ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, КУПЛЕННОЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешенияорганов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое времяпосле его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах(например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

к содержанию ↑

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы


По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

к содержанию ↑

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

как продать квартиру купленную на материнский капитал?

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

к содержанию ↑

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

 

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

к содержанию ↑

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Как продать купленную на материнский капитал квартиру, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье. 

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?Улучшение условий жизни – одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала – это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

  • паспорта родителей;
  • согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
  • документы на продаваемое жилье;
  • документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Тинькофф Бизнес RU CPS

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал

В соответствии с законодательством РФ, материнский (семейный) капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, оплату образования любого из детей, увеличение накопительной части трудовой пенсии мамы. Как показывает практика юристов, большинство семей, которые воспользовались правом на материнский (семейный) капитал, приобретают на данные средства жилье (квартиру, дом, комнату и т.д.).материнский капиталНекоторые семьи, по различным причинам вынуждены продавать квартиры, купленные на средства материнского (семейного) капитала. И сразу же возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную на материнский (семейный) капитал?».Продать квартиру, можно, но это будет сделать сложно, особенно в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие свою долю, либо если жилье было куплено в кредит.Исходя из норм закона, регулирующего порядок получения сертификатов на материнский (семейный) капитал, если квартира была приобретена на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на нее будут иметь все члены семьи. Размер долей в данном случае будет определяться на основе письменного соглашения всех дееспособных членов семьи и (или) на основании первоначального договора купли – продажи квартиры, в котором указываются доли всех членов семьи. Таким образом, даже несовершеннолетние, либо только что родившиеся дети приобретают долю в квартире, купленной на средства материнского (семейного) капитала. Соответственно, при продаже такого жилья, необходимо учитывать права несовершеннолетних детей (чем и занимаются органы опеки), то есть прежде чем продавать квартиру, купленную на средства материнского (семейного) капитала необходимо получить разрешение органов опеки на совершение такой сделки.

Способы продажи квартиры

Существует несколько способов продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала:

  1. Предоставить несовершеннолетним детям такие же доли в другом жилом помещении с условиями не хуже чем в продаваемой квартире. Для этого надо найти покупателя на продаваемую квартиру и продавца (застройщика) на приобретаемую и путем заключения одновременно двух предварительных договоров обратиться в опеку с данными договорами для получения согласия. В договорах необходимо предусмотреть отсутствие штрафных санкций в случае неполучения разрешения от органов опеки и попечительства.
  2. Разместить на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей денежные средства, эквивалентные стоимости их долей. Для этого достаточно получить справку о стоимости доли (без проведения оценки) и предоставить такую справку в опеку для получения согласия. Денежные средства размещайте только после получения согласия от опеки.
  3. Предоставить несовершеннолетним детям уменьшенные доли в другом жилом помещении. Для этого необходимо без проведения оценки получить от оценщика справку о стоимости доли, в которой в допустимых пределах будет занижена стоимость доли в продаваемом жилом помещении. Затем получить такую же справку по имеющемуся другому жилому помещению с завышением стоимости доли в допустимых пределах. Несовершеннолетним детям не рекомендуется выделять большие доли, чтобы у родителей было меньше проблем в дальнейшем при изменении жилищных условий. Поэтому этот способ самый правильный.

Нужно ли согласие органов опеки при залоге квартиры?

Без согласия органов опеки невозможно зарегистрировать ипотеку под материнский (семейный) капитал (согласие должно быть получено в течение одного месяца со дня подачи заявления).

Рассмотрим вариант продажи: жилье приобретено в ипотеку, при этом в качестве первого взноса или уплаты процентов (основного долга) были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если Вы приобрели жилье посредством ипотечного кредитования, то до тех пор, пока кредит не будет погашен, квартира будет находиться в залоге у банка, некоммерческой организации. Юристы называют такое жилье «квартира с обременением» (обременением здесь будет выступать факт залога). Жилье с обременением продать сложно, но возможно. Например, Вы купили квартиру, но по каким-либо причинам не можете выплачивать платежи по кредиту и решили ее продать и досрочно погасить ипотеку в банке. Если Вам нечем платить, то не стоит дожидаться, пока накопится долг и банк продаст квартиру с аукциона, так как на аукционе такие квартиры продаются обычно по значительно заниженным ценам. Первоначально Вам необходимо узнать: нет ли в договоре, который Вы заключили с банком или кредитной организацией ограничений на досрочное погашение (чаще всего, такие ограничения устанавливаются на первые пару лет ипотеки). Если ограничений нет, то можно искать покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский (семейный) капитал

Если дом был куплен или построен на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на него имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети. Их права при продаже нужно учитывать в первую очередь. За этим следят органы опеки. Так, прежде чем заключить договор купли-продажи дома, необходимо получить разрешение органов опеки.

Дом был куплен в ипотеку, но в силу обстоятельств, был выставлен на продажу. По правилам ипотеки, дом, который был куплен посредством заключения договора ипотечного кредитования, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вся сумма кредита не будет выплачена. В данном случае, между покупателем и продавцом может существовать несколько схем взаимодействия:

  • Продавец получает у банка письменное согласие на продажу дома, находящегося в залоге, определяет стоимость имеющейся задолженности и самостоятельно продает дом. Покупатель передает деньги продавцу, последний гасит задолженность в банке, и после регистрации в Росреестре сделки, а так же факта снятия залога, дом переходит в собственность покупателю;
  • Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, покупатель вносит в банк оставшуюся задолженность, банк снимает обременение с дома, данный факт регистрируется в Росреестре, право собственности переходит к покупателю. Если дом продавался по цене, выше чем задолженность в банке, то разница между этими суммами ложится покупателем в ячейку банка;
  • Переоформление ипотеки на нового заемщика. Подписывается соглашение о переводе долга, переходе права собственности на нового заемщика, который обязуется погасить оставшийся долг;
  • Продажа через аккредитив.

Куда обратиться за помощью при составлении документов?

При заключении такого вида сделок риски для продавца и покупателя минимальны, так как залог по ипотеке регистрируется в УФРС, так же регистрируется и сама сделка. Для регистрации в УФРС обычно представляется как договор займа, так и договор купли — продажи. Банк либо некоммерческая организация одобряет кредит (заём) и начинает перечисление денежных средств только после регистрации.

Юристы ООО «Ордин и К» имеют многолетний опыт работы в сфере продажи квартир, купленных на средства материнского (семейного) капитала. При заключении договора с нашей компанией, юристы фирмы проведут с вами юридическую консультацию, расскажут (можно дистанционно по е-mail: info@consult35.ru) о возможных вариантах продажи, о существующих рисках, проверят чистоту сделки, соберут и оформят все необходимые документы, сопроводят саму сделку.

Где можно получить заём под материнский капитал?

Кредитный потребительский кооператив «Содействие» выдает займы на улучшение жилищных условий (погашение основной суммы долга и процентов за пользование займом материнским (семейным) капиталом) под 4% от суммы материнского капитала (16% в год) с минимальным пакетом документов от заемщика.

Для справок: тел. (8172) 588-388, е-mail: info@consult35.ru сайт: www.kpk35.ru и www.makapital.ru

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ ЗА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

Не хлебом единым жив человек. Кроме пищи, человеку нужен еще и кров. Квартира или дом – совершеннейшая необходимость,  тем более, если у человека есть семья, а в семье есть дети. В решении жилищного вопроса существенную помощь семьям оказывает государство. Поддержка осуществляется путем предоставления семьям с детьми однократной материальной помощи в виде материнского капитала. Многие уже воспользовались этой возможностью, приобретя для себя и своих детей более комфортное жилье.

Будущее – сегодняЖизнь не стоит на месте. Дети в семье подрастают, и когда-то купленная квартира становится тесной. Вполне возможно, что у семьи может возникнуть желание переехать в загородный дом, поближе к природе, чтобы дети могли резвиться на просторе. Бывает и так, что кому-то из родителей предлагают новую высокооплачиваемую работу, но при этом необходимо сменить район проживания. В общем, у ряда семей на каком-то этапе возникает необходимость продать жилье, приобретенное когда-то с использованием материнского капитала. Есть ли возможность это сделать и если да, то какие подводные камни могут помешать такой операции с вашей недвижимостью?

Формально, в законах нет ограничений на сделки с недвижимостью, приобретенной когда-то с участием материнского капитала. Однако существует несколько моментов, которые могут осложнить продажу такого жилья.

Новое, полезное, любопытноеВ частности, следует помнить, что средства материнского капитала выделяются государством на улучшение жизни детей. Факт улучшения жизни детей закрепляется путем выделения каждому несовершеннолетнему члену семьи доли в жилье, приобретенном на материнский капитал. А далее закон «начинает охранять» права детей, владеющих долей недвижимости. Поэтому сделки по продаже квартиры или дома, совладельцами которых являются несовершеннолетние, не могут быть совершены без согласия органов попечительства и опеки. А чтобы получить такое согласие, необходимо документально доказать, что после совершения сделки имущественные права детей не пострадают. Необходимость подготовки подобного рода документов, конечно, осложняет процедуру продажи жилья, но, в целом, сделать это реально. На практике известны случаи, когда семья с детьми успешно переезжала в квартиру меньшей площади, указав при этом,  что доли детей, выраженные в квадратных метрах, остаются прежними. Поэтому уместным будет совет — подумайте о том, какие доли выделять детям, когда приобретается жилье с использованием материнского капитала.

Еще один момент, осложняющий сделку по продаже, связан с кредитом. Очень часто семьи  покупают жилье в кредит, используя материнский капитал на оплату первого взноса и на последующее погашение кредита. В этой ситуации жилье находится в залоге у банка и чтобы его продать, необходимо будет каким-то образом досрочно погасить кредит.

Будьте внимательны!

Также следует помнить, что продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть расценена контролирующими органами, как попытка обналичивания средств, особенно если продаваемая квартира была куплена не очень давно. Важно знать, что попытки перевести материнский капитал в наличные средства являются уголовно наказуемым деянием и преследуется по закону.

Бесплатная юридическая консультация! Опишите, пожалуйста, вашу ситуацию ниже и получите бесплатную консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Материнский капитал на ремонт жилья

Если жить по законам красоты и уюта, то рано или поздно понимаешь, что надо что-то менять. Довольно часто семьи сталкиваются с ситуацией, когда имеющееся жилье ветшает со временем, становится некомфортным и неуютным. А е …

Жильё за материнский капитал

Переход от раздумий к практическим действиям в плане улучшения жилищных условий начинается в период, когда в семье появляется второй ребёнок.  Чтобы жизнь была комфортной, родители прибегают к различным способам ра …

Материнский капитал на покупку дома

Жизнь в современных крупных городах, наряду с некоторыми плюсами, имеет и немало минусов. Загрязненность воздуха, теснота наших квартир, шумные соседи, неухоженные дворы – все это негативно сказывается на жизни люд …

Квартира за материнский капитал

Рано или поздно человек приходит к мысли о покупке новой квартиры. Конечно, задумка это масштабная, но оно того стоит. А если в вашей семье случилось долгожданное событие – появился малыш, то пришло время для решит …

Материнский капитал и военная ипотека

Есть такая профессия – защищать Родину. Наши защитники, военнослужащие, несмотря на особенности и трудности своей работы, создают семьи, в которых, естественно, рождаются дети. Семьи военных так же, как и другие се …

04.04.2017 — Карина Александрова

кв. на мат.капитал. как полагается в долевое на всех. но пришло время: приходиться ее продавать. как это сделать? может ли сестра ( она тоже купила дом на м. кап.) выделить доли моим детям ?

Особенности продажи квартиры купленной за маткапитал

Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.

Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что купить жилье за маткапитал гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.

Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.

Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.

Особенности сделки

Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, оформляется долевая собственность, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.

Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.

Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.

Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.

В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.

Как действовать

Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.

Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.

Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.

Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.

Порядок получения разрешения органов опеки

Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.

У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.

Таблица 1. Перечень необходимых документов.

Документы
для родителей для детей на недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке)
паспорта свидетельство о рождении на каждого из детей технический план
свидетельство о заключении брака или его расторжении паспорт для детей, достигших 14 лет кадастровый паспорт
заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартиры заявление от ребенка, если ему исполнилось 14 лет выписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности
справка из детского  учреждения (детский сад или поликлиника) нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи или оригинал и простая копия
справка о стоимости обоих объектов
свидетельство о праве собственности
справка по форме Ф-9
справка по форме Ф-7
выписка из ЕГРП
заявление-гарантия от собственника приобретаемого помещения

На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.

Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.

Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.

 

Рис. 2. Пример разрешения на продажу квартиры. Источник: сайт PruittmathewsРис. 2. Пример разрешения на продажу квартиры. Источник: сайт Pruittmathews

Квартира с обременением

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.

Причем материнские средства могли быть использованы на первоначальный взнос по ипотекеили же на частичное погашение ипотеки.

Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.

Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.

Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:

  • покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
  • кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
  • покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.

Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.

Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.

Квартира без обременения

Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.

Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям

По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.

Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.

Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.

При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.

Налогообложение

Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.

Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.

Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.

Риски для покупателей

Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.

Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.

Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.

Дополнительная информация по теме в видео:

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без ущерба для себя?

как продать квартиру купленную на материнский капитал Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.

Возможно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются. Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают. Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.

Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях. Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.

Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?

вы купили квартиру на материнский капитал

Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.

Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее. Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.

В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города. Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет. В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.

Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.

Условия, по которым осуществляется продажа

осуществляется продажаВ первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены. Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью. По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир. В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.

Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.

Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.

После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов. Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.

Какие документы понадобятся?

Какие документы понадобятся

В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.

В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки. Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.

Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:

  • план квартиры;
  • документы с указанием стоимости жилья;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • копия договора на квартиру;
  • справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Подводные камни, с которыми можно столкнуться

Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.

При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.

Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.

Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

счет материнского капиталаБывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.

Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.

Весь обмен произойдет. Но за то время, когда вы жили в квартире, вы могли сделать ремонт, купить новую мебель и так далее. Более того, новое жилье так быстро не приобрести. Также деньги за аннулированную сделку могут быть возвращены не сразу. Ведь, скорее всего у покупателя нет на счету такой большой суммы, так как деньги с продажи он мог вложить во что-нибудь еще. Поэтому деньги он будет возвращать ежемесячно, определенными платежами. Это может затянуться даже на несколько лет. Такие ситуации не выгодны как для продавца, так и для покупателя.

Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.

Советы и рекомендации

Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.

Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.

Обратите внимание, что доля, которая была у детей на предыдущую квартиру, не должна быть меньше доли в новой квартире. Это еще одна причина, почему могут возникнуть спорные ситуации. Есть еще один вариант. Вы можете не выделять долю в новой квартире детям, но перевести денежные средства на их собственный счет в банке. Сумма должна быть точная и соответствовать документам. В этом случае в дальнейшем будет легче взять кредит на новую квартиру или продать ее.

Как вы видите, продажа квартиры в такой ситуации вполне осуществима. Она происходит дольше, чем обычные сделки и требует много документов, но зато вы сможете улучшить ваши жилищные условия и переехать в новый дом.

Это предложение не является частью статьи и написано, лишь для того, что бы в тексте было достаточное количество символов.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Законодательная база

При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.

Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.

Молодая семья

  1. Все операции с квартирой, владелец которой не достиг возраста 18 лет, проводятся законными представителями (родителями), только с разрешения отдела опеки.Заявление подаётся лично. Законодательство запрещает поручать это доверенному лицу.
  2. На принятие решения (одобрить продажу, или отказать) органам власти даётся не более 15 дней. Это время будет потрачено на проверку соблюдения прав несовершеннолетнего владельца жилого помещения. Она состоит в обследовании приобретаемой недвижимости, по итогам которого инспектор составляет акт.
  3. Ребёнок должен быть обеспечен равноценным или лучшим имуществом взамен отчуждаемого помещения. Ухудшение качества жилищных условий неприемлемо. То есть продажа квартиры возможна, только в случае одновременной покупки жилья. И несовершеннолетнему положена такая же или большая доля в нём. Если площадь приобретаемого помещения меньше, то часть, принадлежащая ребёнку, должна быть увеличена.
  4. Особое внимание органы опеки уделяют месторасположению приобретаемой квартиры. Например, обмен городской жилплощади на дом в сельской местности может вызвать вопросы о целесообразности. Для смены региона проживания придётся предъявить справки о медицинских показаниях, или привести другие внушительные доводы.
  5. Доказательством улучшения жилищных условий несовершеннолетнего может послужить передача ему (ещё до продажи имеющегося жилья) прав на недвижимость, денежных средств или земельного участка.
  6. В случае совершения сделки без одобрения органов опеки, они обязаны обратиться в суд. При рассмотрении претензии в первую очередь будет учитываться: насколько ухудшились условия проживания ребёнка и его имущественные интересы.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.

Инструкция.

  1. В первую очередь необходимо подобрать жильё на замену. Оно должно быть равным или лучшим, по сравнению с отчуждаемым имуществом. Допускается приобретение квартиры меньшей площади. Например, при переезде из старого дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку. В этом случае количество квадратных метров, принадлежащих каждому из детей, не должно уменьшиться. Выполнение такого условия достигается за счёт уменьшения долей владельцев жилплощади старше 18 лет.
  2. В случае переезда в другой населённый пункт или регион, потребуются документы, обосновывающие необходимость таких действий. Это могут быть справки о наличии медицинских показаний. Или, например, подтверждение от организации, где трудится один из родителей, о переводе на работу в другой город.
  3. Предоставить в отдел опеки по месту прописки несовершеннолетних собственников заявления от владельцев квартиры и другие необходимые документы. В том числе акт обследования приобретаемого жилого помещения от выездного инспектора отдела опеки. И, наконец, получить разрешение на продажу жилья, купленного с использованием семейного капитала.
  4. Совершить сделку по отчуждению имеющейся жилой недвижимости. И одновременно приобрести одобренную опекой квартиру. Оформить в собственность несовершеннолетних детей доли, положенные им законодательством. Не запрещается передача ребёнку права владения жильём целиком.

Необходимые документы

В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:

  1. Справку о составе прописанных в квартире лиц.
  2. Заявление от родителей и детей старше 14 лет с просьбой разрешения органами опеки на проведение сделки купли-продажи.
  3. Письменное согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 10 лет.
  4. Свидетельства о рождении и паспорта владельцев продаваемого недвижимого имущества.
  5. Оригиналы и копии следующих документов продаваемую и покупаемую квартиры:
    • Выписки из финансово-лицевых счетов.
    • Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
    • Свидетельства права собственности.
    • Договоры купли-продажи и акты сдачи-приёмки.
    • Расписки о передаче денежных средств, при оформлении сделки.
    • Поэтажный план.
    • Экспликация.
    • Справка о стоимости из БТИ.
    • Договор с организацией-собственником, в случае покупки жилой недвижимости на первичном рынке.

Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:

  • Разрешение органов опеки.
  • Свидетельства права собственности.
  • Паспорта и свидетельства о рождении владельцев.
  • Договор купли-продажи, акт сдачи-приёмки, расписки о передаче денег (на приобретение отчуждаемой недвижимости).
  • Выписка об отсутствии обременений (выдаётся Росреестром).
  • Справка о прописанных в квартире лицах.
  • Поэтажный план, экспликация и, возможно, кадастровый паспорт.
  • Подтверждение отсутствия задолженности по квартплате.

После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:

  • Договор купли-продажи.
  • Справка о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства.

Продажа заложенной квартиры

Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком. То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.

Можно поступить двумя способами:

  1. Долг перед банком гасит покупатель квартиры. После этого снимается обременение и совершается сделка купли-продажи.
  2. С согласия кредитора ипотека оформляется на покупателя жилплощади.

В любом случае нужно получить согласие органов опеки на выделение долей детям в новой квартире. А если её приобретение связано с привлечением средств банка, то это станет возможным только после полного расчёта с долгами.

Нюансы

Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:

  • Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении.
  • Требуется смена места жительства по состоянию здоровья.
  • Необходимо платное обучение, например, в другом регионе.

Мама и дочки

Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.

  • Переезд семьи в другой регион РФ.
  • Переселение в другую страну для постоянного проживания.
  • Покупка жилья в строящемся доме.

Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.

Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.

Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:

  • Привлечение родителей к административной ответственности.
  • После достижения совершеннолетия незаконно лишённые своей доли недвижимости дети имеют право в течение трёх лет оспорить этот факт в суде. Сделка будет признана недействительной. Квартира возвращена владельцам, а они, в свою очередь, будут обязаны вернуть деньги покупателю.
  • Больше всех пострадают граждане, которые приобрели данное жильё, поскольку из-за инфляции купить на возвращённую сумму новое равноценное, скорее всего, не удастся. К тому же продавец имеет право оплачивать долг по частям.

Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:

  • Найти лучшую или равную по качеству жилплощадь.
  • Получить согласие отдела опеки.
  • Оформить на несовершеннолетнего долю в новой квартире, не меньшую чем была в проданном жилом помещении.
  • Предоставить органам власти необходимые документы после совершения сделки в установленные сроки.
В статье использованы материалы из источников:
pro-materinskiy-kapital.ru
kvartira3.com
nsovetnik.ru
consult35.ru
www.gilkod.ru
yakapitalist.ru
biznesluxe.ru
consultmill.ru

 

Как продать долю в квартире?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Справка. Размер госпошлины

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Как правильно продать долю в квартире?

Документы

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу. 

Право первой ночи

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.

Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли, поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким «дарением», когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.

На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.

Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.

Решение с уведомлением

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

Суровые детали

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рамках сроков

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.

Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.

Поперек закона

Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд. Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

  • если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
  • если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
  • вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
  • если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевуюНужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

  • первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
  • вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
  • третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
  • наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по законуКак гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

  • несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Page 2

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2018 году

В отношении недвижимости, кроме земли, действуют два основных налога — налог на имущество и налог на имущественный доход. Кто их платит,  каковы ставка налога и сроки сдачи налогов?

Кто платит налог на недвижимость?

Налог на имущество платит каждый обладатель недвижимости (квартира, земля, дача, гараж, другое строение, находящееся в эксплуатации). Налог на имущественный доход платит собственник при получении с недвижимости каких-то денег, выгоды, при продаже и сдаче в аренду.

Налог на имущество ежегодно платят физические лица, владеющие квартирой, домом, гаражом, дачей или другим зданием.

Налог на квартиру рассчитывается путем перемножения ставки и стоимости имущества. Оценку стоимости делает госорган, регистрирующий право на недвижимое имущество.

Если это уже построенная недвижимость, к 1 января каждого года делается такой расчет:

Базовая стоимость 1 кв.метра недвижимости * Полезная площадь * Коэффициент физического износа * Коэффициент функционального износа * Коэффициент зонирования * Коэффициент изменения МРП.

Налог на имущество ежегодно платят физические лица, владеющие квартирой, домом, гаражом, дачей или другим зданием.

Расчет делают госорганы и приносят квитанцию хозяину квартиру. Если по квитанции возникают вопросы, нужно обратиться в налоговую.

Если жилье или дача только построены, а регистрация прав на них была сделана позднее 1 января, за налоговую базу берется стоимость, которую вычислят госорганы 1 января следующего периода.

Для новых домов и квартир, дач, будет использоваться следующая формула:

Базовая стоимость 1 кв.метра жилья, дачи * Полезная площадь * Коэффициент функционального износа * Коэффициент зонирования.

Т.е. здесь нет учета износа и изменения МРП — ведь этот налоговый период является для вашего дома начальным, первым, и никаких изменений или износа быть у него не может. Базовая стоимость квадратного метра жилья определяется законом. В 2018 году она установлена:

  • Алматы, Астана — 60 тыс. тенге;
  • остальные крупные города — 36 тыс. тенге;
  • города областного значения — 12 тыс. тенге;
  • города районного значения — 6 тыс. тенге;
  • поселки — 4,2 тыс. тенге;
  • села — 2,7 тыс. тенге.

Если у вас холодная пристройка, подвал, цоколь, гараж, то стоимость их также определяет госорган, в том же порядке, что и с жильем, но формула будет немного другая:

  • старые постройки — Базовая стоимость «квадрата» * Коэффициент физического износа * Коэффициент изменения МРП * Коэффициент зонирования;
  • новые постройки — Базовая стоимость «квадрата» * Площадь * Коэффициент зонирования.

Как платить налог на недвижимость в 2018 году?

Казахстанцам продлят срок оплаты налога на имущество. С 2017-го физическим лицам можно будет вносить данный налог годом позднее. Если сегодня рядовые жители РК обязаны платить за свое имущество ежегодно не позднее 1 октября, то с этого года сделать оплату разрешается до начала октября 2018-го. Для юридических лиц правило останется прежним: платежи им необходимо вносить равными долями 4 раза в год — не позднее 25 февраля, мая, августа и ноября налогового периода.

За недвижимость, разбитую на доли между собственниками, платят все хозяева. О том, что будет, если владелец доли в квартире или другом помещении не будет оплачивать налоги и комуслуги, читайте в статье «Доля в недвижимости: нюансы раздела».

Ставки налога на имущество в 2018 году

Ставки по налогу на имущество зависят от стоимости квартиры, дома, здания и т.д. За квартиры или дома стоимостью до 2 млн тенге платят налог — 0,05% от суммы. На здания в 4-6 млн тенге платят твердые 4600 тенге плюс 0,1% от суммы, превышающей 4 млн тенге.

Налоговым периодом для исчисления налога на имущество физических лиц является календарный год с 1 января по 31 декабря.

Исчисление налога по объектам налогообложения физических лиц производится налоговыми органами не позднее 1 июля года, следующего за отчетным налоговым периодом, по месту нахождения объекта налогообложения, независимо от места жительства налогоплательщика, путем применения соответствующей ставки налога к налоговой базе с учетом фактического срока владения на праве собственности по объектам налогообложения физических лиц, права на которые были зарегистрированы до 1 января года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Если в течение налогового периода объект налогообложения находится на праве собственности менее двенадцати месяцев, налог на имущество, подлежащий уплате по таким объектам, рассчитывается путем деления суммы налога, определенной в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, на двенадцать и умножения на количество месяцев фактического периода нахождения объекта налогообложения на праве собственности.

При этом фактический период нахождения объекта на праве собственности определяется с начала налогового периода (в случае если объект находился на праве собственности на такую дату) или с 1 числа месяца, в котором возникло право собственности на объект, до 1 числа месяца, в котором было передано право собственности на такой объект, или до конца налогового периода (в случае если объект находится на праве собственности на такую дату).

Ставки налогов на недвижимость в Казахстане

Стоимость недвижимости, млн тг Ставка на остаток суммы выше нижней границы Твердая сумма, тг
6-8 0,15% 4600
8-10 0,2% 7600
10-12 0,25% 11 600
12-14 0,3% 16 600
14-16 0,35% 22 600
16-18 0,4% 29 600
18-20 0,45% 37 600
20-75 0,5% 46 600
75-100 0,6% 321 600
100-150 0,65% 471 600
150-350 0,7% 796 600
350-250 0,75% 2 196 600
От 450 2% 2 946 600

Налог на сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры работает другой принцип налогообложения — уплачивается налог на имущественный доход, включенный в декларацию по индивидуальному подоходному налогу.

Для сдачи квартиры в аренду не обязательно открывать ИП. Обратиться к этой операции придется при соблюдении двух условий:

  • постоянное использование труда наемных работников;
  • совокупный годовой доход более размера 12-кратной минимальной заработной платы за год. Минимальная заработная плата на 2017 год — 28 284 тенге.

Ставка налога на имущественный доход от сдачи в аренду составляет 10%. Сроки сдачи — до 31 марта ежегодно.

На сайте Комитета государственных доходов есть электронный калькулятор, чтобы рассчитать ИПН — необходимо ввести сумму, период, наличие льгот.

Снять квартиру на длительный срок: заключаем договор аренды >>>

Налог на продажу квартиры

Если собственник владеет недвижимостью менее года и решил ее продать, на прирост стоимости он платит налог по ставке 10%.

Если собственник владеет недвижимостью менее года и решил ее продать, на прирост стоимости он платит налог по ставке 10%Что такое прирост стоимости? Например, вы приобрели квартиру за 10 000 долларов, через полгода продаете по 15 000 долларов. На сумму в 5000 долларов уплачивается налог — это доход от прироста стоимости.

Разница должна быть положительной: можно ведь продать и дешевле, чем недавно купил. Нужно ли сдавать какую-то декларацию, если нет дохода при продаже, разъясняет юрист, директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов: «Если нет дохода от продажи приобретенного имущества, то в тот же день (день регистрации права собственности) необходимо сходить в налоговую и сдать нулевую декларацию до конца календарного года, приложив два договора купли продажи».

Если собственник владеет недвижимостью менее года и решил ее продать, на прирост стоимости он платит налог по ставке 10%.

К недвижимости в данном случае относится:

  • квартира, дом, дача, гараж, подсобное хозяйство;
  • земельные участки и доли земли под строительство (жилищное, дачное, подсобное хозяйство, гараж), где расположены вышеописанные постройки;
  • пустые земельные участки под строительство;
  • земельные участки не под строительство, а для других целей;
  • недвижимость, купленная через долевое участие в жилищном строительстве.

Когда продается жилой дом, построенный самостоятельно, или недвижимость, полученная в наследство, или в виде благотворительности, то здесь тоже может возникнуть доход. Для этого определяется рыночная стоимость недвижимости на момент возникновения регистрации права собственности.

Для определения рыночной стоимости на момент получения наследства нужно обратиться к оценщику.

Важно: налог платится на продажу квартир, бывшую собственностью меньше года. Продавая старую родительскую квартиру в 10 раз дороже, чем она стоила 10 лет назад, хозяин ничего не заплатит.

Если гражданин выигрывает квартиры в лотерею, с этого выигрыша также выплачивается ИПН по ставке в 10%. В качестве базы указывается рыночная стоимость жилья.

Налог на землю

Владельцы земли платят соответствующий налог. Объектом может быть земля в частном доме (сад, огород, придомовой дворик), дачный участок, а также земля в кондоминиуме.

Платят земельный налог физические лица — как собственники, так и обладатели права пользования. Если это крестьянские или фермерские хозяйства, то у них специальный налоговый режим предпринимателя.

О том, как вычислить, сколько в 2017 году необходимо будет заплатить за участок, читайте в статье «Земельный налог: ставки, расчёт, сроки сдачи».

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу  по месту жительства.

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

Далее текст статьи про продажу доли, как это было раньше:

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества.  Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.

А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?

Сложилась парадоксальная ситуация.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего. Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Правда, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Но такое всё же происходит в порядке исключения. Вот и превращается право преимущественной покупки в разрешение, а продажа доли квартиры — в трудное дело.

А ещё бывает занятной ситуация, когда другой собственники доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь не может орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, вот и начинает трансформировать право преимущественной покупки  ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появления нового собственника доли может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. Как было уже сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли обращается к нотариусу и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют три «обходных» схемы оформления:

1)    договор дарения всей доли;

2)    договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3)    залоговая схема.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки:

1)    При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.

2)    При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3)    Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры. Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

А вообще Вы спросите, читая всё это: «Зачем вообще такие сложности, чтобы продавать долю другому лицу?»

Отвечу:

Здесь три фактора.

Первый фактор заключается в том, что выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры.

Второй фактор состоит в том, что другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе, а ещё не хочет выкупить сам продаваемую долю по рыночной цене.

Третий фактор вытекает из второго, поскольку если второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ему. Ведь здесь принцип игры «Монополия». Кто играл, тот знает. Ведь посторонний покупает проблемную долю, а второй собственник её покупает «без проблемы», ведь «проблема» это он сам.

Расскажу немного о попытках решить вопрос в судебном порядке.

Некоторые из собственников долей в квартирах пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это даёт на практике?

Победивший в суде собственник доли имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением тоже не принесёт «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица своей доли решение суда об определении порядка пользования потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться. И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

А ещё нужно учитывать, что доля в квартире всегда проблемна в силу того, что невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Т.е. если при смене собственника даже определённый порядок пользования утрачивает своё значение, то это означает, что новый собственник вправе брать и приходить, взламывая все двери в квартире. Ведь старый порядок пользования на него не распространяется.

Даже если доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и есть даже решение суда, по которому собственнику этой доли определена эта комната, то новый собственник всё равно сможет в неё войти. И никакие заявления в милицию о якобы пропавших вещах потом не помогут. Такова судебная практика. Порядок пользования, определённый в суде, распространяется только на тех, кто был сторонами по этому делу.

Так вот поэтому всё равно более эффективным решением остаётся продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах?

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 12 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли квартиры может так и не состояться и вы зря потеряете время.

Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 50-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Только на основании доверенности тут ничего не сделаешь. Ведь рейдерам нужен доступ в квартиру, а это лишь могут осуществить собственники. Поэтому для такого плана действий нужно заключить с рейдерами договор купли-продажи, по которому они приобретут право собственности. Денег при этом они не платят, а поэтому доля остаётся в залоге у продавца.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает хороший смысл. Ведь рейдер, по сути, не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии.

В данной статье вы узнали способы продажи доли в квартире. Если у вас возникают вопросы по продаже доли, то обращайтесь к нотариусу в вашем городе, мы не можем ответить всем по данным вопросам. Если вы находитесь в Челябинске, то можете обратиться к нам в офис.

Юрист агентства недвижимости «Сигма» оказывает консультации по данным вопросам, чтобы получить консультацию юриста, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская».

Как продать долю в квартире в 2018 году? Пошаговая инструкция

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия.

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия: кто-то выразит несогласие с продажей соседней комнаты постороннему лицу или заявит о своём преимущественном праве покупки. Ситуация может усложниться и при невозможности выделения доли в натуре: если однокомнатная квартира принадлежит двум лицам, и каждое из них имеет право на ½ жилой комнаты, то продажа «половины помещения» выглядит не совсем реальной. Тем не менее, действующие законы разрешают проводить и такие сделки.
prodazha-doli-v-kvartire-1
Куда проще разобраться со случаями, где число собственников (владельцев долей в квартире) равно количеству жилых комнат. В этом случае продажа доли может осуществляться, исходя из её выделения в виде одной из комнат. Напомним, фактически дольщики получают право на личное владение жилой комнатой и общее владение другими комнатами: кухней, санузлом, прихожей и т. д. Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире?

Порядок продажи доли в квартире

Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд. Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.

Выделение доли для продажи

Любой участник долевой собственности (совладелец) имеет право выделить свою долю с целью её дальнейшей продажи. При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц. Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2).
prodazha-doli-v-kvartire-2
Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

Как продать половину своей доли?

Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости. В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам. Если от совладельцев квартиры поступил отказ, от реализуемой части доли удастся избавиться только одним из следующих способов:

  • Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
  • Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
  • Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?

Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства. Нужно понимать, что специалисты будут защищать интересы ребёнка, и в первую очередь их будут интересовать те изменения в жилищных условиях, которые коснутся их подопечного. Разумеется, если принадлежащая ребёнку доля в квартире является его единственным недвижимым имуществом, или в результате продажи жилищные условия для него будут ухудшены, разрешение на проведение сделки органы опеки не дадут.
prodazha-doli-v-kvartire-3
Выходом из такой ситуации послужат следующие действия: необходимо предоставить специалистам подтверждение того, что ребёнку выделяется доля в другом – приобретаемом жилье, или что на его имя открыт банковский счёт, куда поступят все деньги от продажи доли. В любом случае, несовершеннолетнее лицо не может остаться без жилья, равно как и любые другие его интересы в результате сделки не могут быть ущемлены. После получения согласия со стороны органов опеки на продажу доли придётся действовать  по привычному сценарию: выделять её из общей массы и предлагать другим собственникам.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Случаи, когда собственники не могут полюбовно договориться по вопросам продажи долей, к сожалению, не редки. Здесь же и масса нюансов, касающихся тех или иных обстоятельств: например, местонахождение собственника неизвестно, или он просто уклоняется от предметного разговора о выделении части долевой собственности из общего имущества. Как продать долю в квартире в таком случае?
prodazha-doli-v-kvartire-4
Главный постулат – продать долю в квартире может каждый, кто выделил её в натуральном выражении или через суд. При этом другие собственники не могут помешать продать долю, хотя и располагают первоочередным правом на её приобретение. Кроме того, закон обязывать уведомлять собственников о своих намерениях избавиться от доли в приватизированной квартире. Всё это вынуждает действовать следующим образом:

  • Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
  • Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
  • Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
  • Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
  • Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами. Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг. Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.
prodazha-doli-v-kvartire-5
Если второй супруг согласен купить долю, такое разрешение гарантированно будет получено, а все кредитные обязательства                 будут переоформлены исключительно на покупателя. Если же покупка доли совершается посторонним лицом, то доступны следующие варианты:

  • Владелец части долевой собственности погашает ипотеку и продаёт свою долю имущества.
  • Владелец доли договаривается с банком о совершении сделки (маловероятно).
  • Владелец доли убеждает банкиров переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Ещё один действенный вариант – продажа квартиры целиком и возвращение одному из супругов стоимости его доли. Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ. Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей

Кроме того, если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

Наша квартира находится в долевой собственности. Я являюсь владельцем большей доли, хочу продать квартиру. Но владелец меньшей доли — против. Могу ли я продать свою долю без согласия другого собственника?

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.

В статье использованы материалы из источников:
zakonius.ru
realty.ria.ru
www.kn.kzc
74sigma.ru
yconsult.ru
pravo.rg.ru

 

Что можно продавать на eBay

Добрый день!

В первую очередь мои статьи по эффективным продажам предназначены для людей, которые знают, что продавать через интернет можно, но это всё, что они знают. Ни как принимать деньги, ни как выставлять товар они не в курсе. Люди, продавшие с десяток фотоаппаратов СССР уже в принципе понимают, что к чему.

По этой причине я решил начать цикл статей с азов, где неподготовленный к продажам индивид поймет хотя бы что к чему. Ну, это знаете, вроде смотришь, как шаман-механик перебирает двигло и диву даешься, как так он все знает. А когда научишься – ничего сложного в этом вроде и нет. Абсолютно так же с продажами в интернете.

Давайте посмотрим, как упрощенно происходит продажа в сети:

— Поиск товара.

Ну если у вас есть дедушкин фотоаппарат Зоркий 4 или командирские часы, то это для Вас не проблема. Мой, например первый проданный товар – тульский пряник. Честно-честно. За двадцать с чем то долларов при цене в магазине 100 рублей. Что же для остальных – статьи про поиск товара ещё впереди.

— Определение площадки для продажи.

Можно назвать:

Ebay.com и прочие региональные аукционы Ebay. (наш начальный выбор, буржуи зе бест!)

Молоток / аукро. (и отечественный покупатель…. Сегодня один)

Свой собственный сайт. (Об этом в одной из следующих статей)

Прочие аукционы, e-crater например, amazon но там адски сложно.

— Открытие/наличие счета в платежных системах.

Если вы решили продать на ebay – то Вам нужно открыть PayPal, вне зависимости от того, будете ли Вы принимать на него деньги. Он нужен для открытия ebay аккаунта. (Пояснение – в данный момент в РФ можно принимать PayPal но нельзя выводить деньги в наличные не имея счета в банке США. У Вас есть? У меня да, но и лет то мне сколько ))). Для новичка, продающего дедушкин Зоркий 4 ИМХО оптимальный вариант – принять от купившего 50-70 долларов за товар на свой PayPal и попробовать купить то, что дешевле у них, дороже у нас.

Если вы кровно нуждаетесь в деньгах – нужно зарегистрироваться у посредника, который приняв деньги для Вас выведет их в Webmoney или другим доступным для Вас способом.

Мне лично известно два древних посредника, http://ok-checkout.com/ и http://westernbid.com/.Наверняка есть много новых, но я советую Вам использовать оные.
Первый отличается гибкостью (выводит Ваши деньги как только предоставите чек), второй – более скажем так, консервативен. Может и продавца с многолетним сотрудничеством послать с выводом, если ему, допустим, стукнет моча в левое полушарие. Но оба надежны.
Про то, что человек, читающий данную статью имеет Webmoney кошелек мы упоминать не будем.

— Непосредственно выставление и продажа.

Тут довольно емкий и хрупкий процесс для новичка. В эту статью не вместить тонкостей процесса выставление.

— Получение денег за товар и отправка его по адресу.

Тут казалось бы все просто. Но в будущих статьях я расскажу Вам о своих войнах с Почтой России, которые начинались со стояниями в очереди по 4ре часа, книгой жалоб и прочего, а закончились тем, что мне теперь «каждая дворняжка» при встрече руку подает.

Это сильно упрощенное перечисление, которое еле удалось вместить в эту статью. По каждому из пунктов я постараюсь объяснить как можно больше в дальнейшем.
Если есть вопросы – задавайте в комментариях. В меру сил и способностей постараюсь ответить. Но искренне прошу Вас пожалеть мое время. Пожалуйста, поищите на форуме ответ на Ваш вопрос, может быть он там уже есть.

