Как агентства продают квартиры

Как быстро и выгодно продать квартиру и что учесть при продаже недвижимости?

Когда мы говорим о продаже квартиры, понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в известной конфронтации между собой. В данной статье мы постараемся дать вам полезные рекомендации по устранению возможных проблем при продаже недвижимости. Прежде всего, обратим внимание на то, что следует доверять только авторитетным агентствам, которые заинтересованы в выгодной продаже вашей квартиры, ведь от этого напрямую будет зависеть доход самих риелторов.

Чтобы скорость заключения сделки не противоречила выгоде и качеству ее исполнения, первым делом нужно задаться вопросами: что ждет потенциальный покупатель от сделки и что поможет ему решиться на покупку? Ответы могут быть такими:

  • сделка должна быть безопасной для покупателя;
  • сделку стоит осуществлять без лишней волокиты;
  • плюсами будут «прозрачность» деятельности компании и отсутствие каких-либо «но» и «если».

Как правильно продать квартиру

Первое правило: чтобы продать квартиру быстро, необходимо установить справедливую цену – не заниженную, но и не завышенную, а соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в данном районе, типе дома, этаже.

Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах и может быстро проконсультировать по вопросам ценового диапазона на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.

При справедливой цене квартира продается за 2–4 недели, при заниженной – менее чем за 2 недели, при завышенной – несколько месяцев.

Эту закономерность необходимо помнить при установлении цены на квартиру, которую хотите продать. Предположим, что вы решили немного завысить реальную стоимость вашего жилья. Что происходит? Предложение о продаже «провисит» полгода, пока средние цены по сегменту вашего жилья не поднимутся до заявленной изначально цены, или же пока случайно не найдется покупатель, настроенный приобрести квартиру именно в этом районе. Но в результате, как правило, сделка проходит по справедливой цене – только для другого отрезка времени. Обращаясь в агентство недвижимости, вы получаете шанс:

  • быстро определить оптимальную стоимость квартиры;
  • узнать, как свести на нет недостатки вашей квартиры как в объявлении, так и при живом общении с потенциальными покупателями;
  • выбрать любую из предложенных стратегий продажи жилья с учетом вашей готовности ждать нужного покупателя;
  • быстро и на выгодных для вас условиях оформить сделку с помощью квалифицированного специалиста.

Второе правило: проведите необходимую предпродажную подготовку квартиры. Возможно, проводить евроремонт не стоит, но кое-что все же сделать придется:

  1. Устраните все посторонние запахи. Когда потенциальные покупатели приходят осматривать квартиру, первое впечатление они получают от запахов, «доносящихся» из-за двери. И если вы их не чувствуете – это не значит, что их нет. В любой квартире со временем аккумулируются специфические запахи предыдущих жильцов – от мебели, которая стояла в квартире, из гардероба, санузла, кухни и даже с балкона. Запахи уже на подсознательном уровне информируют покупателей о некоторой «несвежести» жилья, привносят элемент скептицизма в анализ предложения о продаже квартиры. Основные носители запахов – обои и шторы, а также любые другие предметы из ткани, бумаги и дерева. Избавьтесь от них поклейте новые обои, возможно, недорогие, но светлые, свежие и опрятные, выбросьте все половики и шторы, освободите квартиру от старой мебели, вымойте полы и санузлы со специальными моющими средствами, проветрите квартиру, открыв настежь все окна не менее чем на 4 часа. Но не переусердствуйте: ремонт не должен бросаться в глаза, иначе он может навести на мысль о недавнем пожаре, потопе или другой неприятности, которую вы в экстренном порядке пытаетесь скрыть.
  2. Устраните все признаки неопрятности помещения. Тщательно вымойте окна – они должны быть прозрачными. Натрите до блеска кафель и краны на кухне и в ванной комнате. Если в квартире есть насекомые – обязательно проведите дезинсекцию.
  3. Освободите как можно больше пространства. Все шкафы и «стенки» нужно вынести прочь, поскольку они «съедают» пространство и создают у покупателей ощущение того, что придется платить деньги за квартиру меньшей площади. Но абсолютно всю мебель вывозить не стоит, так как посетители квартиры могут почувствовать пустоту нежилого помещения и испытать дискомфорт.
  4. Создайте атмосферу уюта. Перед приходом покупателей сварите свежемолотый кофе, например, с кардамоном, заварите ароматный чай, порежьте дольками апельсин – квартира наполнится запахами, вызывающими умиротворение и поднимающими настроение. Очень многие продавцы квартир напрасно не придают значения фактору психологического воздействия.
  5. Попросите уборщицу привести в порядок подъезд. Не секрет, что если театр начинается с вешалки, то продажа квартиры – с холла и лифта, они не должны вызывать ощущение брезгливости.
  6. Выбирайте время суток для осмотра с учетом расположения квартиры. Например, если ваше жилье располагается не на солнечной стороне улицы, то не стоит приглашать покупателей в ясный полдень, то же касается ситуации, если вид из квартиры достаточно непрезентабельный.
  7. Старайтесь выставить квартиру на продажу в разгар сезона. Традиционно для продавцов недвижимости он начинается после 15 сентября (а вот покупать следует в мае-июне). К элитной недвижимости сезонный фактор неприменим, то же можно сказать про любую квартиру, на которую установлена справедливая цена.

Третье правило: приведите в порядок все документы и решите все юридические вопросы, затрагивающих процесс продажи.

Помните 
Покупатели остерегаются всяческой волокиты, которая может настигнуть их в процессе покупки жилья, и всегда более расположены к тем продавцам, у которых с юридической стороны все в порядке.

В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если у вас есть такая возможность, выпишите заранее из продаваемого жилья себя и всех домочадцев. Решите проблемы с наследниками, несовершеннолетними детьми и возможные другие моменты, осложняющие проведение сделки. Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно оформите ее законным образом.

Подготовьте заранее следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
  • Документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования.
  • Договор купли-продажи квартиры, составленный у юриста или риелтора.
  • Выписку из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи).
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если владелец доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным.
  • Технический паспорт продаваемой недвижимости.
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

Вовремя и правильно подготовленный пакет документов – один из факторов успеха. Многие покупатели готовы смириться с более высокой ценой квартиры, если будут уверены, что не испытают никаких проблем с ее перерегистрацией и не возьмут на себя дополнительные риски.

