатель отказался от покупки жилья, его задаток остается у продавца.

Предварительный договор при купле-продаже квартиры составляется в произвольной форме. В нем указываются паспортные данные продавца и покупателя или, если одна из сторон – юридическое лицо, то приводятся его юридические реквизиты. Далее указываются адреса сторон, адрес и описание продаваемой квартиры, сроки выполнения обязательств по договору, сумма задатка или аванса. Стороны подписывают договор и проставляют дату.

Этап 4. Расчеты за квартиру

Совершая сделку купли-продажи недвижимости, можно все расчеты по ней производить в тот момент, когда заключается сделка, или тогда, когда подписывается акт приема-передачи квартиры. При этом возможен наличный или безналичный расчет.

Хорошим способом обезопасить себя, если вы самостоятельно как физическое лицо, производите продажу квартиры, является способ расчета за квартиру с использованием депозитарной банковской ячейки. Эта операция гарантирует продавцу получение оговоренной суммы за свою квартиру после проведения сделки купли-продажи, а покупатель после передачи денежных средств получит возможность реализовать право собственности на жилье.

Смысл операции заключается в следующим: вся сумма денег закладывается покупателем в банковскую ячейку. Это происходи в присутствии и под контролем сотрудника банка. Банк выделит специальную комнату, в которой продавец может проверить деньги и пересчитать их, с банком можно договориться и о проверке подлинности денег. Когда деньги проверены, они упаковываются в специальный пакет и заклеиваются. На склейке обе стороны оставляют свои подписи. Пакет остается на хранение в банке, где гарантируется его сохранность.

Когда сделка по продаже жилья оформлена, и покупатель зарегистрировал свое право на купленную им квартиру, которая являлась объектом сделки, продавец получает свои деньги в банке.

Этап 5. Оформление договора купли-продажи на жилье и регистрация прав его нового собственника

Этот договор должен быть составлен по всем правилам, хотя допускается составлять его без заверения нотариуса. Впрочем, людям, ранее не сталкивавшимся с оформлением юридических документов, целесообразно все же обратиться для этого к нотариусу или к профессиональному юристу, который поможет все оформить правильно.

Составляя договор, необходимо учесть, что кроме обязательных реквизитов сторон, в нем должны быть указаны без ошибок следующие параметры:

  • стоимость, за которую продана квартира;
  • адрес квартиры и ее техническое описание в точном соответствии с данными, приведенными в кадастровом паспорте;
  • срок и способ, которым деньги будет переданы продавцу;
  • расходы на оформление сделки и их распределение;
  • в течение какого срока продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • в какие сроки и в каком порядке будет подписан акт приема-передачи квартиры, которая продана.

Когда договор подписан обеими сторонами, необходимо по месту нахождения квартиры обратиться в регистрирующий орган и пройти процедуру регистрации, которая является обязательной.

Этап 6. Передача жилья и получение денег

Последний этап при продаже квартиры — ее передача покупателю, который стал новым собственником. Сопровождается эта передача составлением и подписанием акта приема-передачи квартиры. Именно с момента его подписания к покупателю переходит вся ответственность за приобретенное жилье. Акт составляется в двух экземплярах, а если в сделке принимал участие банк, обеспечивавший ипотеку, то в трех экземплярах.

Когда акт купли-продажи подписан, продавец может получить из банковской ячейки свои деньги за квартиру. На этом процедура продажи квартиры окончена.

В статье использованы материалы из источников:
realty.vesti.ru
kvartira-bez-agenta.ru
napravah.com
yakapitalist.ru
www.habrealty.ru
avarealty.ru
adres-realty.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.