Продажи внутри России и международные продажи

Российский центр продаж содержит информацию о продажах внутри России. Информации о международных продажах вы можете найти здесь.

Продажи внутри России
Если вы хотите продавать товары внутри России, вам необходимо зарегистрировать и верифицировать корпоративный счет PayPal и пройти полную регистрацию учетной записи продавца eBay. Подробнее. Открыть корпоративный счет PayPal могут только юридические лица, а также физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя.
Для размещения объявлений о товаре вам потребуется интеграция при помощи платформ Ecwidили MIP (Merchant Integration Program).
В течение льготного периода eBay не будет взимать сбор за размещение объявлений и сбор с продаж внутри России. Подробнее.

Международные продажи 
Для начала продаж в зарубежные страны достаточно пройти стандартную регистрацию учетной записи eBay и привязать к ней  счет PayPal для частных лиц. В этом случае  цены на выставленные вами товары будут указаны в иностранной валюте. Согласно законодательству Российской Федерации такие товары не могут быть приобретены российскими покупателями. При попытке оплаты транзакция будет отклонена на стороне PayPal.
Размещать объявления и управлять ими можно через Мой eBay.

screenshotЗа размещение объявлений и продажу за рубеж взимаются сборы. Подробнее о типах и размерах сборов можно узнать здесь.

Продажи на eBay из России: особенности и ограничения

Интернет-аукцион eBay является торговой площадкой, обеспечивающей связь между продавцами и покупателями во всем мире. Совершение покупок не вызывает трудностей даже у новичков. С продажами дела обстоят сложнее. Что необходимо знать, чтобы продавать на eBay из России (аккаунт продавца, особенности подачи объявления и ограничения на товары, выставляемые на продажу) — в рамках настоящей статьи будут проанализированы все вопросы, связанные с торговлей на популярном интернет-аукционе.

Как стать продавцом на eBay

Любые интернет-продажи начинаются с решения о старте предпринимательской деятельности и выбора подходящей торговой онлайн-площадки, конечно же, востребованной, как, например, eBay. Он популярен благодаря простому и удобному интерфейсу и охвату широкой аудитории.

Множество продавцов из России, которые предлагают как специфические русские товары, так и товары общего назначения, привлекли в eBay следующие преимущества:

  • постоянное развитие и расширение своей деятельности в мире;
  • внедрение российского интерфейса;
  • предоставление жителям из России широкого перечня прав и возможностей;
  • ведение продаж в форме аукциона, а также с указанием фиксированной цены на товар;
  • маленький размер комиссии.

До начала продаж и решения вопроса, как продать на интернет-аукционе имеющиеся товары, следует зарегистрироваться в статусе продавца. Это позволит выставлять лоты на продажу и получать денежные средства в качестве оплаты за проданные объекты. Подробная инструкция, предложенная ниже, поможет пройти все этапы регистрации.

Регистрация российских пользователей осуществляется на официальном сайте по адресу www.eBay.com. Если страница открывается на английском языке, то изменить его позволит специальная кнопка со значком планеты на панели сверху. Наведите курсор и в выпадающем меню выберите язык интерфейса «Русский». Отметим, что зарегистрированным в качестве покупателей пользователям достаточно получить статус продавца посредством внесения сведений компании. Продавцы могут как продавать свой товар, так и покупать у других.

Порядок регистрации включает несколько этапов, остановимся на каждом из них подробнее:

  1. Перейдите на официальный сайт eBay и нажмите кнопку «Зарегистрироваться» на панели сверху.
  2. Выберите создание учетной записи компании и укажите наименование юридического лица или ИП, а также адрес электронной почты и номер телефона, принадлежащие организации.
  3. Укажите пароль, который впоследствии будет использоваться для входа в систему.
  4. Ознакомьтесь с пользовательским соглашением и положениями уведомления о защите данных. Далее нажмите кнопку «Зарегистрироваться».
  5. В открывшейся форме укажите адрес компании, который обязательно должен находиться на территории РФ, и иные данные, обязательные для заполнения. Адрес должен быть реальным; если в ходе проверки будет установлено, что адрес не соответствует фактическому местонахождению, доступ к продажам будет закрыт. Помните:торговля возможна только в определенном перечне стран, например, жители Украины продавать на eBay напрямую не могут.
  6. Придумайте уникальный и красивый логин, который не будет нести негатив даже в переводе на английский язык. Логин может отличаться от электронной почты и должен быть простым для запоминания. Именно придуманное имя будут первым видеть потенциальные покупатели, поэтому во многом решение, приобрести у вас товар или нет, будет зависеть от указанного логина. Если придумать псевдоним самостоятельно не получается, воспользуйтесь подсказкой системы и выберите наиболее подходящий и легкий для восприятия. Имейте в виду, что установленный логин можно менять раз в месяц, поэтому, если поторопились и указали некорректный логин, его можно будет исправить.
  7. Нажмите кнопку «Сохранить и продолжить» — это приведет к созданию аккаунта и после прохождения проверки доступ к работе будет открыт.

Зарегистрированным в статусе покупателей пользователям следует изменить данные аккаунта на продавца. Сделать это можно после входа в учетную запись через меню «Мой eBay». Опыт покупателя и наличие положительных отзывов увеличивает шансы подтверждения анкеты администраторами интернет-аукциона.

Обратите внимание, что все взаиморасчеты на eBay осуществляются посредством платежной системы PayPal. Для начала деятельности следует зарегистрировать электронный кошелек на официальном сайте по адресу www.paypal.com. При создании аккаунта выберите «Корпоративный счет» — это позволит принимать платежи в качестве оплаты за проданные товары. Если имеется зарегистрированный кошелек на PayPal, достаточно изменить статус счета с личного на корпоративный с указанием сведений об организации. Это можно сделать после входа в учетную запись.

Требования к продавцам на eBay из России

При решении вопроса о том, как продавать на eBay из России, обратите внимание на ряд требований, предъявляемых к продавцам. К таковым относятся:

  • опыт работы, в том числе совершение покупок;
  • подтверждение аккаунта через указанный адрес электронной почты;
  • внесение реального номера мобильного телефона;
  • должен быть привязан актуальный корпоративный счет PayPal.

Опыт работы на аукционе и наличие положительных отзывов, в том числе при совершении покупок, является обязательным условием для размещения лотов на продажу. Это не только увеличивает лояльность потенциальных покупателей, но и влияет на принятие решений о допуске к продажам администрацией eBay.

При отсутствии опыта после регистрации оформите несколько покупок на незначительные суммы и попросите продавцов написать положительные отзывы.

Обратите внимание, что продавцам следует не только указывать актуальный номер телефона, но и пройти процедуру регистрации PIN-кода. Для этого откройте учетную запись, перейдите в личные данные и нажмите на кнопку «Создать» справа от строки «Телефонный PIN-код». Система безопасности аукциона потребует вновь ввести логин и пароль от учетной записи. Далее придумайте и укажите код из 6 цифр, который впоследствии будет выступать в качестве PIN-кода и потребуется при восстановлении аккаунта или обращении в службу поддержки по телефону. По окончании нажмите на кнопку «Отправить» — код будет создан.

Прикрепление счета PayPal также осуществляется на вкладке с личными данными. Для этого справа от строки «Метод выплаты возмещений» нажмите на кнопку «Добавить» и выберите PayPal в качестве средства оплаты. Система автоматически направит вас на сайт платежной системы и попросит указать логин и пароль для доступа к электронному кошельку. Внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения и нажмите «Согласиться и продолжить». Откроется уведомление об успешном добавлении нового способа оплаты. Будьте внимательны, поскольку после прикрепления кошелька со средств на нем будут автоматически списываться комиссии, а также возмещений в рамках гарантийных программ eBay. Списание будет осуществляться без дополнительных подтверждений от продавца.

Подтверждение e-mail не вызывает особых вопросов. Для этого достаточно пройти по ссылке, присланной в сообщении на указанный адрес электронной почты.

Полезная информация:

Система мониторинга BestChange.ru каждые 5-8 секунд выводит в ТОП лучшие варианты по 20-ти популярным валютным парам только на проверенных обменниках сети:

Получить лучший курс обмена

После завершения всех мероприятий аккаунт считается подготовленным для размещения лотов на продажу.

Ограничения при продаже товаров на eBay

ЗапретыПеред размещением лота убедитесь, что он не входит в группу запрещенных или ограниченных к реализации на eBay. Полный списоктаких товаров сформулирован в перечне «Запрещенные товары или товары с ограничениями», расположенном на сайте интернет-аукциона по адресу www.pages.eBay.com.

Приведем в качестве примера некоторые виды продукции, которые попадают под ограничение в торговле:

  • с категорией «Только для взрослых»;
  • алкогольная и спиртосодержащая;
  • живые существа и произведенные из природного сырья, в том числе животные, а равно их чучела;
  • произведения искусства и артефакты;
  • контракты, в том числе с мобильными операторами;
  • косметика и одежда категории б/у;
  • лекарства и медицинские принадлежности, а также описания к ним;
  • оружие, в том числе для самообороны, включая ножи;
  • подарочные и банковские карты;
  • части тела человека, а также останки;
  • недвижимость;
  • игровые автоматы;
  • иные товары, прямо указанные в перечне.

В случае нарушения правил продажи и размещении на продажу товаров из категории запрещенных или ограниченных, лот будет удален автоматически. Учетная запись будет заморожена и вовсе заблокирована без возможности восстановления доступа.

Как подать объявление и начать продавать на eBay из России

После выполнения всех вышеуказанных инструкций по регистрации и проверке продукции на соответствие предъявленным требованиям можете перейти к следующему этапу — выставить товар на продажу. Торговля осуществляется посредством размещения лотов на торговой площадке интернет-аукциона eBay.

Воспользуйтесь нижеприведенной инструкцией, поэтапное выполнение которой позволит разместить объявление:

  1. Войдите в учетную запись и нажмите на «Мой eBay». В открывшемся меню кликните по строке «Учетная запись» и выберите «Панель продавца».
  2. В открывшемся разделе найдите «Начните продавать» и нажмите ее. На красочной странице в центре найдите большую зеленую кнопку «Listyouritem».
  3. Выберите способ торговли. Возможны 2 варианта в форме:
  • аукциона, когда продавец устанавливает минимальную цену на товар и покупатели за него торгуются в течение установленного периода (участие в аукционе может быть открыто для всех пользователей без исключения или ограничено определенной группой покупателей);
  • назначения фиксированной стоимости.
  1. Из предложенного перечня выберите категорию товара, которой соответствует продукция. В случае неверного определения категории объявление может быть отклонено администраторами при проверке.
  2. После перехода в раздел создания объявления укажите запоминающееся и яркое наименование, которое будет с одной стороны привлекать внимание покупателей, а с другой — содержать описание товара. Помните, что многие пользователи ищут конкретные виды продукции посредством специального фильтра. Наименование должно содержать ключевые слова, по которым потенциальные покупатели смогут найти выставленный лот.
  3. Оформите внешний вид, загрузите реальные фото хорошего качества и составьте красивое описание, содержащее полные сведения о свойствах и характеристиках реализуемого товара.
  4. Установите цену, за которую готовы продать товар. Оцените аналогичные товары и их стоимость, существенно завышать цену не следует — это может оттолкнуть потенциальных покупателей, и продукция так и останется не реализованной.Завышать цену не следует
  5. Укажите период времени, в течение которого будет осуществляться продажа. Как правило, продавцы устанавливают максимальный срок, равный 10 дням (минимальный — 1 день).
  6. Размещайте лот и начинайте торговлю.

После прохождения проверки и размещения объявления отслеживайте количество просмотров лота и нахождение его на высоких позициях. Использование платных услуг обеспечит повышенное внимание к товару и привлечет максимальное количество заинтересованных лиц.

Важно знать не только то, как торговать на eBay, но и то, каким образом завершать сделку по продаже. После получения уведомления о покупке следует как можно быстрее выставить счет приобретателю на оплату. После зачисления денежных средств отправьте товар по указанному покупателем адресу. Постарайтесь красиво упаковать с учетом всех пожеланий. Решение текущих вопросов решайте посредством сообщений в рамках сайта.

Комиссии и сборы на eBay

Во взаимоотношениях между продавцом и покупателем торговая площадка eBay выступает в качестве посредника, который по своей сути сопровождает сделку купли-продажи. Деятельность любого посредника направлена на извлечение прибыли, которую eBay получает с каждой оформленной покупки в виде комиссии.

Несмотря на то, что регистрация бесплатна, для пользователей устанавливаются следующие виды платежей:

  • выделение объявления (Optional Feature Fee) с целью привлечения внимания — в зависимости от способа стоимость услуги составляет 0,2-2$;
  • комиссия за успешно проведенную сделку (Final Value Fee) составляет 10% от полной стоимости с учетом доставки;
  • вывод средств с личного кошелька PayPal, входящего в единую структуру — 4%.

Все комиссии списываются с прикрепленного электронного кошелька PayPal в автоматическом режиме. При несогласии с суммой списанных средств обратитесь в службу поддержки аукциона с просьбой разъяснить основания произведенных списаний.

Отметим, что предусмотрена дополнительная плата при размещении более 50 лотов в месяц, которая составляет 0,3$за каждое объявление, поданное сверх нормы. Бесплатно возможно размещение только 1 фотографии товара, в случае прикрепления 2 и более предусмотрена плата в размере от 0,3$ до 1$ в зависимости от их количества. Возможно размещение на бесплатной основе дополнительных фотографий путем прикрепления ссылок на специальные хранилища.

Подробнее о сборах при продажн на eBay из России смотрите в видеоролике:

Простой и удобный интерфейс, доступный российским пользователям, помогает успешно продавать товары не только внутри страны, но и зарубежным покупателям. При размещении объявления и установлении цены за товар на eBay обратите внимание, что суммарный размер комиссий и сборов в случае успешной продажи составляет до 25 % от стоимости проданного товара. Закладывайте данные расходы в цену в момент оформления и размещения лота, поскольку изменение стоимости после публикации может привести к недовольству покупателей.

Как продавать на ebay – пособие для начинающих

Покупатель и продавец, пожалуй, самые главные антагонисты в современном мире. На первый взгляд, такое заявление выглядит удивительно – с чего бы две стороны одного бизнеса вдруг стали противниками? Но на самом деле данный антогонизм — непреложная истина с тех пор, как человек открыл для себя натуральный обмен, а затем изобрел и меру стоимости вещей – деньги. Ежесекундно совершаются миллионы сделок, в которых покупатель пытается приобрести продукт как можно дешевле и лучше, а продавец, в свою очередь, — продать подороже и с наибольшей выгодой. И только от талантов каждого в торговле зависит, кто выйдет из этой сделки победителем. Ну, или хотя бы почувствует себя им.

Торговля только кажется тривиальным процессом. На самом деле она — краеугольный камень мировой экономики, терра инкогнита, где честность и прозрачность операций порой лишь декларируются (но об этом позже). И этот краеугольный камень — торговлю — невозможно представить без рынка – места заключения сделок. Вот как раз об одном таком рынке мы и поговорим.

Для начала немного статистики по данному рынку на конец 2017 года:

  • 171 миллион активных покупателей.
  • 1,1 миллиард активных предложений всевозможных товаров.
  • 57% международных продаж и 87% продаж по фиксированной цене.
  • 10 миллиардов посещений ежемесячно. 10 миллиардов!
  • Охват – весь мир.
  • Нет барьеров – 24/7, все языки, все границы открыты, доступно каждому, никаких скрытых налогов и платежей.

У любого бизнесмена от таких цифр и условий перехватывает дыхание и загораются глаза. Ведь каждый деловой человек как дважды два знает: люди – это деньги, много людей – много денег, много людей из разных стран – настоящий клондайк. Каждый, кто читает данную статью, наверняка слышал, покупал, а кое-кто и вовсе является завсегдатаем этого международного бизнес-монстра, которому всего-то 23 года и который начинался как аукцион для продажи сломанной лазерной указки, а сейчас приносит акционерам миллиарды долларов чистой прибыли, имея на балансе только офисы и сервера. Имя этому «монстру», конечно же, eBay Inc.

Капитализм заставил весь мир заниматься только одним – зарабатыванием денег, и даже если вы никогда не видели себя в образе предпринимателя, находясь исключительно «перед прилавком», то eBay дает отличную возможность «взять кассу» в свои руки. Стать продавцом на eBay чрезвычайно просто — достаточно знать несколько основ, которые мы и рассмотрим.

DISCLAIMER! Приведенные ниже данные имеют исключительно ознакомительный характер и не могут являться основанием для споров, утверждений или арбитражей где бы то ни было, так как для каждого нового и действующего продавца алгоритмами самого eBay устанавливаются персональные настройки и требования в зависимости от огромного количества факторов. Как работают эти алгоритмы – «тайна за семью печатями» и никаким образом не афишируется. Текст ниже написан от первого лица продавцом на американской площадке eBay.com и основан на личном опыте.

С чего начать?

Данная статья написана для людей, уже более-менее знакомых с торговой площадкой eBay — как минимум, совершавших на ней покупки.

Исходя из этого у вас уже есть аккаунт eBay и привязанный к нему подтвержденный аккаунт PayPal. Чем хорош для торговли «старый» аккаунт – во-первых, наличием отзывов, которые являются первым индикатором, доступным покупателю для оценки надежности продавца, во-вторых, датой регистрации – чем дольше вы на площадке, тем больше к вам доверия.

Впрочем, никто не запрещает завести себе новый аккаунт специально для торговли, попутно «накрутив» хотя бы 10 положительных отзывов на покупке копеечных товаров в Китае. На какой именно региональной площадке eBay Inc. заводить аккаунт, вопрос довольно важный, так как каждая площадка имеет свой региональный офис и свои правила, которые могут отличаться от правил «материнской» площадки eBay.com из-за особенностей местного законодательства и т. п. При этом, имея аккаунт на одной площадке, можно торговать абсолютно на любой, причем одновременно одним и тем же товаром. Но важно знать, что все взаимоотношения с покупателем во время сделки и после нее будут вестись по правилам региональной площадки, а защита будет действовать со стороны той площадки, где вы имеете первичную регистрацию. Например, продав товар на немецком Ebay. de и имея регистрацию на eBay.co.uk, в случае проблем вам придется обращаться в британский офис eBay.co.uk.

Ну а так как американская площадка eBay.com и британская площадка eBay.co.uk довольно тесно взаимодействуют и имеют наиболее широкий охват платежеспособного рынка, регистрироваться имеет смысл на одной из них. eBay.co.uk со своими 320 млн посещений в месяц имеет дополнительный плюс в виде текстового чата техподдержки, в отличие от американского офиса, который предпочитает общаться исключительно по телефону.

Итак, мы имеем аккаунты на eBay и PayPal. Далее будущему продавцу категорически советуем обзавестись хотя бы базовыми знаниями английского. Даже с учетом того, что в последнее время немалая часть интерфейса и инструкций доступна на русском языке, общаться со своими клиентами и техподдержкой eBay все равно придется на английском. Благо, тот же Google Translator уже научился довольно сносно переводить с русского на английский.

Кроме всего вышеперечисленного, будущему продавцу необходимо желание. Да-да, именно желание — делать что-то новое, приспосабливаться, много читать и учить, потому что eBay прост и понятен только на первый взгляд. «Желание — тысяча возможностей, нежелание – тысяча причин». Научившись продавать на eBay, вы получите много возможностей: кто знает, может, это станет вашим основным видом деятельности и заработка, а может, останется просто хобби, а может, и вовсе обернется разочарованием. Но, тем не менее, пробуем!

Чем торговать?

Второй важный вопрос — скептический: «да что я там буду продавать, да кому это надо, да кто это купит?» — сомневаются многие. Что продавать? Да все, что угодно, лишь бы оно не противоречило правилам eBay и Уголовному Кодексу! Со списком запрещенных и ограниченно разрешенных для продажи товаров советую ознакомиться крайне внимательно.

eBay — это просто Мекка для коллекционеров. Любой аукционный дом выглядит бледно на фоне того объема транзакций коллекционных вещей, который проводится на этой площадке ежедневно. А люди коллекционируют все, что угодно – от банальных марок и монет до мягких игрушек, старых газет, … Этот список можно продолжать еще на десяток страниц. Просто подумайте: старый бинокль дедушки или платок бабушки может стоить не одну сотню долларов, а вместо этого занимает место на пыльной полке.

Не подошли туфли? – На eBay!
Выросли из куртки? – На eBay!
Связали крутой свитер? – На eBay!
В кладовке пылится советский фарфор? – На eBay!
В вашем городе производят уникальный травяной чай? – На eBay!