Как продать квартиру быстро? (самостоятельно или через агентство)

Приступая к продаже квартиры, каждый собственник рано или поздно сталкивается с дилеммой: продавать квартиру самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам рынка и продавать недвижимость через риэлтера (агентство недвижимости). У каждого из вариантов есть своя специфика и особенности, о которых стоит знать, чтобы, когда придет время продавать квартиру, сделать правильный выбор.

Определяем стоимость квартиры

Очень важно определиться с верной ценовой политикой еще в самом начале продажи квартиры и сотрудничества с агентством. Ситуации, когда неправильно установленная собственником или агентом стоимость объекта приводит к потерям (временным и финансовым) и затягиванию сроков продажи, к сожалению, имеют место на рынке недвижимости.

Цена квартирыЕсли квартира оценена верно и соответствует сложившейся рыночной ситуации – её продажа не займет больше месяца (больше – если квартира очень специфическая). Чтобы продавец квартиры не терял время, деньги, нервные клетки, покупателей, с определением цены нужно быть достаточно точным, ориентироваться не на фактическую цену предложения, а на цены, по которым были проданы аналогичные квартиры. Именно на эту информацию ориентируются специалисты нашей компании при определении стоимости квартир.

Размещение рекламы на порталах

После определения стоимости продажи, необходимо разместить рекламу на специализированных порталах: сделать фотографии, написать цепляющие тексты. Нужно рассказать и показать вашу квартиру так, чтобы потенциальные покупатели выбрали именно её среди 2, 3, 4, 27 вариантов аналогичных квартир. Перед тем, как показывать свою квартиру потенциальным покупателям, наведите в квартире порядок: это касается и пыли на шкафах, и личных вещей в ванной комнате.

Уборка

Общение с потенциальными покупателями

При самостоятельной продаже нужно быть готовым к настойчивым звонкам (не всегда в удобное время) как потенциальных покупателей, так и агентов. Также вы можете столкнуться с ситуацией, когда смотреть квартиру захотят среди рабочего дня или в тот день, когда вы планировали уехать из города: свои планы придётся знатно откорректировать.

При показе квартиры потенциальным покупателям будьте спокойны и уверены. Старайтесь произвести на покупателя благоприятное впечатление: от этого может зависеть результативность встречи.

Как продать квартиру через агентство недвижимости

Если вариант самостоятельной продажи квартиры не кажется вам привлекательным и вы привыкли, чтобы каждый занимался своим делом, можно обратиться в одну из риэлтерских компаний.

Оценка квартиры риэлтером

Наша компания не заключает «мёртвые» договора по любым ценам, взятым собственниками иногда с потолка, не иначе. Работу с клиентами-продавцами мы начинаем с осмотра квартиры и подготовки заключения о стоимости продажи.

Цена квартирыБойтесь тех «специалистов широкого профиля», которые готовы оценивать ваш объект за глаза и заключать любой договор (на рекламу или на оказание риэлтерской услуги) без вашего визита в офис риэлтерской компании. Первое — просто не профессионально, второе — противоречит действующему законодательству.

Документы для заключения договора с агентством недвижимости

При заключении договора на оказание риэлтерской услуги в нашей компании вам понадобятся:

  • Технический паспорт на квартиру.
  • Удостоверение о государственной регистрации.
  • Паспорт собственника
  • Правоустанавливающий документ (документ, на основании чего Вы стали собственником).

Что еще нужно учесть при продаже квартиры?

Если собственниками квартиры являются несколько лиц, все они должны присутствовать на заключении договора и при себе иметь гражданские паспорта.

Учтите также, что если вы хотите продать квартиру, купленную в браке, вам будет необходимо заручиться согласием супруга/супруги. Исключений может быть несколько. Самые распространенные из них: если квартира вам досталась в порядке наследования или дарения; если между вами с супругом был заключен брачный договор, который меняет правовой статус объекта.

Как работать с риэлтером при продаже квартиры?

Агентство, с которым вы собираетесь заключить договор на продажу квартиры, должно в обязательном порядке иметь действующую лицензию Министерства юстиции и страховой полис. Если этих документов нет — риэлтерская компания не вправе осуществлять свою деятельность.ЛицензияПосле заключения договора на оказание риэлтерской услуги (в офисе риэлтерской компании) следуйте инструкциям специалиста по риэлтерской деятельности, которые с вами работают. Помните: все действия, которые будет совершать агент или риэлтер – показы, снижение стоимости и др. — должны быть с вами согласованы, в том числе и в письменном виде (когда речь идет об изменении цены реализации). Чтобы продать квартиру через агентство максимально выгодно нужно быть действительно заинтересованным в продаже – не мешать, нанятому вами специалисту, делать свою работу и прислушиваться к советам.

Например, при фотосессии рекомендуем полностью убирать личные вещи из квартиры: множество игрушек, тарелок, кастрюль или баночек в ванной не сделает квартиру привлекательнее. Кстати, о подготовке к фотосессии квартиры и показам мы подробно писали здесь.

Как происходит сделка?

После того, как на вашу квартиру будет найден покупатель агентство должно организовать встречу с вами и с покупателем – в офисе компании, где будет подписано соглашение о намерении совершить сделку и передан задаток.GthtujdjhsПосле этого, если покупатель будет заинтересован в оказании ему риэлтерской услуги, риэлтер или юрист компании начинает проверку квартиры и подготовку необходимых для сделки купли-продажи документов.

Покупатель вправе не заключать риэлтерский договор и заниматься проверкой квартиры, её приёмкой, организацией расчетов и в принципе всей сделкой купли-продажи самостоятельно (если у него хватает желания, навыков, терпения, денег и времени).

Продавая квартиру самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, будьте благосклонны и вежливы к потенциальным покупателям, но не позволяйте им манипулировать вами и садиться на шею. Часто именно сотрудничество с агентством помогает рассуждать здраво.