В общем свою нишу найти, с одной стороны, просто, но из-за колоссальной конкуренции продать что-то уже гораздо сложнее. Поэтому чем уникальнее ваш товар, чем меньше он представлен (если речь идет о серийном продукте), тем более высок шанс продать его максимально выгодно и быстро. Например, совсем недавно автор был свидетелем того, как единственный экземпляр CD-диска хип-хоп группы Wu-Tang Clan ушел с торгов более чем за $1 млн. Торги начались с 99 центов и перевалили за 1 млн баксов за один диск!

Создание объявления

Итак, имея аккаунт на eBay и активный аккаунт на PayPal, куда будем принимать оплату, а также товар для продажи, самое время приступить к созданию и оформлению так называемого листинга — объявления.

На примере продажи пары женских джинсов подробно разберем, что и как. Продавать будем на американской площадке eBay.com и использовать исключительно англоязычный интерфейс. Сам товар – джинсы — были куплены в Германии, они новые, просто не подошли по размеру, так почему бы не найти им нового хозяина?

На главной станице сайта вызываем выпадающее меню MyEbay и кликаем по строчке Selling(Продажа).

Скриншот 1 с сайта eBay.com

Перед нами открывается панель Продаж. Это важная статистическая информационная панель, полное содержание и наполнение которой мы отдельно разберем ниже. Сейчас же нам нужна строчка Sell an Item в списке ссылок Sell.

Скриншот 2 с сайта eBay.com

После клика по строчке Sell an Item мы увидим страницу с предложением ввести название товара (либо его уникальный номер производителя, по которому eBay сможет сам найти полное название). Так как название товара нам известно, то вводим его полностью. В нашем названии есть слово-маркер Jeans, на который следует реакция — предиктивная система eBay сразу предлагает на выбор несколько подходящих категорий товаров для размещения. Здесь либо выбираем нужный из выпадающего списка…

Скриншот 3 с сайта eBay.com

…либо, если подходящего нет, вручную выбираем необходимую категорию в Browse categories.

Клик по строчке Recently used categories выдаст список категорий товаров, которые вы уже использовали ранее.

Скриншот 4 с сайта eBay.com

Выбор названия — очень важный этап в оформлении объявления. Название должно быть точным, емким и давать основные характеристики товара – это может быть размер, материал, состояние товара, цена на рынке, способ производства – например, handmade всегда привлекает покупателей. Если ваш товар серийного производства, то указываем его полное наименование и модель (смотрим на коробках, этикетках, лейблах, в настройках и т. п.). Для описания состояния товара повсеместно применяются сокращения:

  • NWT или BNWT– brand new with tags – новое с этикетками.
  • NWB – new with box – новое с коробкой.
  • EUC – excellent used condition – б/у в отличном состоянии, практически новое.
  • GUC – good used condition – б/у в хорошем состоянии.
  • FUC – fair used condition – б/у в удовлетворительном состоянии.

Выбрав название для объявления и категорию размещения, мы попадаем на страницу с основной формой создания листинга —  Create your listing. Вид данной формы на eBay.com изменился совсем недавно, а до этого был разработан и использовался на британской площадке. Он гораздо проще и удобнее, чем та форма, которой долгое время пользовались американцы.

Эта форма довольно объёмна, поэтому разделим ее на несколько частей и заполним каждую из них по очереди. Форму можно разделить на следующие части:

  • Product details – базовая информация о товаре.
  • Photos – фотографии товара.
  • Item specifics – уникальные характеристики товара.
  • Item description – описание товара.
  • Selling details – настройки опций продажи.
  • Shipping details – настройки опций доставки.
  • Fees – комиссии.

В части Product details нам необходимо заполнить следующие строки:

  • Title – собственно название товара. Для написания названия доступно 80 символов. За дополнительную плату в $4 ваше название в поисковых выдачах будет выделено жирным шрифтом.
  • Subtitle – субтитр, дополнительная строчка для внесения характеристик товара. Стоит эта опция $1,5.

Скриншот 5 с сайта eBay.com

  • Category – выбор категории товара. У нас она уже выбрана, так что этот пункт пропускаем.
  • Second category – опция выбора дополнительной категории товара. Как известно, поиск на eBay происходит по категориям, но некоторые товары по своим свойствам подходят для размещения в нескольких категориях. Этот подход позволяет увеличить поисковую выдачу товара и, соответственно, более широко показывает товар целевой аудитории. За опцию может взиматься отдельная плата.
  • UPC – это универсальный код товара, «зашитый» в хорошо нам известный штрихкод. Если товар не серийный или штрихкод неизвестен, можно написать либо none, либо любой набор цифр. Тем не менее номер UPC очень здорово помогает при поисковой выдаче через поисковые агрегаторы Google и т. п. Т.е. на ваш товар покупатель может выйти, просто загуглив его в поисковике.
  • Condition – состояние товара. Здесь все понятно – из выпадающего списка выбираем актуальное состояние продаваемой вещи. Для вещей это может быть один из следующих вариантов: «новое с этикетками», «новое без этикеток», «новое с дефектами» или «б/у». Для других категорий товаров характеристики состояния могут быть другими: например, для электроники —Refurbished или For parts or not working. У нас вещь новая и этикетки есть, поэтому выбираем New with tags.
Скриншот 6 с сайта eBay.com

Следующий и один из наиболее важных разделов, от уровня подхода к которому во многом зависит поток потенциальных покупателей, да и сама сделка в конце концов, — это раздел с фотографиями товара Photos. Каждый, кто совершал и совершает покупки онлайн, в первую очередь ориентируется на изображение товара, и если в магазинах этим занимается профессиональный студийный фотограф, то на eBay большая часть фото сделана самими продавцами. Очень часто эти фото просто страх и ужас – темные, расфокусированные, без деталировки, их мало и т. п. Т.е. по таким изображениям покупатель ничего не может понять и продолжает поиски. Другой же продавец поступит наоборот — и не ахти какой товар сфотографирует в выгодном ракурсе, с хорошим светом, обработает в редакторе и на выходе получит «конфетку», привлекающую множество просмотров.

Что должны отражать фотографии — состояние, важные детали, бирки и лейблы с заводской информацией, дефекты крупным планом, если они есть. Снимки лучше всего делать при дневном свете, брать как общие планы, так и детальные вблизи. Для небольших по размеру товаров советую использовать lightbox или световые короба, фото из которых получаются студийного качества, при том, что стоят лайтбоксы не больше $10. Нет нужды делать фото разрешением в 30 MP, FullHD вполне достаточно, но и фото с низким разрешением размещать не стоит: фильтр eBay просто не пропустит их для публикации.

В нашем случае мне была известна модель джинсов, поэтому я нашел в сети фото на модели и сделал несколько своих для отражения состояния вещи и показав, что все бирки на месте. Всего eBay позволяет разместить до 12 фотографий.

За дополнительную плату в $1 можно включить опцию GalleryPlus, которая позволит вашим потенциальным покупателям использовать лупу, а разрешение превью при этом увеличится с 96 пикселей до 400. Опцию имеет смысл заказать при продаже небольших товаров с важными деталями — например ювелирных изделий. При этом GalleryPlus бесплатна для объявлений в категориях Коллекционные товары, Искусство, Керамика и стекло и Антиквариат.

Галерея eBay имеет встроенный элементарный фоторедактор, с помощью которого можно изменять размеры фото, положение, световые характеристики, а инструмент Auto adjust(волшебная палочка) делает фото более контрастным и насыщенным.

Фотографии в таблице можно перемещать удерживанием. На главное фото устанавливаем самое качественное и информативное изображение.

Скриншот 7 с сайта eBay.com

Следующая часть формы — Item Specifics (уникальные характеристики товара). Для разных типов товаров стандартные настройки этой формы существенно отличаются, но при этом у продавца есть возможность самостоятельно добавлять те или иные характеристики (с помощью функции  Add your own item specific) или удалять некоторые ненужные.

Скриншот 8 с сайта eBay.com

Чем важна эта часть формы и ее наполнение? Когда покупатель производит сортировку товаров при поиске по типу материала, размеру, году выпуска и т. п., поисковая система eBay использует именно эту часть листинга для выборки и выдачи поискового запроса.

В случае с джинсами в этой части формы заполняем следующие поля:

  • Название бренда — Brand SuperDry.
  • Тип размера — Size type Regular (т. е. обычный), здесь же указываем размер по талии в дюймах (из выпадающего списка можно выбрать нужные размеры либо ввести свой ).
  • Указываем посадку на бедрах — Rise Low.
  • Отмечаем стиль Style галочкой — у нас это модные бойфренды.
  • Материал у нас Denim, но на выбор предлагается огромный список всевозможных тканей.
  • Страна производства — Country/Region of Manufacture, в нашем случае это Thailand.
  • Оттенок джинсовой ткани — Wash; у нас Light, т. к. джинсы светлые.
  • Остальные поля я добавил уже сам, указав в них длину брючины (Inseam), размер джинсов и основные цвета.

Скриншот 9 с сайта eBay.com

Вот мы и добрались до той части листинга, где вы, как продавец, рекламируете свой товар и прописываете условия сделки. Все, что продавец указывает в описании, является частью публичной оферты, и покупатель, прочитав листинг и купив товар, соглашается с вашими условиями. В случае каких-либо проблем с покупателем и товаром именно полнота описания и условий будут вашими козырями (либо, наоборот, создадут проблемы, если вы в описании толком ничего не указали). При этом описание должно быть максимально кратким и понятным для каждого.

Чем наполнять Item description? Здесь почти все отдано на откуп фантазии продавца. Основное правило – описание должно быть правдивым. Для себя я выбрал форму текстовых блоков, разделенных разрывами. Для пущей наглядности блоки можно делать разноцветными.

В первом блоке указываю, что именно выставлено на продажу и в каком состоянии, привожу краткие характеристики товара. Во втором блоке даю описание товара в духе промоушена – здесь либо включаем режим «писателя», либо находим описание для этого продукта в сети, как я и поступил с данной парой джинсов, найдя описание к модели на сайте производителя. Третий блок – это блок с моими условиями по оплате, доставке, возвратам и ответственности. В конце описания предлагаю обращаться ко мне за любыми разъяснениями и благодарю потенциального покупателя за внимание к моему товару.

Для рецензирования eBay встроил в форму листинга простейший текстовый редактор, возможностей которого с лихвой хватает для формирования читабельного текста – на выбор с десяток шрифтов, цветовая палитра и инструменты форматирования. Для тех, кто умеет пользоваться HTML, предлагается отдельный редактор, с помощью которого можно строить листинг с меню, своими категориями, перекрестными ссылками и т. п. Также для быстрого оформления в будущем можно создать и сохранить собственный шаблон описания — Template.

Скриншот 10 с сайта eBay.com

С июня 2017 года политикой eBay запрещено встраивать в описания т. н. активный контент на Java Script и Flash Player, так как такие элементы существенно тормозят загрузку листингов на мобильных устройствах. Поэтому разноцветных переливающихся иконок и рамок мы уже больше не увидим. Для лучшего отображения описания к лоту на мобильных устройствах eBay предлагает воспользоваться новым инструментом — Mobile-friendly Checker, с помощью которого ваше описание будет подогнано под мобильный формат. Этот чекер также проверяет текст и HTML-верстку на наличие активного контента и запрещенных ссылок на сторонние ресурсы.

Сначала чекер проверяет ваше описание и практически всегда дает неутешительный результат – ваш листинг не совсем mobile-friendly. Но это легко исправить одним нажатием кнопки Fix it for me и сохранив изменения Save.

Скриншот 11 с сайта eBay.com

Вся адаптация для мобильных устройств заключается в форматировании по ширине и добавлении равномерных отступов от краев экрана. Важна ли эта проверка либо данный шаг можно пропустить? Лично я думаю, что лишней она не будет, так как все больше и больше людей совершают покупки именно с телефонов и планшетов, и «кривой» текст может отпугнуть потенциальных покупателей.

Скриншот 12 с сайта eBay.com

Настало время раздела, наиболее интересного для продавца – Selling details, он же — Настройки продажи. В этой части листинга мы будем устанавливать не только цену за свой товар, но и настраивать сам механизм процесса продажи.

Для начала выбираем формат продажи – аукцион или продажа по фиксированной ставке. Ebay хоть и начинался как аукцион, но сегодня только 13% сделок совершаются в этом формате. Аукцион — это риск, особенно для продавцов из русскоязычных стран, к которым у западных клиентов всегда было некоторое недоверие, поэтому аукцион может закончиться одной ставкой без торгов вовсе, и продавец окажется без прибыли, а то и в убытке. Аукцион же с высокой начальной ставкой тоже мало кого привлекает. Выбирать аукцион можно в двух случаях – если товар редкий, трендовый или ценный с хорошим спросом, либо это бросовый товар, который не жалко или достался он за копейки/бесплатно.

Для своего листинга я выбираю формат Fixed price. Продолжительность «жизни» объявления также устанавливается персонально — на срок от 3 дней до Good’Til Canceled (Предложение активно до отмены). Выбираем последний вариант, при котором листинг будет обновляться каждые 30 дней, но при этом количество просмотров и число наблюдателей не обнуляется, т.е по сути мы получаем «вечный» листинг. Это бесплатно, но подвох будет, если покупатель выбрал дополнительные платные опции при оформлении – галерея, заголовок и т.п, плата за которые будет взыматься каждые 30 дней.

Чуть ниже мы видим опцию отложенного старта объявления или начала торгов по расписанию — Schedule to start on. В чем смысл? В принципе, для объявлений в формате Fixed Price время, когда объявление стоит публиковать, не так важно, как в случае с аукционом. При публикации аукциона на какой-либо площадке eBay, особенно региональной, стоит заранее выяснить, насколько отличаются часовые пояса у продавца и целевой аудитории. Ведь может статься и так, что конец вашего аукциона придется на время, когда все спят или, напротив, ударно трудятся, не имея возможности заглянуть в интернет. Оптимальное время завершения аукциона — вечер и выходные дни. Поэтому eBay дает возможность подгадать сроки.

Цена товара — Price — может устанавливаться исходя из множества факторов: по резульататам анализа цен у конкурентов, или отталкиваясь от цены, за которую вещь была куплена изначально, и т. д. и т. п. Эта цифра зависит только от продавца, но от нее, в свою очередь, зависит весь смысл процесса. Поэтому адекватность выставленной цены — крайне важная характеристика. Для наших джинсов устанавливаем цену в $45 — то есть половину от их цены на бирке, при том, что куплены они были в немецком аутлете за 29 евро. За такую цену их реально продать и есть возможность хотя бы вернуть потраченное. Так же всем прекрасно известно, как на любого покупателя действуют волшебные слова «скидка» или «предложение». Вот и мы «закинем крючок подальше» и дадим покупателю возможность предложить свою цену — Best offer.

Опция Best offer настраивается в части установления лимитов, т. е. продавец может установить верхнюю и нижнюю планки стоимости товара и система будет автоматически либо подтверждать покупку, либо отклонять предложения ниже установленной планки.

Так как у нас только одна пара джинсов, то в поле количества единиц товара — Quantity — устанавливаем 1. Если единиц товара больше, чем 1, то весь объем товара можно продать как лот — Sell as lot. Например, у вас лот из 10 игрушек КиндерСюрприз, и вы продаете его как коллекцию, но выставив количество: в этом случае у покупателя во всех инвойсах будет указано, что в наборе именно 10 игрушек, а не просто набор. Продажа одним лотом подходит для продажи нескольких идентичных товаров одному покупателю.

С недавних пор eBay позволил клиентам совершать сделки анонимно, и включил эту опцию в форму листинга. Теперь продавец может установить галочку Private listing, тем самым позволив скрыть, что именно купил у него покупатель, от других пользователей площадки. С одной стороны, это плюс — например, при продаже товаров интимного характера и т. п.; с другой стороны — минус, так как сам продавец не сможет оценить покупателя на основании его отзывов и понять, как он эти отзывы заработал – покупая 50-ти центовые безделушки у китайцев, а у вас Макбук, или же наоборот, покупая дорогие товары и имея чистую репутацию.

Так же eBay предлагает отдать процент суммы от продажи в пределах от 10% до 100% на благотворительность (Make a donation). Взамен вам вернут комиссию. Благотворительность — дело хорошее, но лучше заниматься ею в родных краях.

Скриншот 13 с сайта eBay.com

В разделе оплаты за товар мы добрались до выбора способов принятия денег — Payment Options. Как видно, eBay совершенно не ограничивает своих клиентов одним только PayPal, но все же рекомендует эту платежную систему как наиболее надежного посредника между покупателем и продавцом. При этом принимать платежи можно как на PayPal, так и на банковские карты или вообще из рук в руки при передаче товара. Все способы доступны одновременно — выбирайте наиболее удобный.

Выбор способа принятия денег — прерогатива продавца. Но всем известно, насколько безопасен PayPal и сколько может быть проблем с банковскими картами. Да и мало кто из покупателей согласится оплачивать товар переводом денег на карту. Для продавца в этом случае процесс тоже несколько усложняется: в аккаунте Ebay должен быть привязан т. н. Internet merchant account или торговый аккаунт для приема платежей на банковский счет через карточные продукты, при этом все платежи должны проводиться через финансовые шлюзы, аккредитованные eBay.

При выборе PayPal в строке с указанием аккаунта в этой платежной системе уже будет отображаться ваш email, привязанный к аккаунту eBay. Галочка напротив строчки Require immediate payment with Buy It Now включает опцию требования немедленной оплаты, если товар продан по Buy it Now. Не стоит включать эту опцию, если вы продаете несколько товаров и предлагаете скидку на комбинированную доставку – теоретически, один покупатель мог бы купить у вас несколько товаров и попросить общий инвойс со скидкой на доставку, но при установленной опции Buy it Now не сможет этого сделать, т. к. система будет требовать оплаты сразу за каждый товар с полной стоимостью доставки. А может и банально покупатель купил нужную ему вещь, но денег у него пока нет или проблемы с платежкой, и он попросит отсрочку на пару дней — такой вариант тоже стоит учесть.

В поле Additional checkout instructions (shows in your listing) можно указать дополнительные требования при оплате или предложить скидку при оплате картами, так как при переводе с карты на карту комиссию оплачивает не продавец, а покупатель (в PayPal все наоборот).

Скриншот 14 с сайта eBay.com

К следующему разделу следует относиться очень внимательно, чтобы снизить риски потери денег при возвратах. К сожалению, многие продавцы наивно этим пренебрегают. Этот раздел — Return Options — в основном касается политики продавца в части возврата товара и компенсаций покупателю. Но для начала разберемся с полем Sales Tax. По большому счету, это поле заполнять не следует, так как оно предназначено для уплаты налогов с продаж в США и VAT в Европе, где все подают декларации и отчитываются за каждую копейку. Там именно продавец возвращает этот налог в бюджет. Так что пропускаем, а в описании к лоту указываем, что все взаимоотношения с таможней на стороне покупателя — это его проблемы.

В разделе Return Options продавцу на выбор предлагается два варианта – принимать возвраты или нет (No returns Accepted). Какой бы вариант вы ни выбрали, политика защиты покупателей eBay все равно подразумевает возврат клиенту или денег, или товара. А вот выбрав опцию по принятию возвратов Returns Accepted, можно неплохо себя обезопасить от недобросовестных покупателей. Здесь продавцу дается возможность диктовать свои правила. Например, установить время, в течение которого покупатель может обратиться по поводу возврата (минимально это 14 дней), выбрать вид возврата (деньги или товар, правда, вариант выберет покупатель), можно выбрать опцию, что за возврат платит покупатель Return shipping will be paid by Buyer, а в поле Additional return policydetails прописать свои условия — например, согласиться на возврат денег, если покупатель высылает товар обратно за свой счет и товар должен быть в таком же состоянии, в котором он был отправлен вами, при этом покупателю не компенсируется стоимость доставки и он дополнительно уплачивает компенсацию Restocking fee в 20%. Красиво? Да, но только в том случае, если товар банально не подошел или не понравился клиенту. Если товар был поврежден по пути к нему, то здесь вся правда на стороне покупателя.

Купленный и оплаченный товар означает, что покупатель согласился с вашим условиями. Теперь играют роль правил, и даже eBay не сможет ничего возразить. Помимо того, что заполнение раздела возврата защищает продавца, согласие на возврат также повышает его рейтинг. Впрочем, об этом чуть позже.

Скриншот 15 с сайта eBay.com

Наконец-то мы добрались до последней части формы листинга – раздела с настройками доставки Shipping Details, где нам необходимо определиться со способом доставки и ее стоимостью.

Так как мы находимся на американской площадке eBay, сначала нам предлагают определиться с доставкой по Штатам (Domestic Shipping). Но мы же не в Штатах и, казалось бы, зачем нам этот раздел? Однако в этом разделе есть возможность выбора способа доставки Services из-за пределов США, а это уже то, что нам надо.

Во-первых, устанавливаем, что стоимость доставки одинакова для всех покупателей из США –Flat: same cost to all buyers; shipping rate table нам не нужен, так как эта настройка касается доставки внутри США. Во-вторых, в выпадающем списке Services выбираем экономичную доставку из-за пределов США со сроком доставки до 23 рабочих дней и устанавливаем для нее стоимость. В нашем случае это $15. Если единиц товара больше 1, за каждую единицу можно выставить дополнительный сбор за доставку —  Each additional. Плату за дополнительную единицу/цы надо просчитывать заранее, так как стоимость доставки зависит от веса и может получиться так, что одна единица проходит для пересылки мелким пакетом до 2 кг, а две единицы уже «тянут» на посылку с совсем другим ценником. Здесь же можно установить галочку на Free Shipping и таким образом предоставить покупателю бесплатную доставку.

Продавец может предложить покупателю выбрать другой способ доставки — например, ускоренную EMS. Для этого надо добавить данный сервис Offer additional service, и из выпадающего списка выбрать ускоренную доставку Expedited shipping from outside US, также установив для нее стоимость. Пусть это будет $40.

Скриншот 16 с сайта eBay.com

Offer local pickup пропускаем, так как вы вряд ли лично довезете товар до дверей покупателя в США.

Handling time, или время обработки заказа — устанавливаем адекватное время, которое вам необходимо для упаковки и отправки заказа покупателю. Чем быстрее вы отправите заказ, тем выше ваш внутренний рейтинг на eBay и тем быстрее вы будете получать все преференции от площадки. Идеально отправить заказ в течение 24 часов с момента оплаты. Но учитываем время работы почты, выходные и т. п., поэтому в среднем выставляем 3 рабочих дня.

Опции для комбинированной доставки здесь лучше не выставлять, а поместить условия в описание к лоту и давать скидку персонально.

Скриншот 17 с сайта eBay.com

С доставкой по США разобрались. Теперь повторяем те же шаги с доставкой международной — International Shipping. Здесь скрыто больше опций, чем с случае с США, и в основном это связано с ускоренной доставкой курьерским службами, стоимость услуг которых обычно зависит не только от массы, но и от удаленности страны назначения посылки. Чтобы скрупулезно прописать стоимость доставки той же EMS для разных регионов планеты, уйдет не меньше часа, поэтому данный шаг опускаем и устанавливаем одинаковые условия для всех регионов. Калькулятор доставки Calculate shipping для нас не актуален, так как работает только с американскими почтовыми службами.

Скриншот 18 с сайта eBay.com

И в заключение разберемся еще с парой моментов. За $0,5 можно включить опциюInternational site visibility, что выведет наш листинг в поисковые чарты британского eBay.co.uk и существенно расширит потенциальную клиентскую базу.

Указывать тип отправления, размеры и массу посылки (Package weight& dimensions) можно приблизительно, особой точности здесь никто не требует.

А вот опция по созданию списка исключений направлений для доставки — Exclude shipping locations — весьма полезная настройка. Здесь из списка стран мира можно выбрать те страны или даже целые континенты, отправка заказов в которые несет реальный риск. И eBay, основываясь на вашем выборе, просто-напросто заблокирует попытку купить у вас товар со стороны покупателей, чей первичный адрес доставки находится в листе исключений. Итак, я выбрал в качестве исключений всю Африку и PO Box, где последнее — это почтовая ячейка, а не физический адрес домовладения покупателя.

Скриншот 19 с сайта eBay.com

В поле местонахождение товара (Item location) указываем реальный район его нахождения. В случае с дроп-шиппингом, когда товара физически у продавца нет, указанный адрес не будет являться реальным, что может привести к нежелательным последствиям.

Скриншот 20 с сайта eBay.com

Ну вот и все, мы практически закончили. Нам остается лишь нажать заветную кнопку List item и предложить наш товар миллионам пользователей eBay.com. Но что это за строчка —  Fees? АFees — это одно из самых ненавистных слов для продавцов на eBay, так как таит в себе всевозможные комиссии площадки за публикацию объявлений и продажу товаров. Подробно про комиссии eBay мы поговорим отдельно, в нашем же случае $0,5 берутся за возможность показа объявления на eBay.co.uk. Но это уже наш осознанный выбор: другие продавцы могут эту опцию не выбирать. Напомним лишь, что первые 50 простых объявлений можно выкладывать совершенно бесплатно.

Скриншот 21 с сайта eBay.com

Как будет выглядеть наше объявление, можно увидеть, нажав кнопку Preview listing. После этого при необходимости вносим правки, и если все OK, жмем List item. Done! Наше объявление теперь имеет уникальный номер и доступно на eBay.com.

Скриншот 22 с сайта eBay.com

Ждем своего покупателя

Закончив с публикацией, отдаем наше предложение в руки самого eBay для поиска и привлечения к нашему товару потенциальных и реальных покупателей. Новички столкнутся с тем, что их объявление не доступно для поиска и вообще покажется, что на eBay его нет – ничего страшного, система проверяет ваше объявление по собственным алгоритмам безопасности и скоро оно будет опубликовано, если не будет найдено нарушений правил. В последующем, когда у продавца появляется рейтинг и успешные продажи, объявления публикуются сразу же. Дополнительным подтверждением публикации будет письмо от eBay c оповещением о размещении объявления.

Скриншот 23 с сайта eBay.com

Пока мы ждем, можно посмотреть статистику: сколько клиентов просматривало ваше объявление, скольким оно понравилось и они добавили его в свой Watch List; можно в любой момент внести правки —  Revise your item, за исключением периода времени, когда вам кто-то предложил Best offer и вы его еще рассматриваете (либо же, в случае с аукционом, когда кто-то сделал ставку). В этих случаях правки объявления недоступны.

Скриншот 24 с сайта eBay.com

Если видим, что наше объявление вызвало интерес и имеет хотя бы 3-4 наблюдателя, которые, тем не менее, не спешат раскошеливаться, можно чуток подвинуться в цене — этот шаг может хорошо подстегнуть потенциального покупателя. Проверено на себе, работает.

Покупатель может сам проявить инициативу и написать вам письмо с просьбой уточнить детали о продукте, доставке, попросить скидку и т. п. В случае с нашими джинсами так и произошло – покупатель из США обратился с вопросом касательно реального размера этой пары, который оказался чуть больше заявленного, что, как выяснилось, и требовалось покупателю. Покупатель хотел приобрести джинсы для своей дочери, но сомневался в размере. Пришлось немного уговаривать, указать, что джинсы немного стрейч и тянутся, а предложение сделать скидку в $5 окончательно убедило покупателя и товар был продан.

Товар продан

Ура! Наш лот нашел своего покупателя и товар продан. Что дальше? Дальше ждем оплаты с подтверждением от PayPal или на балансе банковского счета, и готовим товар к отправке.

Скриншот 25 с сайта eBay.com

Подтверждения о сделке и оплате всегда будут приходить на e-mail продавца. Вот, например, товар продан, но еще не оплачен. Ebay даёт покупателю 48 часов на оплату заказа.

Скриншот 26 с сайта eBay.com

Как только покупатель проводит платеж, eBay радует нас еще одним письмом и напоминает, что мы взяли на себя обязательства в течение 3 рабочих дней отправить заказ. А также подсказывает следующие шаги – оформить почтовый лейбл с адресом получателя, отправить заказ с номером отслеживания, указать этот номер в личном кабинете Продавца и оставить отзыв покупателю.

Скриншот 27 с сайта eBay.com

Второе письмо с подтверждением оплаты придет от PayPal — с указанием полученной суммы без вычета комиссии платежной системы и адресом доставки. Важно проверить, чтобы адрес для доставки, указанный покупателем на eBay, и присланный PayPal, совпадали: в противном случае лучше уточнить у покупателя, почему адреса разные. В этом же письме PayPal указывает продавцу, что уплаченные средства могут быть заморожены на 21 день и что надо сделать, чтобы средства были доступны раньше этого срока:

  • как можно быстрее отправить заказ и подтвердить отправку номером для отслеживания.

Вообще все новички сталкиваются с hold’ом или блокировкой их средств после оплаты на срок до 21 дня, который считается достаточным, чтобы покупатель получил свой товар и ознакомился с ним. С ростом количества продаж, при отсутствии спорных сделок и успешной работе на eBay более года средства замораживаются уже не так часто. Причем логику этого процесса отследить невозможно – сумма в сотни $ может быть доступна сразу, а $20-30 — заморожены на 3 недели. Это еще один способ обезопасить транзакции, с которым надо смириться.

Скриншот 28 с сайта eBay.com

В качестве статистики по проданному лоту имеем следующее:

  • время размещения на площадке eBay.com — ровно 14 дней,
  • количество просмотров невелико — всего 40,
  • количество наблюдающих (тех, кто внес объявление в Watch List) — 3,
  • продано покупателю из штата Нью-Йорк, США.

Отправка

Итак, товар продан, оплачен и теперь самое время его качественно и тщательно упаковать и идти в почтовое отделение для отправки покупателю. Но прежде чем вообще начинать какую-либо торговую деятельность на eBay, следует внимательно ознакомиться с почтовыми и таможенными правилами вашей страны. Например, о Почте России, Украины и Казахстана можно почитать в соответствующем разделе нашей Энциклопедии или на официальных сайтах почтовых служб. Нам нужна информация о запрещенных к пересылке товарах, видах отправлений и их стоимости в зависимости от веса и направления, требования к упаковке и оформлению сопроводительной документации.

Всю эту информацию можно получить онлайн, а непонятные моменты лучше узнать, обратившись в техподдержку Почты по телефону. И лишь затем, вооружившись знаниями, смело отправляться в отделение.

Хоть повсеместно и считается, что Почта в постсоветских странах так и осталась неуклюжим монстром, в котором работают злые тетки за копеечную зарплату, большинству продавцов придется с ней сотрудничать.

Из своего опыта отправки более 250 почтовых отправлений практически по всему мира стандартными почтовыми способами доставки – письма, мелкие пакеты и посылки, могу сказать, что проблемными были только около 5% всех отправлений. Но дошли до адресатов все. Загвоздки в основном были со срывом контрольных сроков доставки на стороне транзитных перевозчиков.

Пересылку заказов следует осуществлять в качественной таре (причем не обязательно в той, которую продают и даже могут навязывать в почтовом отделении), с защитой от повреждений вложения. К упаковке товара следует подходить со всей ответственностью и не экономить на упаковочном материале – транспортировочных гранулах, пенопласте, пупырчатой пленке и т. п. Случаев повреждения вложений огромное количество и, сэкономив доллар-два, можно потерять весь заказ.

Все отправления должны быть зарегистрироваными, т. е. с номером отслеживания. Выбирать наземную доставку или авиа-, скажем в США, смысла нет – понятно, что посылка полетит на самолете, так что отдельно переплачивать за штампик Avia алогично. Платить или нет за объявленную стоимость (1%) — также зависит от ценности вложения: дорогую вещь лучше оценить, чтобы в случае чего получить полную компенсацию.

Для сокращения времени, проводимого на почте при отправке заказа (а ожидание в очереди плюс сам процесс оформления могут вас неприятно удивить), заполняйте все сопроводительные документы заранее. Для международных отправлений это форма CN23 для мелких пакетов до 2 кг и, в дополнение к ней, форма CP71 для посылок массой свыше 2 кг. Форма CN23 заполняется в трех экземплярах. Также заранее стоит распечатать лейблы с адресом отправителя и получателя латиницей.

Стоимость доставки устанавливается самим продавцом и допускается, если в стоимость доставки продавец вложил т. н. Handling fees — комиссию за услуги по упаковке и отправке. Стоимость доставки не может быть выше тарифов почтового оператора – именно так написано в правилах площадки, но многие пытаются этим правилом пренебречь. Для исключения завышения стоимости доставки eBay установил максимальный потолок для разных категорий товаров (Maximum shipping costs by category)благо эти ограничения касаются только книг, дисков и мобильных аксессуаров. Максимальная стоимость международной доставки остальных категорий товаров при продаже на eBay.com не должна превышать стоимости доставки почтовой службой USPS. Чересчур завышать стоимость доставки, снижая стоимость самого лота, также не стоит – покупатели не дураки. Да и комиссии eBay взимаются не только со стоимости товара, но и с цены доставки.

При стоимости заказа более $750 необходимо отправлять посылку с опцией подтверждения получения под роспись курьеру Signature confirmation — то есть дорогостоящие заказы важно отправлять только курьерскими службами.

После отправки получите у оператора квитанцию с указанием на ней номера отслеживания и сохраняйте эту квитанцию минимум до срока вручения заказа покупателю. Претензии почте можно предъявить в течении 6 месяцев с даты отправки, но только при наличии квитанции.

Скриншот 30 с сайта eBay.com

Полученный номер отслеживания необходимо ввести в поле Add tracking details проданного товара в личном кабинете Продавца.

В поля вводим номер Tracking number и выбираем почтового оператора Carrier из списка. Если он не представлен, то вводим наименование вручную — например, RussianPost.

Скриншот 31 с сайта eBay.com

Встроенный трекер eBay не поддерживает отслеживание по номерам в некоторых странах. В этом случае имеет смысл в отдельном письме покупателю подсказать, где он сможет отслеживать путь своего заказа. Например, в с помощью нашего универсального трекера.

Получение заказа покупателем

Апофеозом всей нашей затеи стало получение заказа покупателем и последующе получение позитивного отзыва от него. К сожалению, не больше 30% всех покупателей отставляют отзывы, хотя они — основной инструмент, по которому покупатель оценивает продавца. Поэтому не стесняйтесь напоминать своим покупателям о важности оценки сотрудничества с вами.

Скриншот 32 с сайта eBay.com
Скриншот 33 с сайта eBay.com

Торговля на eBay хоть и увлекательный процесс, но в первую очередь — бизнес. Надо быть готовым, что не все сделки пройдут как по маслу. С проблемами сталкивается абсолютное большинство продавцов, риски исходят от всех сторон сделки — начиная от покупателя, почтовых служб, самого eBay и, в конце концов, самого продавца, буде он решит попробовать перехитрить 33 тысячи специалистов eBay. Главными качествами продавца изначально должны быть грамотность, честность и вежливость.

На этом первую часть закончим, а в следующей рассмотрим вопросы лимитов для продавца, комиссии eBay и PayPal, а также разберемся с обновленным личным кабинетом продавца Seller Hub.

Как выставить товар на продажу на eBay?

В предыдущей статье Вы узнали, о том какие товары выгоднее всего продавать на eBay, какие расходы придется включить в стоимость товара, а так же об основных требованиях к аккаунту продавца на eBay. Так же необходимо подготовить и Ваш PayPal-аккаунт, чтобы на него можно было принимать платежи в иностранной валюте. И если Вы не хотите потерять на конвертации платежей больше, попросили за доставку, тогда обязательно нужно в очередной раз увеличивать лимиты по счёту в системе PayPal. Подробнее об этом в обновленной статье “Что нужно чтобы продавать на eBay из России?“.

Если все Ваши аккаунты уже подготовлены и Вы морально готовы началу продаж товаров на самой большой торговой площадке в мире, тогда эта статья именно для Вас. После изучения этой статьи Вы сможете самостоятельно выставить на продажу свой первый товар. А сразу после содержания статьи Вас ждёт видеоурок о процессе выставлении товара на продажу от проверенного временем посредника WesternBid, возможно что после просмотра видеоурока дальше статью читать не придётся.

Краткое содержание:

  1. Видеоурок о процессе выставления товара на продажу на аукционе eBay;
  2. Как начать создание объявления и выбор категории товара?
  3. Процесс создания объявления (листинга).

Содержание данного видеоурока полностью соответствует реальному процессу выставления товара на продажу, за одним исключением – в самом конце процесса выставления Вы должны ввести адрес своего PayPal кошелька! Об этом подробнее написано ниже. В видеоуроке показан расширенный редактор объявления о продаже товара, а в статье основное внимание уделено упрощённому редактору, который с успехом справляется со своей задачей.

Начало процесса выставления товара на продажу и выбор категории

Выставление товара на eBay проще всего начать со страницы, которая показывается на последнем этапе редактирования пользовательского аккаунта и добавлении разрешения на автоматическое снятие денег со счета PayPal по программе защиты покупателей eBay. Выглядит эта страница вот так:

Переход к началу выставления товара на продажу

Ссылка на неё должна быть сохранена у Вас в закладках, если конечно Вы читали предыдущую статью и выполнили мои рекомендации. На этой странице нажмите на кнопку List your item. Если у Вас нет ссылки на эту страницу воспользуйтесь этой ссылкой, которую я нашел для Вас в справочной системе eBay. Так же можно найти ссылку на начало выставления товара у любого купленного Вами товара, если конечно Вы хотите продать вещь, которую купили на eBay или она похожа на ту, что Вы хотите продать.

Вы будете перенаправлены на первый этап добавления товара. Вам необходимо ввести ориентировочный заголовок Вашего объявления о продаже, в большинстве случаев достаточно краткого названия товара. После ввода нажмите кноку Get started

Введите название того, что Вы хотите продать на eBay

Вам будет представлен наиболее подходящие категории для данного заголовка. С помощью переключателя “галочка” выберите категорию товара. От Вашего выбора зависит дальнейший успех Вашей торговли, так как ошибочно выбранная категория не позволит достаточному количеству потенциальных покупателей увидеть Ваш товар в результатах поиска.

Поиск категории товара на eBay

Если результаты поиска не дали подходящего результата, Вы можете выбрать категорию товара вручную продолжить выставление товара нажав на ссылку или вкладку Browse categories и спускаясь по дереву категорий найдите подходящую для Вашего товара.

Поиск категории товара на eBay

Вне зависимости от способа который Вам подошел, после выбора категории нажмите на кнопку Continue.

Если Вы хотите продать довольно распространённый товар, то можно попытаться найти его готовое описание. Воспользуйтесь введите название товара, его модель в строку и нажмите кнопку Search. Вам могут быть показаны наиболее подходящие товары из этой категории. Если Вы хотите продать один из которых предложен, выберите его и нажмите на кнопку Sell your. При выборе такого товара Вам уже не нужно будет добавлять в описание товара его основные характеристики, так же может быть автоматически добавлено несколько стоковых фотографий товара. Мы рассмотрим вариант выставления товара на продажу, когда нет описания идентичного товара и составим его самостоятельно. Нажмите кнопку Continue with your listing.

Поиск стандартного описания для распространённого товара на ebay

Выберите способ создания описания товара. Принципиально эти способы отличаются только более подробным (скорее просто более красочным) разделением на разделы информации и количеством фотографий, которые можно добавить в данном редакторе описания товара. Мы будем составлять описание более простым способом в форме, которая называется Keep it simple. Нажмите кнопку Go в столбце с названием этой формы.

Создание листинга о продаже товара на eBay

В открытой форме создания листинга вся добавляемая информация разделена на 5 смысловых разделов. В первом разделе введите название объвления. Обязательно укажите в каком состоянии продаётся товар: новый – “Brand new”; новый в коробке – “New in Box” или “NIB”; бывший в употреблении – “USED”; бывший в употреблении в идеальном состоянии -“USED Viry Nice”.

Подготовка описания товара - ввести заголовок объявления о продаже товара на eBay

Так же в заголовке формы создания объявления о товаре имеется ссылка Switch to form with more choices для перехода к расширенному редактору и ссылка Save for later для сохранения текущего объявления в черновики.

Во втором разделе данной формы можно добавить до 4-х фотографий. Минимальное количество фотографий – 1, но возможно и без фотографий если сам лот этого не требует; максимально – до 12 фотографий, которые можно добавить в расширенной форме создания лота. За 0,35$ можно выбрать дополнительную услугу Gallery Plus, которая позволит потенциальным покупателям видеть увеличенные фотографии товара ещё в результатах поиска.

Подготовка описания товара - добавление фотографий в объявление о продаже товара на eBay

В третьй части упрощённой формы создания описания лота необходимо указать технические характеристики изделия и дать его подробное описание. В данном примере используются скриншоты процесса выставления на продажу объектива, поэтому заголовки граф технических характеристик пестрят различными выражениями из фотомира и кроме стандартных Brand и Model, имеются специфические: максимальная диафрагма, фокусное расстояние, тип объектива – рыбий глаз, стандарный, макро и так далее. Все эти показатели нужно заполнять, поскольку чем больше представлено правдивой информации по Вашему товару, тем меньше вопросов и недопониманий остаётся у покупателя и тем больше вероятность покупки.