Фото: google.com

Как продать квартиру через агентство недвижимости

Что бы не говорили про агентства недвижимости или про частных риэлторов, но продавать квартиры самостоятельно решаются единицы собственников. И, наверное, это правильно. Все таки заниматься продажами должен профессиональный продавец. Особенно товарами очень дорогими. Ведь ни у кого не возникает вопроса, почему автомобили (даже с пробегом) продают менеджеры по продажам в автосалонах, хотя цена на них в десятки раз меньше чем на квартиры. Но моя статья не про это. Сегодня я разберу особенности построения взаимоотношений собственника недвижимости с агентством недвижимости.

После того, как вы приняли решение о продаже или обмене квартиры через агентство недвижимости, встает вопрос о выборе этого агентства. На рынке представлено много агентств недвижимости от очень крупных и известных, до небольших, почти семейных фирмочек. Подход к продажам и обслуживанию клиентов у всех разный, но подлежит методологии (см. ниже). Есть только один важный для вас момент, который объединяет абсолютно все агентства недвижимости – непосредственно с вами будет работать не агентство, а конкретный агент. Именно от него будет зависеть 80% успеха продажи квартиры. Поэтому, выбирая агентство – выбирайте агента. Я не буду затрагивать моменты с размером комиссионных, потому что на сегодняшний день они почти везде одинаковые (за очень редким исключением), а также не буду говорить про лицензии и сертификаты на риэлторскую деятельность (риэлторская деятельность не регулируется государством, есть только профессиональные объединения с добровольной сертификацией).

Плюсы и минусы продажи квартиры через крупное агентство недвижимости.

Плюсы и минусы продажи квартиры через средние и маленькие агентства недвижимости.

Как продать квартиру через агентство недвижимости:

  1. Обязательно заключить договор на оказание услуг. В договоре пропишите сроки, стоимость квартиры, стоимость комиссионных агентства. Все пункты договора должны быть понятны и не иметь двойных толкований.
  2. Оставлять оригиналы правоустанавливающих документов на фирме  не обязательно. Они потребуются только в двух случаях – сбор документов на сделку и для принятия аванса от покупателя. Но при заключении договора, агентство обязано проверить их наличие.
  3. При заключении договора с агентством недвижимости, попросите следующие документы: Свидетельство о внесении организации в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц), Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, доверенность от директора (ген. директора) на право заключение договора (если договор подписывает не директор), протокол (приказ) о назначении исполнительного органа (директора, ген. директора).
  4. Проверьте на сайте налоговой РФ https://egrul.nalog.ru/ соответствие предоставленных сведений (по номеру ОГРН или ИНН, которые есть в вышеуказанных свидетельствах).
  5. Обратите внимание на пункты в договоре, которые предусматривают штрафные санкции или неустойки. Все должно быть понятно и исключать двойные толкования.
  6. После начала рекламной компании, интересуйтесь способами рекламы и результатами.
  7. Любые доверенности и приложения, подписываемые к договору, должны содержать понятные вам фразы, толкования и цифры.
  8. В случае подписания вами поручения на принятие аванса за квартиру, указывайте размер аванса, который вы доверяете получить за вас агентству недвижимости.
  9. Перед проведением сделки обсудите с агентом все детали предстоящего мероприятия. Изучите все документы, которые придется подписывать на сделке. Попросите агента расписать суммы и способ передачи денег за продаваемую вами квартиру. Добейтесь полного понимания, в противном случае, от вас пытаются что-то скрыть.
  10. После продажи квартиры у вас на руках должны остаться следующие документы:
  • договор на оказание услуг с агентством и подписанный двумя сторонами акт выполненных работ (с размером выплаченной по договору суммы),
  • ваш экземпляр договора купли продажи квартиры с печатью регистрирующего органа,
  • акт-приема передачи квартиры с подписью Покупателя и Продавца,
  • копии всех платежных документов по сделке (которые вы оплачивали),
  • копия вашей расписки в получении денег от покупателя.

Как продать квартиру через агентство недвижимости

Продажа квартиры – процесс, который кажется довольно простым, однако таит в себе много тонкостей. И если самостоятельно разбираться в них нет желания или возможности, то доверить его можно профессиональным продавцам. Для этого следует найти риэлтора или обратиться в агентство недвижимости.

Однако сложности есть везде, в том числе и при выборе специалиста, который будет заниматься продажей вашей квартиры. И если вы не хотите ошибиться, их необходимо учесть. Стоимость квартиры достаточно велика, и желающих поживиться такой денежной суммой найдется немало. Поэтому при проведении сделок с недвижимостью следует предусмотреть возможные способы обмана и принять меры для защиты своих интересов.

Плюсы продажи через агентство недвижимости

Для начала давайте разберемся, чем вам может помочь агентство недвижимости при продаже жилья.

Оценка квартиры

Чтобы получить максимальную сумму от продажи квартиры, необходимо провести ее грамотную и точную оценку. Если вы запросите больше того, сколько в реальности стоит ваша недвижимость, она останется невостребованной. В противном случае вы недополучите деньги. Профессионал сможет провести оптимальную оценку и точно рассчитать стоимость недвижимости. Помимо этого специалисты из агентства недвижимости четко определят достоинства и недостатки вашего жилья и помогут провести необходимую предпродажную подготовку. Разумеется нужно обращаться в несколько агентств для получения более точного результата. Кроме того, несмотря на то, что специалист правильно оценит квартиру, есть риск, что в разговоре с продавцом он все же сознательно завысит стоимость.

Мощная рекламная кампания

Представители агентства будут публиковать объявления о продаже, отвечать на звонки, проводить показы квартиры потенциальным клиентам в удобное для вас время. Показы могут проводиться и в отсутствие хозяина. Кроме того, возможен поиск клиента в базе данных фирмы. Агентства нередко передают друг другу информацию, что расширяет круг потенциальных покупателей. При первичном обращении в агентство обязательно уточните, как именно они планируют рекламировать вашу квартиру, какой бюджет на это закладывается, попросите продемонстрировать примеры продвижения объектов других продавцов.

Грамотная подготовка документов

Продажа сопровождается сбором большого числа документов, которые должны быть правильно оформлены и зарегистрированы в нужные сроки. Всю эту рутинную работу возьмет на себя агентство. Также агентство зарегистрирует договор купли-продажи в соответствующих государственных учреждениях и организует процедуру передачи вырученных денег.

Осложнения и задержки в оформлении документов могут быть вызваны наличием несанкционированных перепланировок, несовершеннолетних или иных членов семьи под опекой. Профессионалы, знающие все тонкости и подводные камни операций с недвижимостью, все документы подготовят быстро и юридически грамотно. Они же помогут заключить договор с банком и учесть условия доступа к банковской ячейке.

Проверка недвижимости

Если же вы продаете квартиру с целью приобрести на вырученные деньги другую (такие операции называют альтернативными сделками или продажей с альтернативой), то специалисты из агентства проведут для вас проверку покупаемой квартиры на юридическую чистоту. Это защитит вас от изъятия жилья после его покупки из-за наличия прав третьих лиц, о которых вы не знали.

Продажа недвижимости – это многоступенчатый процесс, требующий наличия определенных знаний, опыта и затрат времени. Кроме того, необходимо и умение вести переговоры – ведь вам нужно убедить потенциального покупателя в преимуществах именно вашего варианта. Сделки с недвижимостью – это сделки повышенной ответственности и риска, поскольку связаны с большими деньгами.

Если все операции по продаже квартиры выполнять самостоятельно, это позволит сэкономить некоторую сумму денег, которую агентство берет в качестве комиссионных. Ее размер может составлять 2-6% от суммы сделки. Конечно, при нынешних ценах на жилье, сумма эта довольна велика. Однако размер ее может быть снижен в результате переговоров.

Тем не менее, сотрудничество с агентством является наиболее рациональным и безопасным способом решения всех вопросов, связанных с куплей-продажей недвижимости.

Как выбрать агентство недвижимости

Найти хорошее и надежное агентство недвижимости, которому вы сможете доверять – задача сложная, но выполнимая. На что же следует обратить внимание при выборе компании риэлторов?

Продолжительность работы

Чем дольше агентство работает на рынке, тем выше степень его надежности. Выживание в условиях кризисов и конкуренции свидетельствует об опыте и профессионализме его сотрудников. Первые агентства недвижимости появились в России в начале 90-х годов, а частные маклеры — еще раньше.

Рекомендации

Постарайтесь найти реальные отзывы людей, воспользовавшихся услугами данного агентства. Для этого можно воспользоваться интернетом, а можно запросить контакты у представителя агентства. Еще лучше, если рекомендации вы получили от своих знакомых или родственников – вряд ли они станут вас обманывать.

Размеры агентства

Сотрудничать с средними по размеру и крупными фирмами надежнее, чем с небольшими компаниями. Причин этому несколько:

  • финансовая устойчивость такой фирмы выше, а в случае кризиса выживает сильнейший;
  • в штате таких агентств больше квалифицированных юристов, которые обеспечат необходимое юридическое сопровождение сделки;
  • большая фирма может предложить к вашим услугам обширную базу данных, позволяющую быстро подбирать варианты, соответствующие запросам клиента;
  • у крупных агентств четко налажена схема взаиморасчетов с продавцами и покупателями недвижимости;
  • в большой фирме обучение сотрудников осуществляется на должном уровне;
  • крупное агентство дорожит своей репутацией и поэтому старается вести дела «красиво».

Впрочем, это не означает, что небольшим фирмам доверять нельзя. Вы вполне можете найти и небольшое агентство, которое честно и ответственно выполняет свою работу. Более того, большинство небольших агентств создаются успешными маклерами, получившими опыт в крупных компаниях или в результате успешной частной практики. Нарваться на некомпетентного сотрудника можно и в известной рынкообразующей компании — это оборотная сторона быстрого роста фирмы.

Вхождение в ассоциации риэлторов

В России существуют различные ассоциации риэлторов. Самые крупные из них – это Российская гильдия риэлторов и Московская ассоциация риэлторов. Членство в подобных организациях подразумевает выполнение в ходе работы принятых ими кодексов этики. Кроме того, в ассоциациях есть комиссии, разрешающие споры между агентствами и клиентами. Таким образом, вхождение в ассоциацию является плюсом при выборе агентства недвижимости.

Наличие собственного офиса

Если у агентства есть офис не арендованный, а принадлежащий ему на правах собственности, это тоже подтверждает его надежность. Если все же помещение снимается, постарайтесь из независимых источников узнать, насколько долго компания находится по данному адресу.

Юридическое оформление документов

Перед выбором желательно ознакомиться с образцами договоров и соглашений, которые вам предстоит подписать, если вы решите сотрудничать с данным агентством недвижимости. Эти документы следует показать независимому юристу. В договоре должны быть учтены даже детали, кажущиеся на первый взгляд незначительными. В том случае, когда в документах указаны только общие положения, с такой фирмой сотрудничать не стоит.

Качественный сайт

Если у агентства есть свой сайт, следует его внимательно изучить. Приятный дизайн, хорошо представленная и полная информация о фирме, интересные статьи говорят об ответственном отношении к своей работе. Там же может быть много другой полезной информации — проводимые компанией акции, образцы договоров, справочная информация.

Реклама

Если агентство тратит значительные суммы на рекламу, доверять ему можно – мошенники вряд ли пойдут на такие расходы. Обратите внимание не только на крупные рекламные блоки (так называемая имиджевая реклама), но и на методы продвижения объектов других клиентов (эксклюзивные квартиры). Для Москвы и Подмосковья основными рекламными носителями на рынке недвижимости являются издания «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены». Выбранная вами компания должна публиковать в них свои эксклюзивные квартиры.

Награды

Наличие дипломов, сертификатов и наград подтверждает уровень профессионализма работников данной компании и свидетельствует о признании ее клиентами и коллегами.

Особенности договора с агентством недвижимости

Даже если компания заслуживает доверия, договор с ней перед подписанием нужно внимательно прочитать. Он определяет права и обязанности сторон в процессе покупки-продажи жилья. Как правило, агентства имеют готовые бланки договоров, которые предлагают заполнить своим клиентам. Если в его тексте много непонятных формулировок, следует быть осторожным. В любом случае, как уже упоминалось выше, необходимо обязательно отнести проект договора к независимому юристу на экспертизу. Автор еще не видел ни одного безукоризненно составленного документа.