В нижней части третьей части формы имеется текстовый редактор для созадния описания лота. Опишите состояние товара, дайте правдивую оценку его работы, а так же укажите особые условия оплаты, возврата и доставки товара, если таковые имеются. Если Вы не будете отправлять товар в страны Африки, Южной Америки так же сообщите об этом.

Подготовка описания товара - составление описания для объявления о продаже товара на eBay

Четвертый раздел формы регулирует финансовые взаимоотношения продавца и покупателя, в нём необходимо:

  1. укажите способ продажи: аукцион, продажа по фиксированной цене, аукцион с фиксированной ценой, формат продажи товаров с предложением цены Make Offer и аукцион с резервной ценой доступны только в расширенном редакторе создания объявлений;
  2. введите цены для выбранных способов продажи;
  3. добавьте доступные способы доставки и их стоимость;
  4. определите нужно ли скрывать объявление о продаже товара для жителей стран в которых нет регионального сайта eBay;
  5. укажите срок обработки заказа в РАБОЧИХ днях;
  6. с помощью переключателя “галочка” отметьте возможность возврата соответствующего описанию товара, если он по каким-либо причинам не устроил покупателя.

Подготовка описания товара - добавление цены товара и доставки для объявления о продаже товара на eBay

Стоит отметить, что в “упрощённом” редакторе объявлений на сайте ebay.com имеются только американские службы доставки, такие как USPS, FedExUPS, то есть у Вас не будет возможности выбрать какой-либо другой способ доставки и соответственно в списке способов доставки не будет Почты России и даже Russian Post. Добавление стандартных способов международной доставки таких как Economic ShippingStandart ShippingExpedited Shippingвозможно только в расширенном редакторе. Для перехода в расширенный редактор перейдите по ссылке Switch to form with more choices, которая находится в заголовке данного редактора. В расширенном редакторе пролистайте страницу до соответствующего раздела и укажите город в котором находится товар. После этого появится возможность добавить в список используемых стандартные способы доставки. Побробнее об этом рассказано в видеоролике, который представлен в начале статьи.

В пятом разделе необходимо просто указать адрес PayPal, на который необходимо отправлять платёж покупателя. Так же имеется возможность заблокировать приём ставок от покупателей не имеющих привязанного счёта PayPal. Эта бесплатная функция позволит Вам избежать ненужных проблем, когда, победивший в торгах на аукционе, покупатель откажется от покупки из-за того, что у него нет возможности платить через PayPal.

Подготовка описания товара - завершение создания объявления о продаже товара на eBay

На этом процесс создания листинга завершён, осталось узнать сумму сбора за выставление лота на продажу и тщательно проверить информацию, которую Вы указали. При выставлении первых 50 лотов в течении календарного месяца стоит стремиться снизить до нуля стоимость выставления товара на продажу. После проверки информации в объявлении нажмите на кнопку Save and preview.

На следующей странице Вам будет показано созданное объявление, в том виде как оно будет выглядеть в результатах поиска и при просмотре объявления в отдельной вкладке браузера. Если в созданном объявлении Вас всё устраивает нажмите кнопку Continue.

Предварительный просмотр готового объявления

Вам будет показано сообщение с уведомлением о том, что лот выставлен на продажу. После этого Вы можете перейти в раздел Мой eBay или рассказать своим друзьям в Facebook о том, что Вы продаёте товар на eBay!

Товар выставлен на продажу на ebay

Из следующей статьи Вы узнаете, что делать после того как товар был оплачен покупателем: как правильно упаковать и отправить товар, как правильно поступить с трек номером, который Вы получите на почте?

В статье использованы материалы из источников:
www.taker.im
pages.ebay.com
emarkethelp.ru
www.vxzone.com
shop-info.su

 

Как продать квартиру самостоятельно без посредников: пошаговая инструкция

Продать квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если самостоятельно займетесь оформлением документов для продажи квартиры и  поиском покупателей, то их интересы, скорее всего, будет представлять профессиональный риелтор. Кроме того, большинство звонков в ответ на ваше объявление будет как раз от посредников независимо от того — продаете вы квартиру или покупаете.

Также аргумент о том, что самостоятельная продажа квартиры сэкономит деньги, также едва ли можно назвать корректным. Во-первых: услуги риелтора или агентства всегда, если конечно вы не связались с мошенниками, оплачивает покупатель. Во-вторых: цену на продаваемую квартиру устанавливает ее хозяин, а риелтор может лишь проконсультировать его в том или ином вопросе. В ситуации, когда цель владельца – быстро продать квартиру – ему все равно, откуда пришел покупатель.

Помимо этого, риелтор, опять же поможет собрать необходимые документы и, при необходимости, назначит время заключения сделки у нотариуса.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Последнее обновление: 21.03.2018

Пошаговая Инструкция для покупки и продажи квартирыПроект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯдля самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. Рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичномрынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру?

Как купить и продать квартиру самостоятельно – Пошаговая ИнструкцияМожно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в 3 больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

 ВИДЕО: Знакомство с сайтом Квартира-без-Агента.ру — Хотите быстро оценить, что интересного есть на нашем сайте, и как этим пользоваться? Посмотрите короткий ознакомительный ролик.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

itakИтак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Как продать квартиру без участия посредников — пошаговая инструкция для самостоятельных продавцов

Как самостоятельно продать квартируМалое количество людей за всю свою жизнь не сталкивалось с ситуацией, когда необходимо продать свою квартиру. При этом чаще всего эта жилплощадь является основным семейным капиталовложением. Естественное желание для любого собственника — продать жильё подороже, не переплачивая третьим лицам и в разумный срок.В данной статье мы рассмотрим все нюансы, способствующие достижению поставленной цели.

Как продать квартиру без посредников

С чего начать продажу квартиры: расчёт стоимостиПервое, что надо сделать, — это правильно рассчитать стоимость квартиры. Цена жилплощади зависит от множества факторов. Поделить их стоит на основные и дополнительные.

Основные:

  • месторасположения;
  • год постройки дома;
  • расстояние до метро;
  • инфраструктура в районе (больницы, рынки, школы и прочее);
  • количество этажей, а также этаж, на котором расположена жилплощадь;
  • количество комнат;
  • общая площадь;
  • непосредственно жилая площадь;
  • наличие балкона или лоджии.

Ко второстепенным можно отнести:

  • вид из окон,
  • состояние подъезда,
  • состояние экологии в районе,
  • соседи,
  • наличие ограничений по продаже квартиры.

Далее необходимо применить, так называемый, сравнительный метод: узнать стоимость аналогичных квартир в вашем районе. Искать квартиры в наше время не сложно — печатные издания (платные и бесплатные), специальные каталоги недвижимости, интернет.

Настоятельно рекомендуется посмотреть аналоги лично — это даст более полную картину и понимание того, какую цену всё-таки выставлять.

Помните неписанный закон рынка недвижимости — если за указанную цену есть хороший спрос, то её можно и поднять, если нет, то необходимо понижать стоимость.

Возьмём, для примера, стоимость квартир в Москве. Цена на 1-комнатные квартиры колеблется в районе 7.5 млн. рублей. Стоимость 2-комнатных не намного больше — в среднем 10 млн. рублей.

А вот далее цены начинают расти в прогрессии — за 3-комнатные квартиры продавцы требуют от 15 млн. рублей, а за 4-комнатные и больше — от 30 млн. рублей.

В Подмосковье ситуация на рынке вторичного жилья меняется кардинальным образом:

  • 1-комнатные квартиры — около 3.5 млн. рублей;
  • 2-комнатные — 4.5 млн.;
  • 3-комнатные — 6 млн.;
  • 4-комнатные и более — от 9 млн. рублей.

И, что интересно: цены на квартиры в Москве практически не меняются, а в некоторых сегментах даже падают, а в Подмосковье растут постоянно.

Подготовка квартиры

Как подготовить квартиру к продажеНа этой стадии многие продавцы, особенно неопытные, допускают ошибки, бросаясь в крайности.

Одни совершенно не беспокоятся о подготовке квартиры с мыслью, что всё равно жильё продаётся и вкладывать в него дополнительные усилия и время не стоит. Иногда это может сработать, если квартира очень востребована либо есть покупатель, который хочет купить именно это жильё. Чаще конечно бывает наоборот — неподготовленная квартира отпугивает потенциальных покупателей.

Другие продавцы закладывают чрезмерно много усилий — делают глубокий ремонт, что приводит к повышению стоимости жилья.

Ещё бывают случаи, когда продавцы делают ремонт «на скорую руку», то есть, используя дешёвые материалы, которые только внешне делают квартиру более привлекательной. Однако покупатель приобретает не какую-нибудь безделушку, поэтому, в подавляющем большинстве, досконально изучает жильё. Естественно он поймёт, что ремонт сделан некачественно и его придётся переделывать. При таких обстоятельствах лучшее, что может произойти для продавца — это снижение стоимости торга, худшее — покупатель просто откажется от такого варианта.

Чтобы максимально подготовить квартиру к продаже, следует придерживаться следующих пунктов:

  • Произвести ремонт по необходимости — убрать явные трещины и изъяны.
    Как уже сказано выше – чрезмерное усердие вредно. Что можно сделать, так это исправить или заменить розетки и выключатели, исправить сантехнику и электрику, поскольку покупатели обращают на это внимание особенно усиленно.
  • Убрать ненужные вещи. Это касается хлама, который собирается на балконе, старой мебели и прочего.
  • Вывести специфический запах квартиры. Такой запах есть в любом доме, и в каждом он сугубо индивидуален. Для человека, живущего в квартире, это запах незаметен, однако для посторонних он будет весьма ощутим. Источником такого запаха может быть всё что угодно — мебель, парфюмы хозяев, одежда и прочие личные вещи.
  • По возможности убрать из квартиры домашних животных. Тут и так всё понятно — покупатель может нейтрально отнестись к тому, что предыдущие хозяева держали животных, а может и негативно (например, у человека аллергия).
    Плюс животные также являются источниками специфических запахов, что непременно чувствуется.
  • Навести генеральную уборку. Вымыть абсолютно каждый уголок в доме, избавиться от пыли, привести сантехнику в подобающий вид.
    В общем, сделать всё, чтобы в квартире было ощущение аккуратности и чистоты.
  • Привести в порядок подъезд. Хотя подъезд и не является частью квартиры, первые ощущения покупателя начинают складываться именно отсюда. Поэтому стоит закрасить надписи в подъезде, поменять лампочки, по возможности навести порядок.

Предпродажная подготовка квартиры — обязательный и важный этап.

При подготовке квартиры не рекомендуется убирать из неё всю мебель, так как создаётся ощущение пустоты. Покупатель при осмотре квартиры с мебелью будет иметь более наглядное представление, как в целом будет выглядеть заполненное пространство, если он приобретёт жилплощадь и поставить свою мебель.

Где разместить рекламу

Где разместить объявление о "прямой" продажеПодать объявления можно в различные печатные издания (как платные, так и бесплатные), специализированные каталоги недвижимости. При подготовке объявления надо быть максимально лаконичным и в то же время дать потенциальным покупателям всю необходимую информацию — район, количество комнат, объём жилой площади, этаж.

Не рекомендуется в объявлении писать текст формата «Посредников просьба не беспокоить». На практике такие объявления чаще всего дают, как раз посредники, и покупателей это может отпугнуть.

Отдельное место в рекламе занимает интернет. Тут придётся потратить больше усилий, но результат окажется эффективным.

  • Зарегистрируйтесь хотя бы на первых десяти сайтах о недвижимости.
  • Сделайте как можно больше фотографий квартиры с лучших ракурсов.
  • Разместите объявление и регулярно обновляйте его, так как если даже два-три дня не заниматься этим, покупатель может попросту не найти вашу рекламу среди других.

На размещение рекламной информации обычно уходит много времени, но стоит помнить одно правило — если объявление не даёт результат в течение двух месяцев, то его надо менять либо снимать и ожидать более подходящего момента.

Необходимый пакет документов

Самостоятельный сбор документов на продажу квартирыРаз уж вы решили обойтись без посредников, то чтобы не возникло непредвиденных ситуаций при продаже жилья, документы следует подготовить заранее.

Вы найдёте полный перечень необходимых бумаг и справок вот здесь, в этой главе мы перечислим лишь обязательные:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, завещание, решение суда, свидетельство и прочее).
  2. Справка БТИ — срок её действия составляет 5 лет, выдаётся она приблизительно в течение месяца, поэтому получить её лучше заранее.
  3. Выписка из домовой книги. Предварительно рекомендуется выписать всех жильцов из квартиры.
  4. Справки об отсутствии задолженностей.
  5. Согласие совладельцев квартиры, подписанное нотариально, о согласии на продажу квартиры.
  6. Справки из налоговой.
  7. Справка от органов опеки и попечительства. Получить её необходимо, если участником сделки является несовершеннолетний.
  8. Доверенность, если при продаже квартиры от вашего имени действует другое лицо.

Для составления юридически грамотного договора понадобится консультация юриста.

Показ квартиры

Если все предыдущие пункты выполнены правильно, то следующей стадией будет показ квартиры. Тут необходимо не только показать основные характеристики квартиры, но и обратить внимание на мелочи (например, вид из окна или наличие постоянной горячей воды).

Не следует специально скрывать недостатки жилья — покупатель, если заинтересуется вашей жилплощадью, скорее всего, будет неоднократно её осматривать и может выявить изъяны, о которых вы умолчали.

Следует быть максимально вежливым. Помните, что купля-продажа квартиры — это эмоциональное напряжение одновременно и для продавца, и для покупателя. Будьте готовы к нестандартным вопросам (естественно в разумных мерах).

Вы, как продавец, должны всегда быть готовы показать жильё покупателю, ни в коем случае нельзя затягивать эту стадию, иначе покупатель попросту найдёт более сговорчивого продавца.

Оформление сделки и регистрация

Регистрация сделки в РосреестреВот нашёлся потенциальный покупатель — что же делать дальше?

Изначально стоит побеспокоиться о предварительном договоре — как показывает практика, покупатель, даже согласившись на приобретение квартиры, до заключения самой сделки будет искать более выгодные варианты. Поэтому лучше заранее договориться о задатке, поскольку это обязывает обе стороны к совершению действий.

Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно, однако опытные продавцы советуют доверить это дело юристам. Так вы сможете обезопасить себя от возможных неточностей в договоре.

При заключении договора немаловажный фактор имеет налогообложение.

Если продавец является владельцем квартиры менее 3 лет, он обязан уплатить налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Это значит, что если квартира продаётся за 6 млн. рублей, налогом будет облагаться сумма в 5 млн. рублей и составлять 650 тыс. рублей. Налог не уплачивается в случае, когда цена квартиры составляет менее 1 млн. рублей.

Процесс оформления сделки происходит в регистрационной палате и обычно не занимает более одного дня. Но вот процедура перерегистрации недвижимого имущества этим органом может затянуться на месяц, и повлиять на это стороны договора никак не могут.

После заключения договора участникам сделки стоит договориться о порядке въезда/выезда. Обычно эта процедура длится в районе двух недель, но срок может быть изменён по обоюдному согласию сторон.

Как обойти мошенников

Есть несколько правил, которые помогут избежать мошенников при продаже квартиры.

Реальная стоимость квартиры и цена, указанная в договоре, должны совпадать.

Бывают случаи, когда стороны, во избежание лишних трат на уплату налогов, указывают в договоре сумму гораздо меньшую реальной.Если по каким-то причинам договор будет признан недействительным, покупателю могут вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

Как указано выше, чтобы избежать неудобных ситуаций, необходимо заранее побеспокоиться о выписке всех лиц, проживающих в квартире.

Проверять все документы — лично, через экспертов, нотариусов. Есть информация о том, что мошенники могут даже использовать фиктивных нотариусов для заключения сделок (это возможно, если «специалист» выезжает на объект).

Заметим, что при купле-продаже квартиры в мошеннические схемы чаще попадают покупатели, но продавцам тоже стоит быть настороже.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Как происходит продажа квартиры, купленной с использованием материнского капиталаЕсли при приобретении или улучшении жилплощади был задействован материнский (семейный) капитал, то квартира является общей собственностью лиц по заключенному соглашению. Для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие всех владельцев квартиры.

Когда участником сделки является несовершеннолетнее лицо, нужно добыть согласие органов опеки и попечительства. Данный орган не выдаст разрешение, если за продажей квартиры последует ухудшение условий для детей. При этом все доказательства того, что эти условия не будут ухудшены, ложатся полностью на продавца квартиры (опекуна, родственника несовершеннолетнего).

Продажа недвижимости, приобретённой с использованием маткапитала, для совершеннолетних не имеет существенных ограничений. А для продажи квартиры с несовершеннолетними есть одно, но существенное — средства, полученные в результате сделки, должны пойти только на приобретение иного жилья, не уступающего по условиям предыдущему. В противном случае сделка признается недействительной.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Пошаговая инструкция

Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

  • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
  • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
  • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
  • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • наличие ремонта;
  • адрес дома и район;
  • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
  • состояние дома;
  • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RUРис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Скачать образец предварительного соглашения.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮКРис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Скачать образец договора купли-продажи.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
7 Регистрация при обращении в Росреестр
9 Регистрация при обращении в МФЦ
5 После вступления в силу судебного решения
3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 Регистрация ипотеки через Росреестр
7 Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Сегодня на Habrealty.ru:
вы получите пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

Инструкцию представлю как можно более кратко и четко. Поэтому, если будут вопросы — задавайте в комментариях.

Шаг №1:

Подготовка к продаже квартиры

Первое, что вам надо подготовить:

  1. номер телефона для приема звонков
  2. установить стоимость квартиры
  3. объявление о продаже
  4. привести в порядок квартиру
  5. подготовить документы

Теперь вкратце по-порядку.

Покупаем новый номер телефона
Так как вы решили продать квартиру без посредников — принимать звонки будете самостоятельно.

Отдавать свой номер телефона в свободное плавание на многочисленные доски объявлений — немного легкомысленное решение.

Поэтому делаете просто. Выходите на АВИТО вашего города, в строке поиска пишите «симкарты». Находите, объявление, звоните продавцу и покупаете симку, без заключения договора в оператором связи.

Я не знаю, почему такой бизнес процветает, но не грех им воспользоваться, т. к. заморочек с договорами нет.

После использования можно спокойно выкинуть симку и забыть.

Определим стоимость квартиры
Стоимость важный нюанс. Определили правильно — все покупатели ваши, неправильно — стоите и продаете год, теряя свои деньги, съедаемые инфляцией..

Обычно, попасть в нужную стоимость просто = цена аналогов — 5% — это ваша цена.

Как определяем стоимость квартиры:

  • штудируете объявления на АВИТО или ЦИАНе, выбрав их по вашим параметрам (район, количество комнат, состояние, этаж)
  • смотрите динамику изменения стоимости по выбранным квартирам, если это возможно
  • прозваниваете аналоги и узнаете, чем они лучше/хуже и готовы ли на торг

Составляем объявление
При составлении объявления вам важно получить звонок. Делаем детальное описание.

Как продать квартиру без посредников, намекнув покупателю, что вы ждете его? Указываем, что вы собственник или даем иные на это намеки — без посредников, своя и т. д.

Если продаете и не покупаете взамен — подсластите «объявление» словом «чистая продажа».

Если готовы документы, добавьте еще и «документы готовы».

Ваш телефон должны обрывать либо посредники, либо покупатели, либо и те и другие. Если нет — смотрите предыдущий пункт — определение стоимости.

Подавайте сразу платное объявление. Кстати, поэтому размещайтесь на крупных досках объявлений. Это говорит о вашем желании продать, тем более квартир сейчас в продаже больше, чем надо — вам важно быть заметнее в этой толпе.

Покупайте размещение сразу на месяц.

Приводим в порядок квартиру
Не обязательно делать тотальный или косметический ремонт. Состояние квартиры говорит о состоянии вашей души и разума. Адекватный и уважающий себя человек продает чистую и уютную квартиру.

Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры

Покупатель же, заходя в прибранное помещение (не обязательно с ремонтом), понимает, что его ждали и положительно настраивается на покупку.

Шаг №2:

Показы квартиры при продаже без посредников

Что делаем на этом этапе продажи без посредников:

  1. показы покупателям и посредникам
  2. документы
  3. торг

Как и кому показываем
Готовьтесь, что вопреки вашему желанию, на просмотры будут проситься и посредники и реальные покупатели и «туристы».