Заказчик и исполнитель

В договоре указывается, кто и на каких условиях его подписывает. Должны быть прописаны данные представителя организации и основания возникновения его полномочий, сведения о юридическом лице, включая юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В соответствии с законодательством РФ заключать договоры и принимать обязательства от имени агентства может только его руководитель.

Любое другое лицо вправе заключать договоры только при наличии доверенности. Поэтому необходимо убедиться, что у представителя фирмы есть полномочия для подписания договора. Иначе договор может быть признан недействительным. Копию доверенности желательно приобщить к договору.

Лицо, подписавшее договор, считается исполнителем и должно лично оказывать соответствующие услуги. Клиент должен точно знать, кто будет исполнителем, поскольку на него предстоит оформить доверенность. Если конечным исполнителем будет иное лицо, то оно должно быть также вписано в договор.

Договор также должен определять и способы коммуникаций — контактные телефоны и электронные адреса почты исполнителей и продавца.

Предмет договора

В качестве предмета договора указываются обязанности риэлтора и заказчика – перечисляются конкретные действия, которые должно выполнить агентство или его представитель, и указывается, что клиент обязан оплатить данные услуги. От полноты, точности и правильности этого описания зависят ваши дальнейшие возможности по защите своих прав (в том числе и в судебном порядке).

Обязанности и ответственность сторон

В обязанности клиента обычно включены предоставление документов для заключения сделки, оплата услуг агентства, участие в показах, оформление доверенности, присутствие при регистрации и т.п. Если вы опасаетесь за сохранность документов, можно предоставить их заверенные копии. При предоставлении оригиналов необходимо получить расписку и включить в договор пункт о несении агентством ответственности за утрату документов.

Должна быть указана и ответственность сторон за срыв сделок из-за неуплаты денежных средств (для клиента), а также неправильного оформления документов или претензий третьих лиц (для агентства). Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено залогом, неустойкой, удержанием имущества должника, задатком, поручительством, банковской гарантией и прочими мерами, предусмотренными законом. В договоре возможно закрепление как одной из этих мер, так и их совокупности.

Стоимость услуг, предоплата

В договоре фиксируется стоимость услуг агентства недвижимости – либо в конкретной сумме, либо в виде процента от стоимости сделки. Также может быть указана и предоплата за предоставленные услуги в виде аванса или задатка.

Задаток в соответствии с ГК РФ – это денежная сумма, которую одна из сторон выдает другой в счет причитающихся платежей и для обеспечения исполнения договора. Если прекращение договора происходит по соглашению сторон или в случае невозможности его исполнения (по причине наличия обстоятельств, не зависящих ни от одной из сторон), задаток возвращается.

Если в неисполнении договора ответственен заказчик, задаток остается у агента. Если договор не выполнен по вине агента, заказчику должна быть выплачена двойная сумма задатка. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка.

Если деньги были внесены в качестве аванса, то при расторжении договора вне зависимости от того, кто стал инициатором этого, данная сумма возвращается.

Аванс или задаток, передаваемый продавцом своему агенту в обеспечение агентского договора не надо путать с аналогичными платежами между продавцом и покупателем при подписании предварительного договора купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок его расторжения

Нежелательно подписывать договор, который заключается до того, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за его досрочное расторжение предусматриваются штрафные санкции. В таком случае вы не сможете разорвать отношений с агентством, пока не будет найден соответствующий вариант. На это может уйти не один месяц, а расторгнуть такой договор вы не сможете.

Заключать договор следует на 1-2 месяца. Если по истечении этого срока не будет найден необходимый вариант, вы сможете расторгнуть договор без денежного ущерба. Кроме того, в договоре должен быть оговорен порядок его расторжения по инициативе одной из сторон. Если процедура расторжения не описана, то согласно ГК РФ, заказчик имеет право на любой стадии отказаться от услуги, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов рассчитывается в соответствии с объемом оказанной услуги.

Необходимо, чтобы в договоре были указаны и действия сторон по истечении срока договора – возвращение полученного аванса или задатка и сданных документов.

Заключение

В настоящее время купля-продажа жилья без посредников уходит с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными. Правильный выбор агентства недвижимости и заключение с ним грамотного договора позволят вам осуществить эффективную продажу жилья и избежать возможных неприятностей в будущем.

Памятка продавцу и покупателю недвижимости

Если у вас заболел зуб, вы сразу же бежите к стоматологу. А если вам необходимо оценить квартиру для ее продажи? Вроде бы, ответ очевиден — данным видом деятельности занимается оценщик. Но чаще всего люди не приучены обращаться к профессионалам по такому вопросу. Оправдано ли это?

Обращение к риелтору даёт преимущества

В том, чтобы довериться риелтору, есть свои основания. Во-первых, они постоянно вращаются в кругах сделок с недвижимостью и, как никто другой, осведомлены обо всех изменениях в этой сфере.

— У риелторов действительно больше возможностей, чем у продавца квартиры, — подтверждает директор агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — Мы всегда в курсе всех изменений на рынке жилья. Также риелторы обладают обширной клиентской базой, как с одной, так и с другой стороны. Ну и, самое главное,   торговец недвижимостью окажет квалифицированную помощь при оформлении сделки и поможет вам сэкономить кучу времени в поиске подходящего варианта, что при сегодняшнем ритме жизни немаловажно.

Кроме того, с помощью агентств недвижимости вы сможете продать квартиру, купить, снять или сдать в аренду, даже если вас нет в городе.

— Это очень удобно, — уверяет Анастасия Ксендз, — если вы проживаете в Астане или Алматы, а хотите приобрести недвижимость, к примеру, в Караганде. Договор подписывается по приезду в город, а услуги предоставляются дистанционно. Варианты обговариваются по телефону или электронной почте.

Также еще одна немаловажная деталь, которая говорит в пользу обращения к риелторам, — отсеивание ненужных звонков.

— В день звонит много клиентов, — говорит директор агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — Большинство из них так называемые «мечтатели». У них нет достаточной суммы денег для покупки квартиры и даже первоначального взноса для оформления ипотеки, они получают неофициальную зарплату, имеют кучу кредитов, и понятно, что ни один банк не предоставит им займа, но они мечтают купить квартиру. Таких фантазеров мы вычисляем по наводящим вопросам при первоначальных звонках и, естественно, отсеиваем.