Покупатели могут сначала прийти с риэлтором, а через 5 минут вернуться без него. Вы так же почтительно встречаете их и ведете диалог, договариваетесь на задаток, если сойдетесь в цене.

Мы же выясняем, как продать квартиру без посредников (пошаговая инструкция), поэтому риэлторов, которые к вам придут выражая свое недовольство посылаете на АВИТО, где вы разместили объявление со своим номером телефона и приписками — «собственник» и «без посредников».

Документы
Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите, что долгов нет, что вы адекватны, открыты для диалога и настроены на продажу.

Документы давать на руки не следует, просто дайте посмотреть (не фотографировать).

Торг
Если пришедшие на просмотр вызывают вас на торг — торгуйтесь! Пусть на 10 тыс, но уступите. Уступив в малом, выиграете в большом — продадите квартиру.

Шаг №3:

Задаток

Примечание: договор задатка придерживает покупателя за вами, т. к. просто так от покупки отказаться он не сможет — понесет финансовые потери.

Пошаговая инструкция задатка:

  1. определить сумму задатка (обычно не более 50 тыс)
  2. составить документы для задатка — их должно быть три (составляете правильно, иначе его признают авансом)
  3. получить задаток и не расходовать полученные деньги!
  4. определяете дату выхода на сделку

Принимаете задаток независимо где его вам дают — через агентство, либо только между вами и покупателем, например, у вас дома.

Для составления документов для оформления задатка лучше привлечь грамотного юриста по жилищным вопросам. Иные годятся в меньшей степени, в виду отсутствия практики, в большинстве случаев.

Шаг №4:

Подготовка документов к сделке

Пакет документов зависит от категории покупателя и вида расчета с вами.

Если покупатель платит наличкой — понадобится минимальный пакет документов. Если ипотечник, понадобится оценка квартиры банком, справка из ПНД.

Так же покупатель может запросить дополнительные справки, чтобы проверить вашу квартиру на «юридическую чистоту».

Противиться этому не стоит, потому что ваша цель — продать квартиру!

При этом вам придется запастись терпением недели на две, т. к. предстоит марафонский забег по инстанциям и госучреждениям для получения всевозможных справок и документов.

Я вам обещал дать пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников, но напоминаю, что она краткая.

Более подробную инструкцию, как и где собрать все необходимые справки и документы смотрите:

  • в видео-роликах Клуба Самостоятельные в недвижимости.

Если без посредников вы сами не можете обойтись — купите консультацию у риэлтора и он объяснит вам, какие документы и где собрать.

Шаг №5:

Сделка купли-продажи квартиры

Вам необходимо определиться, как осуществите получение денег от покупателя — через банковскую ячейку или аккредитивом и где.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на сделке:

  • проверяете собранные для регистрации сделки документы (оригиналы и копии)
  • определяетесь со способом и местом передачи денег
  • если передаете деньги через банковскую ячейку не забудьте проверить их на отсутствие фальшивок
  • если квартира меньше 5 лет в собственности, указывайте сумму поменьше, чтобы размер налога был небольшим
  • купюры пересчитывайте и перепроверяете два раза (если через банковскую ячейку)
  • следуете в отделение Росрееста или МФЦ на регистрацию перехода прав
  • ДКП подписываете в присутствии регистратора.

На этом пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, подошла к завершению.

Успехов вам!

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция. С чего начать

Не знаете как продать квартиру? Пошаговая инструкция продажи самому без риэлтора, с помощью агентства недвижимости или нотариуса, по доверенности, в ипотеке. Какие риски продажи без посредников. Наш обзор поможет Вам сделать правильный выбор.

Как продать квартиру Пошаговая инструкцияКак продать квартиру Пошаговая инструкция

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция продажи квартиры в Москве

Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:

  • проанализировать рынок недвижимости и определить объективную стоимость вашего объекта;
  • обойти официальные учреждения и получить необходимые справки;
  • оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
  • составить простой письменный договор и получить задаток;
  • подготовить полный пакет документов, необходимый для продажи объекта недвижимости;
  • передать документы на регистрацию перехода права собственности и произвести окончательный расчёт.

В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.

ВНИМАНИЕ!

Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!

Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Посмотрите видеоролик, как продать квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков

Можно попытаться продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

1. Инструкция по подготовке квартиры к продаже

На данном этапе необходимо проанализировать базу недвижимости в вашем регионе и определить рыночную стоимость квартиры. Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках, ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту, и отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы к тому, что покупатель не всегда приходит в назначенный час и часто не отвечает на звонки.

Главная опасность на этом этапе самостоятельной продажи квартиры – потеря времени и денег. Не имея должного опыта, сориентироваться на предмет правильной оценки объекта недвижимости, довольно сложно, а выделить достаточное количество времени на показ вашего имущества, не каждому по силам.

Одновременно необходимо оплатить коммунальные услуги, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе. Если в долевой собственности объекта находятся дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, убедив сотрудников в том, что вы не ухудшаете положение несовершеннолетних.

2. Инструкция по формированию пакета документов

Перечень документов отличается исходя из характера сделки. Например, если покупатель привлекает ипотечные средства банка, то понадобится гораздо больший перечень документов. Связано это с тем, что банк дополнительно проверяет права на квартиру и ее соответствие технической документации.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ************

Кроме обычной ипотеки может быть военная ипотека, могут быть различные субсидии, дотации и так далее. Причем каждый такой случай может потребовать уникальной процедуры, которая зависит от организации, выдающей субсидию или дотацию.

Рассмотрим два общих случая: простая продажа без привлечения стороннего финансирования, а также обычная ипотека.

Документы, необходимые для сделки без привлечения ипотеки:

  • документ, удостоверяющий личность продавца
  • свидетельство о регистрации права собственности
  • выписка из домовой или поквартирной книги (форма № 9), где отражены сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку либо нотариально заверенное заявление об отсутствие супруга/супруги
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний

В случае ипотеки к вышеперечисленным документам добавляются нижеследующие:

  • кадастровый паспорт и технический паспорт помещения (включая поэтажный план и экспликацию);
  • выписка из Единого государственного реестра прав;
  • справка об отсутствии задолженности или копия финансово-лицевого счета из ЖКХ;
  • документ-основание сделки: инвестиционный договор, договор купли-продажи или дарения и тому подобное;
  • справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помимо перечисленного обе стороны сделки готовят и подписывают договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Все экземпляры договора купли-продажи в обязательном порядке подаются в отделение Росреестра вместе с прочими документами.

В этой части, проблем для самостоятельной продажи квартиры обычно не возникает. Нужно только запастись терпением, выделить время и обойти все инстанции с целью получения необходимых материалов. Справедливости ради отметим, что терпения понадобится много, так как любая сделка может иметь нюансы, которые сильно затянут процедуру, если этим будет заниматься неподготовленный человек.

Здесь приведен стандартный пакет документов для «идеальной сделки» и при условии, что отсутствует третья/четвертая сторона в виде бюджетных организации, отвечающих за выделение субсидий, материнского капитала или дотаций. Случаев может быть очень много и слету разобраться в них под силу только специалисту.

3. Заключение предварительного договора купли-продажи с получением задатка

Оговоримся, что перед подписанием основного договора купли-продажи практикуется множество форм документарного подтверждения намерений сторон. Это может быть не предварительный договор, а договор о намерениях, или договор о задатке, а иногда стороны вообще ограничиваются распиской, если сумма задатка незначительна.

Если же покупатель готов подписывать договор и закладывать деньги в ячейку «хоть завтра», то можно вообще обойтись без задатка, а сразу же выйти на сделку.

В случае, когда подготовка сделки требует времени, обе стороны нуждаются в подтверждении серьёзности намерений второй стороны. Тогда и подписывается какой-либо из приведенных выше договоров.

Важно зафиксировать такие моменты:

  • точный адрес продаваемого объекта недвижимости;
  • технические характеристики квартиры;
  • цена и сумма задатка;
  • срок продажи помещения и фактическое его освобождение;
  • состояние квартиры;
  • дату передачи ключей и их количество.

Здесь может стать неприятной неожиданностью отказ от дальнейшего совершения сделки одной из сторон. В случае отказа покупателя от дальнейших отношений, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, то лицу, вносившему задаток, выплачивается сумма в двойном размере.

Обращаем внимание на то, что подготовка любых договоров в процессе сделки по продаже квартиры – это ответственный процесс, не допускающий халатности. Лучше, если эта процедура пройдет под контролем профессионального риэлтора, действующего в Ваших интересах.

4. Заключение договора, подача документов на регистрацию перехода права собственности и окончательный расчёт

Это самый ответственный и сложный этап в продаже объекта недвижимости. Необходимо перепроверить весь пакет документов, удостовериться в юридических полномочиях сторон и подписать основной договор.

Также нужно определить, когда и как произвести расчёт, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя спокойно.

Есть всего два варианта безопасных расчётов:

  • Услуги банка, использование аккредитивного счета;
  • Услуги банка, использование депозитарной ячейки.

Самостоятельная передача денежных средств никогда не относилась к безопасным расчётам по сделке. Поскольку произвести расчёт в помещении регистрационной палаты не представляется возможным, рискует, как покупатель, так и продавец.

Соотношение полученной выгоды с рисками при самостоятельной продаже квартиры

Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно. Прежде, чем решить стоит ли экономить на услугах риэлтора, нужно хорошо подумать: хватит ли у вас знаний, сил и времени для успешной реализации имущества.

Наше агентство поможет продать квартиру в Москве и избежать проблемы при самостоятельной продаже квартиры.

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Как продать квартиру без посредников пошаговая инструкция

Продавая собственную квартиру самостоятельно, продавец получает возможность персонально контролировать сделку на всех ее этапах, начиная от поиска покупателя на свое жилье и заканчивая оформлением сделки. При этом можно неплохие деньги сэкономить на услугах риэлтора.

Как самому продать квартиру инструкция пошаговая

Но необходимо помнить, что процесс продажи хилого помещения весьма трудоемкий. Он занимает много времени и требует определенных знаний в области законодательства, относящегося к купле-продаже недвижимости. Потребуется также принять определенные меры предосторожности.

В противном случае продажа жилья может неоправданно затянуться и даже принести неприятные последствия собственнику квартиры. Поэтому начните с оценки собственных сил и возможностей, тщательно взвесьте все положительные и отрицательные особенности самостоятельной продажи. И если все же решите обойтись без помощи риэлторов и самостоятельно заняться продажей, во избежание каких-либо проблем надо к этому делу подойти с максимальной ответственностью.

Что надо сделать для самостоятельной продажи квартиры?

Этап 1. Подготовка к продаже

Именно подготовка документов, необходимых для продажи квартиры, является процессом наиболее трудоемким и занимает много времени. Зато, имея на руках полный комплект документов для продажи, владелец жилья сможет очень быстро оформить саму сделку купли-продажи. Поэтому собирать все документы надо внимательно и отнестись к этому процессу серьезно и ответственно.

Ведь от того, насколько правильно будут оформлены документы и насколько полным будет их комплект, может зависеть не только скорость оформления сделки, но и ее юридическая чистота, а в некоторых случаях — и цена квартиры. Мало кто из покупателей будет готов подождать, пока вы несколько недель будете заниматься подготовкой документов, так что гораздо лучше заняться этим заранее.

Чтобы собранные документы были полными, желательно попросить их подготовить юридическую контору. Специалисты точно знают современные требования к документам на продажу квартир и составят полный перечень всех бумаг, которые вам потребуются для продажи квартиры. Так вы ничего не забудете, и вам не придется впоследствии тратить время на сбор дополнительных бумаг.

Важно также, чтобы вся документация была составлена правильно, без ошибок, потому что если документ будет составлен неверно, он может послужить причиной отказа в регистрации сделки. В результате время продажи квартиры затянется. Не помешает уточнить требования, которые регистрирующий орган предъявляет к каждому подаваемому документу.

Особенно важно проверить, правильно ли вы заполнили все документы. Важно, чтобы все данные, которые приведены в технической документации на жилье и в иных документах, в точности совпадали с действительностью. Все документы, приготовленные к подаче в регистрирующий орган, должны не только содержать абсолютно достоверные данные, но и быть заполнены разборчиво, в них не должно быть помарок и исправлений.

Документы, которые надо приготовить для продажи квартиры

  1. Свидетельство о регистрации права на квартиру, которая продается, или иной правоустанавливающий документ, который подтверждает ваше как собственника, право на жилье.
  2. Паспорт всех владельцев квартиры или другие удостоверения личности. При этом на детей несовершеннолетних, паспорта не имеющих, предъявляются свидетельства о рождении.
  3. Кадастровый или технический паспорт на квартиру из БТИ.
  4. Для человека, состоящего в браке, предъявляется свидетельство о браке и заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если в соответствии с законодательством эта квартира не является совместной собственностью двоих супругов, такое согласие не потребуется.
  5. Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, потребуется разрешение на продажу органов опеки и попечительства.
  6. Выписка из домовой книги, в которой упомянуты все лица, прописанные в этой квартире. Заранее эту справку брать не надо, поскольку срок ее действия достаточно короткий. Получить этот документ имеет смысл, когда все документы уже собраны, покупатель найден и предстоит регистрация прав нового собственника. Тогда же берется и справка о том, имеется ли у вас задолженность по коммунальным платежам — она тоже потребуется при продаже квартиры.

Конкретная сделка может иметь определенные особенности, вследствие чего могут потребоваться дополнительные документы, перечень которых надо заранее уточнить.

Саму квартиру тоже надо подготовить к продаже, привести в порядок, чтобы ее товарный вид улучшился. Очень желательно, чтобы все, кто в ней проживал, ее на момент продажи покинули, тем более, были выписаны. Свободную квартиру продать легче, жильцов все равно придется выписывать, так лучше сделать это заранее. На рынке жилья больше ценятся квартиры свободные, полностью готовые к заселению новых жильцов.

Этап 2. Поиск покупателя

Этот этап включает анализ рынка недвижимости, после изучения которого собственник может назначить правильную цену своей квартиры. Остается только найти покупателя.

Этап 3. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи заключается тогда, когда покупатель и продавец договорились о предстоящей продаже квартиры. Для продавца этот договор служит гарантией того, что покупатель точно будет покупать его квартиру и не передумает, а для покупателя – это подтверждение того, что никому другому продавец квартиру не продаст. На этом этапе покупатель передает продавцу задаток или аванс в счет будущего платежа за квартиру, о чем в предварительном договоре обязательно делается отметка.

Этот договор обладает юридической силой, наравне с соглашением об авансе или задатке. Более того, такое соглашение может быть заключено вместо договора, когда продавец с покупателем договорились обо всех обстоятельствах сделки.

Составляя подобные документы, необходимо помнить, что гражданское законодательство предусматривает разницу между понятиями аванса и задатка, и в документах необходимо использовать правильную терминологию, чтобы в дальнейшем не столкнуться с осложнениями.

Разница эта состоит в том, что в случае отмены по какому-либо поводу сделки купли-продажи квартиры аванс должен быть полностью возвращен покупателю. Если же по договоренности сторон вносится задаток, то односторонний отказ от проведения сделки вызовет штрафные санкции, которые виновная сторона должна будет выплатить второй стороне. Например, если продавец отказался продавать свою квартиру, он не просто возвращает задаток, а делает это в двойном размере. Если же покупатель отказался от покупки жилья, его задаток остается у продавца.

Предварительный договор при купле-продаже квартиры составляется в произвольной форме. В нем указываются паспортные данные продавца и покупателя или, если одна из сторон – юридическое лицо, то приводятся его юридические реквизиты. Далее указываются адреса сторон, адрес и описание продаваемой квартиры, сроки выполнения обязательств по договору, сумма задатка или аванса. Стороны подписывают договор и проставляют дату.

Этап 4. Расчеты за квартиру

Совершая сделку купли-продажи недвижимости, можно все расчеты по ней производить в тот момент, когда заключается сделка, или тогда, когда подписывается акт приема-передачи квартиры. При этом возможен наличный или безналичный расчет.

Хорошим способом обезопасить себя, если вы самостоятельно как физическое лицо, производите продажу квартиры, является способ расчета за квартиру с использованием депозитарной банковской ячейки. Эта операция гарантирует продавцу получение оговоренной суммы за свою квартиру после проведения сделки купли-продажи, а покупатель после передачи денежных средств получит возможность реализовать право собственности на жилье.

Смысл операции заключается в следующим: вся сумма денег закладывается покупателем в банковскую ячейку. Это происходи в присутствии и под контролем сотрудника банка. Банк выделит специальную комнату, в которой продавец может проверить деньги и пересчитать их, с банком можно договориться и о проверке подлинности денег. Когда деньги проверены, они упаковываются в специальный пакет и заклеиваются. На склейке обе стороны оставляют свои подписи. Пакет остается на хранение в банке, где гарантируется его сохранность.

Когда сделка по продаже жилья оформлена, и покупатель зарегистрировал свое право на купленную им квартиру, которая являлась объектом сделки, продавец получает свои деньги в банке.

Этап 5. Оформление договора купли-продажи на жилье и регистрация прав его нового собственника

Этот договор должен быть составлен по всем правилам, хотя допускается составлять его без заверения нотариуса. Впрочем, людям, ранее не сталкивавшимся с оформлением юридических документов, целесообразно все же обратиться для этого к нотариусу или к профессиональному юристу, который поможет все оформить правильно.

Составляя договор, необходимо учесть, что кроме обязательных реквизитов сторон, в нем должны быть указаны без ошибок следующие параметры:

  • стоимость, за которую продана квартира;
  • адрес квартиры и ее техническое описание в точном соответствии с данными, приведенными в кадастровом паспорте;
  • срок и способ, которым деньги будет переданы продавцу;
  • расходы на оформление сделки и их распределение;
  • в течение какого срока продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • в какие сроки и в каком порядке будет подписан акт приема-передачи квартиры, которая продана.

Когда договор подписан обеими сторонами, необходимо по месту нахождения квартиры обратиться в регистрирующий орган и пройти процедуру регистрации, которая является обязательной.

Этап 6. Передача жилья и получение денег

Последний этап при продаже квартиры — ее передача покупателю, который стал новым собственником. Сопровождается эта передача составлением и подписанием акта приема-передачи квартиры. Именно с момента его подписания к покупателю переходит вся ответственность за приобретенное жилье. Акт составляется в двух экземплярах, а если в сделке принимал участие банк, обеспечивавший ипотеку, то в трех экземплярах.

Когда акт купли-продажи подписан, продавец может получить из банковской ячейки свои деньги за квартиру. На этом процедура продажи квартиры окончена.

В статье использованы материалы из источников:
realty.vesti.ru
kvartira-bez-agenta.ru
napravah.com
yakapitalist.ru
www.habrealty.ru
avarealty.ru
adres-realty.ru

КАК НАУЧИТЬСЯ ПРОДАВАТЬ?

Статью прочитало 17 519 человек

1. Что значит научиться продавать?

Достаточно ли прочесть 10 книжек о продажах, выучить этапы продаж, типы клиентов, «убойные» фразы? Что значит освоить навык продаж? И как научиться продавать товар? Эти вопросы не дают спокойно спать «молодому» менеджеру по продажам и в этой статье я попытаюсь дать исчерпывающие ответы на каждый из них.

Чтобы научиться продавать необходимо выработать до автоматизма основные навыки продавца, которые и являются залогом успеха любой продажи. Безусловно, теория нужна, но менеджер по продажам у которого выработаны навыки совершения сделки цениться намного выше, чем менеджер-теоретик, который знает наизусть всю теорию, но не может применить ее на практике.

2. Суть обучения менеджера на простых примерах

Я бы сравнил навык продаж с навыком вождения. Хотя бы в том, что большинство водителей не знают теорию, так же, как и большинство продавцов;). Как мы получаем права? Мы учим теорию в течение 3-х месяцев, затем забываем эту теорию. Остаются только базовые навыки, которыми мы пользуемся каждый день. То есть, знак «уступи дорогу» мы замечаем подсознательно, не концентрируясь. Все помнят, как трудно ездить, когда и водить умеешь, и знаки знаешь, но вождение еще не перешло в разряд автоматического навыка. Так и в продажах: многие менеджеры, прошедшие обучение технике продаж, выходят на рынок с тяжелым багажом знаний, полученных на тренингах и курсах, но они все еще не научились продавать, потому что у них нет реальной практики применения полученной информации.