Соглашаться на все условия торговца недвижимостью тоже не стоит. Умейте сказать свое веское слово при заключении договора. Любое уважающее себя агентство по недвижимости пойдет вам на уступки и может изменить некоторые условия договора.

— У нас действует типовой договор, — поясняет Анастасия Ксендз. — Отработав первый год, мы поняли, что некоторые из пунктов требуют значительной корректировки. Во-первых, мы исключили параграф, который предписывал клиенту не сотрудничать с другими риелторами. От того, что объект продают несколько агентств, мы абсолютно ни в чем не проигрываем. Также канул в Лету пункт о запрете рекламировать себя в СМИ. В этом условии также не было никакого смысла. Наоборот, теперь клиенты убеждаются, что их траты на объявления в газетах и на телевидении ничем не обоснованы. Кроме того, мы можем «подвинуться» и по процентным ставкам, и по выплате вознаграждения. По настоятельным просьбам клиента также возможно исключение пунктов по штрафам.

Соглашаться на все условия торговца недвижимостью тоже не стоит. Умейте сказать свое веское слово при заключении договора.

Как продавцу самостоятельно определить цену?

Если вы заподозрили агента в излишнем энтузиазме, тогда как вам стоимость предлагаемой квартиры кажется неправдоподобно завышенной, не лишним будет проявить интерес к конъюнктуре рынка недвижимости.

Для того чтобы определить спрос-предложение на квартиры в вашем регионе и начать разбираться в ценовой политике, необходимо ежедневно проводить мониторинг объявлений в этом районе в течение двух-трех месяцев.

Наиболее действенный способ — практический. Даёте объявление о продаже своих квадратных метров по цене немного выше рыночной и ждете результата. Если в течение нескольких недель покупатели вас не побеспокоят, можно снизить цену на один процент.

Опять никакой реакции — еще один процент долой от первоначальной стоимости. Слишком резкое понижение цены вызовет подозрение у профессиональных участников рынка. Любые колебания в этой области наведут на мысль, что квартира имеет проблемы с юридической точки зрения, или на продажу выставлен несуществующий объект.

Фиксировать цену можно только тогда, когда начнут раздаваться звонки клиентов. При осмотре квартиры покупатели, скорее всего, попытаются сбить цену. Не рекомендуем сразу соглашаться с предложенными условиями, есть смысл выждать, пока рыночные цены сравняются с вашей.

Как только покупатели повалят к вам толпами, можете не сомневаться — вы продешевили.

Лучшим решением в этом случае будет отказать клиенту под предлогом якобы уже существующей договоренности с другим покупателем. Тем временем поднимите цену и ждите предложений.

Как оценить квартиру самостоятельно>>>

Если вы покупатель

При покупке квартиры важно четко для себя обозначить сумму, которую вы готовы потратить. Если предложенный вариант вас устраивает, не мешкайте — сразу оставляйте залог. В противном случае удачное предложение может ускользнуть у вас прямо из рук.

Не исключено, что через несколько недель эта же самая квартира может стоить на порядок выше. Тогда придется начинать поиски с самого начала. На сегодняшний день балом правит рынок продавца, поэтому, если вы оказались в роли покупателя, действуйте стремительно.

Но при этом не забывайте о юридической стороне вопроса.

— Для покупателя жилья всегда имеются определенные риски, — считает юрист Евгений Роженцев. — К примеру, в случае покупки заложенного имущества продавец может полученный задаток направить не на погашение ипотеки, а на какие-либо иные личные нужды. Но такое случается довольно редко, поскольку отказ продавца от заключения основного договора купли-продажи влечет ответственность по возврату покупателю суммы двойного задатка, который был получен при подписании предварительного договора. Бытует мнение, что при подписании предварительного договора выдавать задаток на руки продавцу не рекомендуется. Задаток лучше внести покупателю самому напрямую в банк с целью погашения ипотеки.

Кроме того, для покупателя очень важно следить за юридической чистотой сделки купли-продажи. В первую очередь, необходимо определить, имеются ли какие-либо обременения на жилье. Это можно узнать, обратившись в ЦОН за получением справки о зарегистрированных правах на недвижимое имущество. Почему это настолько важно? Потому что нередко сами продавцы недвижимости до последнего момента не знают о том, что их квартира или дом находятся под арестом или под другим обременением, которое не позволит сторонам заключить основной договор купли-продажи.

Как узнать, реальна ли цена?

Сегодня рынок недвижимости переполнен предложениями, цены на которые явно взяты с потолка. При этом стоимость таких вариантов завышена процентов на 20-30. Именно торговцы недвижимостью обладают сведениями о реальной стоимости сделок и индивидуальной информацией о продаваемых квартирах.

По рекламным проспектам, которые вы можете просмотреть самостоятельно, можно составить лишь приблизительную ценовую картину рынка недвижимости. На это влияют сразу несколько факторов. С одной стороны, при сделках практически всегда уместен торг, хотя в последнее время продавцы редко снижают заявленную стоимость. С другой — может пройти определенное количество времени с момента, когда квартира будет выставлена на продажу, и до ее реальной покупки. За этот период цена на недвижимость может как вырасти, так и потерять свои прежние позиции.

Именно риелтор в курсе этих тонкостей и всегда поможет вам профессиональным советом. Ведь он напрямую заинтересован в успешном исходе дела, независимо от того, хотите вы продать недвижимость или купить.

— Часто клиенты завышают стоимость своей жилплощади, — сетует директор агентства недвижимости Comfort. — Нам такая ситуация крайне невыгодна, ведь если установить заоблачную цену на квартиру, ее никто не то что не купит, даже смотреть не пойдет. Продавец поймет это, но по прошествии определенного времени, а мы сразу поможем клиенту сориентироваться на рынке жилья.

И вот мы снова пришли к тому, что нам необходима консультация специалиста, то есть риелтора. Только он способен дать полное представление об истории понравившегося вам предложения и дать оценку уровню аналогичных сделок. С такой задачей легче всего справится агентство, имеющее обширную базу данных, на основании которой можно провести собственные статистические исследования.

— При реализации продавцу необходимо четко определить предел, ниже которого он не готов «опустить» цену за квадратные метры, — считают специалисты, — но делать это нужно с учетом реальных цен на рынке жилья.

Девять причин почему не продается ваша квартира

Девять причин почему не продается ваша квартира

Назову несколько причин.

  1. Квартира производит негативное впечатление.

Продавцы не всегда знают и понимают, что квартиру нужно готовить к продаже. Особенно это важно сегодня, когда объектов недвижимости на рынке очень много. Есть даже целая наука о том, как это правильно сделать – хоум-стейджинг. Углубляться в подробности здесь не будем, скажем только о нескольких обязательных действиях, которые нужно непременно выполнить перед показом: вымыть пол, окна, зеркала, убрать все лишние вещи, проветрить.

  1. Слабая реклама.

У продавца нет маркетингового плана продажи квартиры. Он считает, что если разместить информацию о продаже на 1-2 сайтах по недвижимости, то миллионы людей сразу же бросятся звонить по объявлению. Рекламу нужно распространять на всех возможных ресурсах, во всех СМИ и делать это регулярно, до тех пор, пока не появится реальный покупатель.

  1. Некачественные фото квартиры.

Посмотрите, какие странные фото квартир часто размещают на сайтах. Тут можно увидеть то не самую лучшую часть захламленной комнаты, то санузел, который давно уже просит ремонта, то длинный темный коридор… Чтобы вашей квартирой заинтересовались, нужно сделать профессиональные фото самых привлекательных ее уголков. Тогда есть вероятность, что потенциальный покупатель выделит ее из множества других предложений.

  1. Неграмотно составленное объявление.

Составляя текст объявления, представьте себе, кто может стать ее покупателем. Если молодая семья, то для нее важно, есть ли рядом школа, детский сад, скверы, парки, площадки для прогулок с детьми, образовательные и спортивные центры. Если ваша квартира идеально подходит для пары пенсионеров, то для них важна близость поликлиники, магазинов, наличие тихого зеленого двора с удобными лавочками и т.д. Если вы продаете студию, то ее вероятный покупатель – студент, молодой человек, которому понравится, если рядом с домом есть спортивные сооружения, развлекательные центры. И, конечно, всегда и всех привлекают квартиры с хорошим видом из окон, расположенные неподалеку от водоемов, парков, знаковых исторических мест.

  1. Решение о продаже не принято.

Огромную ошибку допускает хозяин квартиры, выставляя ее на продажу, если он еще не принял твердого решения: «Попробую продать. Посмотрю, что будет. Может, буду сдавать!» или «Когда продам, тогда и продам. Моя квартира самая лучшая и самая дорогая. Пусть объявление повисит». Что в итоге происходит? Люди приходят, смотрят квартиру, но хозяин каждый раз находит разные предлоги, чтобы не проводить сделку. Идет время. Квартира приобретает нехорошую репутацию, как девушка, которую никто не берет замуж. «Раз до сих пор не продана, значит, там что-то не так! Никому не нужна, значит, и мне тоже» – так рассуждают покупатели.

  1. Продавец не определился с альтернатом.

Большинство сделок на рынке альтернативные (80%). Это означает, что человек продает свою недвижимость для того, чтобы приобрести взамен другую. Если он не определился с альтернативной покупкой, о какой продаже может идти речь? Выставляя квартиру на продажу, нужно четко видеть конечную цель: «Продаю старую квартиру, чтобы купить аналогичную в новостройке», «Продаю квартиру в городе, чтобы купить дом с участком за городом». Тогда сразу вырисовывается бюджет вашей сделки, становится понятно, хватит ли средств от продажи, возможно, потребуется взять ипотеку. Расплывчатые представления типа «продаю, а потом куплю что-нибудь» тормозят процесс продажи, потому что продавец не представляет, что и по какой цене он будет покупать в качестве альтернативы.

  1. Неправильная цена.

Продавец не в состоянии сделать профессиональный анализ рынка. Он не знает, например, сколько аналогичных квартир в этом же районе, а, может, и на этой же улице сейчас выставлено. Его квартира ведь самая лучшая, поэтому и цену он ставит самую высокую. Или рассуждает так: «Мне нужна сейчас такая-то сумма денег, вот за столько я и продам квартиру!». Что получается? Пока не будут проданы все аналогичные вашей квартиры, выставленные по рыночным ценам, на вашу никто не обратит внимание.

  1. Не обратился к профессионалам.

Эту причину надо бы написать самой первой, тогда бы не пришлось говорить о всех остальных неудачах в продаже квартиры. Профессиональный риелтор продал бы вашу квартиру по рыночной цене и в четко оговоренные сроки. А не обращаются в агентства некоторые люди потому, что не хотят платить комиссионные. Их одолевает обыкновенная жадность. Они не понимают, что для того, чтобы выгодно продать квартиру, нужно хорошо и много поработать. А некоторые просто не знают, чем им может помочь риелтор.

  1. Неправильный выбор риелтора.

Если вы продаете квартиру не сами, а через агентство недвижимости, то должны знать о том, что реальные сроки продажи до 2-х месяцев, в редких случаях продажа может затянуться до 4-х месяцев. Не продали? Значит, вы обратились не в то агентство, не к тому риелтору. Надо было вначале обойти несколько агентств недвижимости. Ведь вы хотите продать квартиру выгодно? Значит, не ленитесь! Какие агентства у всех на слуху? Кто из ваших знакомых уже обращался в то или иное агентство и остался доволен результатом? Сходите туда, узнайте, сколько там сотрудников, какое количество объектов недвижимости в базе? Это один из важных показателей успешности предстоящей сделки.

Как выбрать риелтора, чтобы продать недвижимость быстро и выгодно?

Image

Продажа квартиры – процесс утомительный, он потребует от вас массы терпения и практических знаний в области жилищного законодательства. Многие казахстанцы предпочитают доверить поиск покупателей агентствам по недвижимости. Мы попытались выяснить, как найти надежного и добросовестного риелтора, потратив минимум усилий.

На что стоит обратить внимание при выборе потенциального риелтора?

  • Отзывы клиентов о работе специалиста. Найти такую информацию можно на сайте агентства или на тематическом форуме города. Вы также можете обратиться непосредственно к риелтору с просьбой предоставить историю сделок, образцы использованных рекламных объявлений, рекомендации прямых клиентов, коллег, отзывы, онлайн-рекомендации в соцсетях.
  • Наличие сертификата у агентства недвижимости. Официальный сертификат свидетельствует о надежности посредника, а также о высоком уровне подготовки риелторов. Бонусом станет членство компании в профильной общественной организации (например, в Объединенной ассоциации риелторов Казахстана).
  • Регистрация риелтора в качестве индивидуального предпринимателя, если специалист работает самостоятельно, без агентства.
  • Паспортные данные риелтора (желательно снять ксерокопию документов), юридический адрес агентства (зачастую «черные» риелторы указывают в учредительных документах несуществующий адрес), свидетельство о государственной регистрации.

Какие вопросы задавать риелтору перед началом сотрудничества?

Список конкретных вопросов может быть разным, вот лишь примерный минимум:

  1. Сколько лет риелтор работает в данной сфере? В каких агентствах ему довелось служить?
  2. В каком сегменте работает специалист (жилая или коммерческая недвижимость, на вторичном или первичном рынке, эконом- или премиум-сегмент и т. д.)?
  3. Какие услуги предоставляет риелтор (создание спроса, размещение вашего объекта в базе, юридическое сопровождение сделки, сбор документации, реальная продажа конкретного объекта)?
  4. В какие сроки может быть продана квартира?
  5. Кто именно будет заниматься сбором документов?
  6. Каким риелтор видит процесс предпродажной подготовки квартиры? Какие мероприятия собирается проводить для быстрой и выгодной продажи?
  7. Где будет размещена информация об объекте? Какие каналы будут задействованы (СМИ, интернет-площадки, баннеры и т. д.)? Кстати, в дальнейшем лично проверьте текст объявления, качество фотографий и т. д.
  8. Во сколько может быть оценена квартира?

Кроме того, хорошее риелторское агентство должно по вашему требованию предоставить документ о регистрации в налоговом органе, книгу жалоб, а также бумаги с актуальными расценками на предоставляемые услуги.

Какие комиссионные обычно требуют за работу риелторы?

Как правило, комиссионные за работу риелтора составляют 2% от суммы сделки – по 1% платят продавец и покупатель. В ряде случаев риелторы могут брать фиксированную плату за свои услуги без привязки к стоимости объекта. Ориентировочная сумма риелторских услуг в Алматы и Астане по состоянию на 2016 год – 200-300 тысяч тенге за объекты недвижимости стоимостью до 36 млн тенге и 1% от стоимости объекта дороже 36 млн тенге. Если же запрашиваемая сумма существенно ниже, не стоит сразу же соблазняться предложением – скорее всего, такой риелтор потребует доплат.

Будьте внимательны! Некоторые риелторы иногда вносят в договор пункт, согласно которому посредник получает право претендовать на разницу между реальной ценой продажи квартиры и стоимостью, указанной в соглашении с владельцем недвижимости. Этот пункт означает скрытую комиссию, которую получит риелтор помимо суммы, выплаченной вами за его услуги. Стоит насторожиться и в том случае, если в договоре о сотрудничестве есть пункт о запрете на встречу собственника квартиры и покупателя. Это может свидетельствовать о желании риелтора заработать на скрытой комиссии.

Какие документы необходимо подписывать для сотрудничества с риелтором?

Поскольку сегодня государство не регламентирует профессиональную деятельность риелторов (продажа объектов недвижимости регулируется лишь ГК РК), единых официальных договоров о предоставлении риелторских услуг не существует. Вам могут предложить заключить «договор на оказание услуг», «эксклюзивный договор» и т. д. Независимо от названия бумаги, внимательно ознакомьтесь с ее содержанием, оформите свои требования и пожелания. В документе могут быть такие пункты:

  • обязательства и ответственность риелтора (агентства). Требуйте, чтобы в бумагах было четко расписано, за какие услуги и в каком объеме вы должны будете заплатить. Чаще всего агентства берут оплату за результат, однако возможна и тарификация по конкретным услугам;
  • обязательства клиента: готовность приехать на объект в назначенное время (например, для показа квартиры или подписания договора), предоставление данных о семейном положении, информации о местонахождении, запрет на сотрудничество с другими агентствами (например, в случае подписания эксклюзивного договора) и т. д.;
  • пункт о необходимости подписать акт выполненных работ (многие агентства ведут строгую финансовую отчетность);
  • пункт о привлечении третьих лиц для успешной реализации сделки (рекламщиков, юристов, строителей, нотариусов и т. д.);
  • пункт об условиях расчета и ответственности при просрочке уплаты вознаграждения (включая размер штрафных санкций);
  • срок действия и расторжения договора.

Вы также можете составить и подписать с риелтором акт приема-передачи ключей (для организации просмотров с потенциальными покупателями) и документов на квартиру. Ведь чтобы внести аванс или задаток, покупатели должны увидеть оригиналы (в крайнем случае – нотариально заверенные копии) документов, подтверждающих ваше право собственности на жилье. Еще одна бумага, которую придется подписать, – доверенность, выданная риелтору для сбора документов. Она позволит специалисту представлять ваши интересы в ЦОНах и других инстанциях.

В чем преимущества помощи риелтора?

  • Экономия времени. Обязанности по поиску покупателей, продвижению объявления, сбору и подготовке документов, демонстрации объекта берет на себя риелтор.
  • Объективная оценка квартиры с учетом тенденций на рынке недвижимости.
  • Полное сопровождение до заключения сделки.

Таким образом, хороший риелтор станет для вас финансовым и юридическим консультантом, организатором рекламной кампании и безопасных расчетов с покупателем. Главное, на что стоит обратить внимание, – это репутация агентства и объем услуг, которые вы оплачиваете.

В статье использованы материалы из источников:
www.kp.ru
smartrealt.by
realword.ru
vsenovostroyki.ru
www.kn.kz
ashta.kz
info.homsters.kz

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.