Я занимался боксом около 5 лет. Очень большая часть моих знаний и умений так и не превратились в автоматический навык. Я не могу в бою использовать то, что у меня отлично получается на тренировке перед зеркалом. А менеджер по продажам проходит обучение за один-три дня, выходит на «ринг», воодушевленный полученными знаниями, и оказывается в глубоком нокауте. Начинается самое страшное! Думающий человек понимает, что все то, что он учил, невозможно применить в продажах. Если все-таки талант в нем сильнее, он отбрасывает все что ему говорили на обучении, берет пару-тройку простых приемов и добивается результата. А теперь внимание – этот менеджер становится начальником отдела продаж. Как он будет относиться к теории? 😉

3. Подводные камни обучения менеджеров

Задумывались, почему через год среднестатистический водитель не помнит и 80% правил? Все банально – просто в реальности он использует не более 20% знаний. Это те правила, которые нужны человеку каждый день, чтобы не попасть в аварию или не нарваться на штраф.

В продажах то же самое. Есть много интересной информации о продажах, о тактиках ведения переговоров, о подготовке, классификации клиентов. НО! Большинство тренеров при обучении менеджеров не учат продавать реальный товар — умения водить и смотреть на знаки одновременно. Смешно? Мне нет. Когда я только начинал работать начальником отдела продаж, я пытался найти на рынке продавцов, имеющихся хотя бы базовые навыки продаж. И все кто хоть чуть-чуть умел применять теорию на практике стоили безумных денег. Мне ничего не оставалось, как только брать талантливых начинающих менеджеров и самому обучать их продавать. Я убивал сразу 4-х зайцев:

  • Нанимал человека относительно недорого, потому что он ничего не умел и не мог оценить свой собственный талант по достоинству.
  • Получал человека с горящими глазами и большим потенциалом.
  • Человек еще не испорчен большим успехом и готов учиться.
  • Также мне не приходилось «лечить» те коряво заученные шаблонные фразы и кучу других откровенно вредных моментов, пришедших из плохого обучения.

Так я впервые и окунулся в системы обучения менеджеров по продажам. Сначала я пытался научить своих менеджеров приглашая тренеров. Заряжался на тренингах вместе с ними, узнавал много нового, но продажи не росли:(. Эйфория после тренинга спадала через неделю, ежедневная текучка не давала наработать конкретные приемы и методики. Сначала я грешил на тренера: дескать, он не может нормально обучить менеджера по продажам. Затем я начал сомневаться в обучаемости менеджеров. Потом понял, что и я не использую новые моменты, которые узнал на тренинге. И все же, вопрос о том, как научиться продавать, меня все еще мучил.

4. Почему тренинги часто бесполезны?

Тогда я пришел к выводу, что тренинг от большинства тренеров только дает информацию, а ее можно получить и из книг. Тренер просто выполняет функцию некого рассказчика – своего рода видеокнига вживую :). Но как быть с реальным применением навыков? Этот момент тренеры оставляют на усмотрение самих менеджеров и их руководителей. Не может же тренер отвечать за несознательных учеников, которые не могут применить полученную информацию. Я уже практически смирился с безрезультативностью тренингов, и, к тому же, мне урезали бюджет на обучение новых менеджеров. Что я делаю? Я создаю собственную систему обучения менеджеров по продажам. НО!? Ту, которая действительно научит продавать. Может, конечно, ничего в ней собственного нет, и существует куча тренеров, которые работают по такому принципу, но просто я их не нашел. В чем соль?

Обучение продавца должно научить продавать! Смешно? Ничего подобного! Большинство тех кто обучает продажам, считают, что обучение должно дать знание о том, как нужно продавать. Улавливаешь разницу? Ладно, объясню. После обучения менеджер выходит на рынок и идет продавать, а не садится у разбитого корыта с распухшей головой от полученных знаний и думает, как же эти знания применять.

5. Как выглядит классическая система обучения?

  • Объяснение теории.
  • Обозначение примеров.

Делайте так, и будет Вам счастье! Возвращаясь к нашему примеру, учим теорию, затем показываем ролик «как ездить». Все! Ты сертифицированный водитель продаж! А как же наработка навыка вождения? В поля, товарищи! В поля! Вот тут большинство попадает в ту ситуацию, в которую попадает человек с услышанной теорией и увиденным роликом. Что осталось от теории? 30%, да и то не самого важного, потому что без особой практики ты не знаешь, что есть важное. Что понял из ролика? Ну… какой стороной едет машина, как классно кто-то умеет ехать…

6. Какой должна быть система продаж, чтобы реально научить продавать?

Она должна:

  • 1.Поставить задачу, для которой необходима будет развернутая теория;
  • 2.Преподнести теорию для решения этой задачи в интересной, развлекательной форме – это повышает запоминание за счет формы преподнесения и понимания того, как теория будет использоваться для решения конкретной задачи;
  • 3.Содержать несколько этапов наработки навыка с возвратом к теории, пока навык не будет доведен до автоматизма, а теория не усвоена полностью с учетом законов памяти, а точнее законов забывания.

Третий пункт практически всегда отсутствует в системе обучения менеджеров по продажам. Считается, что он относится к практике. Он остается на совести самого менеджера и начальника отдела продаж. А этот этап самый сложный и важный. Узнать информацию о теории продаж можно из книг. Самое главное – получить систему применения информации, впитать ее в кровь и довести навык продаж до автоматизма.

7. Практические советы для менеджера, которые помогут продавать больше

  • 1. Разговаривайте медленнее

Частое невольное заблуждение менеджеров по продажам заключается в сопоставлении себя и клиента. Когда вы привыкаете выдавать 30 слов в 10 секунд, то вам начинает казаться, что все окружающие тоже так разговаривают, что не правда. Большинство людей, особенно руководителей, находятся в расслабленном состоянии (не то что вы – в стрессе от желания продать). Их речь кардинально может отличаться от вашей: на одной интонации, без эмоциональная, сравнительно медленная. Постарайтесь перебороть привычку тараторить как сотни таких же звонящих менеджеров! Кроме того, слушая быструю речь, человек устаёт и сложнее запоминает.

  • 2. Больше спрашивайте, чем говорите

Об этом сказано практически в любой литературе по теме «как научиться продажам». Но повторим ещё раз:

    • только задавая вопросы – вы сможете «вывести» человека с монолога в диалог;
    • только добившись лояльности именно к вам – вы сможете заставить человека доверять компании в целом;
    • только диалог способен «превратить» вас из просителя «купите нашу услугу» в консультанта «я помогу вам достичь желаемого».

Подробнее о СПИН — технике ведения переговоров с помощью вопросов.

  • 3. Ищите ЛПР

Более половины всех менеджеров по продажам не знают толком с кем разговаривают. А это значит – работают впустую. Как раз на этом моменте вам понадобятся приёмы обхождения секретарей, выяснение должностных обязанностей, уточнение прямых контактов ЛПР (телефон, почта). Иногда с первой попытке выйти на лицо принимающее решение не получится, но не стоит сдаваться – попробуйте зайти иначе!

Подробнее об ЛПР и как на них выйти.

  • 4. Краткость – сестра таланта, простота – залог успеха

Время – не только деньги, но ещё и потраченные силы. Поэтому берегите не только своё время, но и клиента. Принцип прост: или человеку нужен ваш товар/услуга или нет. Промежуточный вариант «нужен, но только он этого не знает» — это не более чем работа над выявлением потребности. Поэтому не тратьте время на уговоры, когда «не надо», ограничившись уточнением «понадобится ли в будущем?» и работайте с целевым клиентом: выявление потребностей, презентация, работа с возражением и т.п.

  • 5. Следите за тем КАК говорите

К вопросу невербального общения. Тон голоса — деловитый, скорость речи – размеренная, интонации – на улыбке, во время разговора лучше стоять или сидеть с прямой спиной т.к. дыхание уже будет другое. Следите за паузами в разговоре, делайте их специально, чтобы клиент сам их заполнял. И что не менее важно – попытайтесь понять, как говорит ваш собеседник. Это будет полезно и с точки зрения «зеркалить» его и слышать несформулированное сомнение, раздражение, заинтересованность, увертки и т.п.

  • 6. Будьте с клиентом наравне

«У вас товар – у нас купец» — как вы думаете, что важнее?! Когда вы считаете, что ваш предлагаемый товар просто навязывание не нужного, то можете смело увольняться и искать другой товар, который так же нужен клиенту, как и вам сделка. Каждый человек, не важно физ. или юр. лицо, хочет совершить «хорошую сделку», которая принесёт ему пользу. Если менеджер по продажам занимает «позицию снизу», только чтобы барин-боярин соизволил, то у человека сразу складывается ощущение, что товар плохой, раз менеджеру приходится так распинаться. Так что не путайте вежливость и обсуждение условий «хорошей сделки».

  • 7. Придумывайте поводы для повторных звонков и встреч

Звонить клиенту по теме «вы не передумали?» или «а сейчас актуально?» — не самая удачная идея. Стоит избегать вопросов, на которые возможны односложные ответы: да/нет (не хочу/не удобно/занят/не интересно и т.п.). Лучше придумайте какой-нибудь повод, где вы не только напомните о услугах компании, но и узнаете есть ли изменения в обсуждаемых ранее вопросах. Например: «Сергей Иванович, звоню сообщить, что у нас новый завоз продукции. Мы ведь с вами как раз месяц назад обсуждали наш ассортимент». Или: «Светлана Викторовна, спешу вас сказать, что через неделю у нас начнутся летние скидки на товар что вы спрашивали. Вы помните, мы говорили о кронштейнах! …». Или даже так: «Петр Гаврилович, у нас появилась специальная рассылка для людей, интересующихся компьютерной техникой. Раз в неделю мы высылаем на почту лучшие спец. предложения. Давайте я вас включу в список, это ни к чему не обязывает, от рассылки вы в любой момент можете отказаться. Кстати, как на счет процессора что мы обсуждали раньше, вы его купили?».

  • 8. Знайте своё УТП

Как ни прискорбно, но множество презентаций товара звучит заученно, как стихотворение, или всё ограничивается просто перечислением технических характеристик. Никогда не забывайте золотое правило «Продавать не товар, а преимущества!». В случае когда ваш товар не единственный на рынке, то речь идет именно об уникальном торговом предложении данной компании. Например: услуга – создание сайта, УТП – создание сайта за 3 дня, преимущество – вы можете начать зарабатывать с помощью Интернет уже через 3 дня.

Подробнее об УТП здесь.

  • 9. Не обижайтесь, не злитесь, никогда не говорите никогда

Эмоции в продажах вещь вредная. Поэтому научитесь достойно проигрывать, не теряя своего лица и не роняя лицо компании. Главное – не жгите мосты! Если выбрали другую компанию: «Не обидно проиграть достойной компании». Если передумали в принципе: «Ясно. Возможно вас заинтересуют другие наши товары/услуги?» или «На всякий случай сохраните мои контакты, когда вам что-нибудь потребуется, звоните – у нас самые выгодные условия!». Если срок принятия решения переносится: «Скажите, когда мне вам лучше перезвонить?». Даже если вы уверены, что звонок данному клиенту бесполезен – позвоните, возможно вам просто не удалось до него достучаться в тот раз или момент был неудачный!

  • 10. Читайте, развивайтесь

Чтение хорошо развивает речь и правописание. Если это специальная литература по продажам, то ещё накладывается и познавательный плюс. Периодически посещайте семинары, вебинары, подпишитесь на рассылку. Это поможет избежать рутину и взглянуть на продажи по-новому, ну или даже развлечет, что тоже не плохо для бодрости духа.

«Ок, отличная теория», — скажешь ты! Но как это выглядит на практике? Проще простого! Вот онлайн-тренинг навыков продаж, который работает именно по этим законам. Смотри, анализируй, принимай решение об эффективности данного подхода. Надеюсь, я смог ответить на твой вопрос: «Как научиться продавать товар?», за более детальной информацией обращайтесь по телефону!

Как научиться продавать: 5 подсказок

До сих пор не научился продавать? НЕ ной! 5 советов, после которых ты начнешь правильно продавать товар и твой доход вырастет в разы!

Если вы еще не переступили тридцатилетний рубеж, то, наверняка, не помните привилегированную карту Советского Союза – а именно понимание продавщиц.

Они точно не заботились вопросом о том, как правильно продавать, зато виртуозно владели техниками обвешивания, хамства, увеличения выхода товара по сравнению с исходным в два раза и прочим.

При этом их холодильники ломились от дефицитных деликатесов, о которых советский инженер или учитель мог только мечтать, а количество золота на упитанных телесах соперничало с блеском мишуры на елке.

Чтобы сегодня стать богатым и успешным в сфере торговли, нужно обладать многими качествами, иметь специальное образование и работать не покладая рук.

Но главное – научиться продавать так, чтобы у вас ХОТЕЛИ что-то купить!

Как правильно продавать. Или почему я покупаю обувь в одном и том же месте?

Пенсионерка зарабатывает в интернете от 300 000 руб. в месяц Марина Марченко (пенсионерка), записала подробные видео уроки, которые помогут и вам стать финансово независимыми!Если получилось у нее, то 100% получится и у тебя! Узнать подробнее…

Уж чего-чего, но как по мне, то слишком много в современном мире – Магазинов!Они, несмотря на кризисы, появляются как грибы.

На месте обанкротившихся тут же открываются новые.

В них обитают продавцы различных видов: от угодливо-навязчивого обслуживающего персонала в дорогих бутиках, от которых хочется бежать не оглядываясь, до реинкарнации советских торговок в некоторых супермаркетах, рядом с которыми вспоминаться  все ругательные слова, а также открываешь для себя еще парочку таких новых «словечек»!   🙂

И одним, и другим хочется посоветовать отправиться на курсы, чтобы узнать, в конце концов, как научиться продавать!

Лично для меня важно не только качество товара, представленного в магазине, и его ценовая политика, но и квалификация персонала.

Обувь, вот уже несколько лет я покупаю в одном и том же шопе.

Там продают товары украинских и зарубежных фабрик без огроменной наценки.

Но, главное достоинство магазина – мама с дочкой, которые продают там обувь с дня его открытия.

Они всегда приветливы, не прибегая к фальшивой улыбке, услужливы без холуйской угодливости, всегда готовы проконсультировать вас, но при этом не навязываются.

В общем, по моему мнению, − идеально справляются со своими обязанностями!

Как научиться продавать. Качества идеального работника.


О качествах хорошего продавца можно говорить до бесконечности.

Пожалуй, каждый покупатель мог бы определить свои.

Но акулы маркетингового дела считают, что отличный торговец должен уметь:

Обязательно посмотрите этот видеоролик!

Я надеюсь, вы задумаетесь,

как следует правильно продавать какую либо вещь!

Учитесь!

Научиться продавать не сложно, если у вас есть для этого все необходимые качества (сдержанность, коммуникабельность, хорошие манеры, умение быстро ориентироваться в сложных ситуациях и хорошо считать) и вы – легко обучаемы!

Плюс ко всему, вам понадобятся крепкие нервы, поскольку от занудных и вредных покупателей вы никуда не денетесь.

Немного опыта, вызубрить ассортимент товара на зубок, ежедневная работа над ошибками — и вы быстро сделаете карьеру в сфере торговли!

 

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Как научиться продавать?

Чтобы что-то продать, нужно чем-то поразить.
Георгий Александров

Умение продавать – это умение делать деньги. Если вы всегда хотите быть при деньгах, научитесь одному единственному делу – продажам. Потом уже будет не так важно, что именно, кому и где вы станете продавать, поскольку само умение это делать – это ваша гарантия того, что вы в этом мире денег не пропадете. Однако, по моим наблюдениям, мало кто понимает насколько полезен этот навык. Потому что люди изучают разные специальности, но при этом не уделяют должного внимания продажам. А ведь это такое дело, которым нужно уметь заниматься каждому человеку, независимо от того, какое отношение он имеет к торговле. Ведь вся наша жизнь состоит, по сути, из множества сделок друг с другом, и поэтому тот, кто умеет с выгодной для себя проводить сделки с другими людьми, получает больше благ, чем тот, кто этого делать не умеет. В этой статье мы поговорим о том, как научиться продавать, неважно что и неважно кому, чтобы те из вас, кто хочет жить нормальной и даже шикарной жизнью, знали о том, как к ней прийти. Ведь хорошим продавцом, по моему глубокому убеждению, может стать каждый.

Перед тем, как я расскажу вам о том, что знаю о продажах, а знаю я о них немало, позвольте обратить ваше внимание на мой информационный продукт, который вы можете найти в меню сайта под названием Продажи 1.0. Это информационный блок, состоящий из пяти текстовых модулей, посвященных продажам. Он способен научить продажам любого человека, независимо от его базового уровня образования. Этот блок я предлагаю тем из вас, кто хочет действительно всерьез заняться изучением темы продаж. Теперь давайте перейдем к теме этой статьи.

Я допускаю вероятность того, что вы уже читали в интернете статьи на данную тему, и скорее всего, почерпнули из них поверхностные знания, на вроде того, что продавец, в широком смысле этого слова, должен быть уверен в себе, должен улыбаться и любить покупателя, клиента, должен хорошо знать свой товар или уметь красиво описывать свои услуги, чтобы люди захотели ими воспользоваться. В общем, весь этот стандартный набор качеств человека-продающего, вам наверняка известен. Все это, конечно, понятно, все эти рекламно-маркетинговые фишки действительно работают, но не так хорошо, как хотелось бы многим продавцам. Для прорыва к финансовому успеху требуется более искусный подход. А искусство это заключается в исследовании глубинного мира человека, с целью выявить его самые тайные желания, ради осуществления которых он готов на все. Сейчас работа с человеком становится более тонкой. Последние изобретения в области продаж – нацелены не на толпу, а на личность, на индивидуальность. Поэтому задумываясь над тем как научиться хорошо продавать – задайтесь вопросом – а в каких ситуациях вы сами с радостью готовы расстаться с деньгами, чтобы чем-то обзавестись? Подумайте, что вами в этот момент движет, к чему вы стремитесь, чего хотите и почему? Начните изучать внешний мир с мира внутреннего, начните продажу чего-либо с продажи самому себе.

Поймите, что умение продавать зависит от умения понимать людей. А для понимания людей необходимо гораздо больше знаний, чем те знания, которые можно найти в книгах по продажам. Я перечитал кучу этих книг и не скажу, что именно они помогли мне преуспеть в продажах – мне помогли в этом совсем другие знания, почерпнутые мною в совсем других областях. Чтобы продавать все и вся, всем подряд и по большой цене, чтобы уметь проводить выгодные для себя сделки в самых разных ситуациях, чтобы уметь договариваться с любыми людьми на выгодных для себя условиях – необходимо хорошо разбираться в психологии человека. Без этого никак. Торговля – это не воровство денег и не насильственный их отъем – это умение договариваться с людьми. А чтобы договориться с каждым конкретным человеком, вы должны понимать, как он устроен, чтобы иметь возможность что-нибудь ему продать. Ведь люди покупают не столько сам товар, сколько его образ, они платят за сказку о товаре, которая обещает им решить какие-то их проблемы и/или получить удовольствие. Продажа товаров – это в первую очередь продажа красивой сказки, в которую люди хотят верить. Люди тянутся к удовольствию и бегут от боли – вы должны это очень четко понимать, чтобы стать классным продавцом.

В этой жизни можно разными способами обзаводиться деньгами – их можно силой отнимать у других людей, поэтому на протяжении всей своей истории люди воевали друг с другом – они стремились завладеть чужими ресурсами, чтобы обеспечить себе красивую и легкую жизнь. Политика, бандитизм – все это способы отъема у других людей денег с помощью силы. Деньги также можно воровать, то есть, хитростью и ловкостью присваивать себе чужие ресурсы. При этом у некоторых людей такая сильная любовь к деньгам, что они готовы рисковать своей жизнью, стремясь их украсть. Воровство – это тоже весьма опасное занятие, но многие люди им занимаются. А вот умение продавать – это как раз-таки, умение сотрудничать с людьми. И чтобы это сотрудничество было эффективным для вас – вы должны четко понимать природу человеку. Ведь сотрудничая с людьми, вы производите с ними обмен ресурсами – вы что-то отдаете им, а они что-то взамен отдают вам. Деньги являются посредником в таком обмене. А чтобы такой обмен состоялся – необходимо понимать, что может быть нужно другому человеку. Ведь ценность того, что отдаете взамен денег – носит условный характер. Если, к примеру, для вас, как и для меня, хорошая книга является ценным ресурсом, гораздо более ценным, чем, скажем, сотовый телефон, то совсем необязательно, что другой человек ценит книгу так же высоко, как и вы. Он то как раз может ценить выше телефон, а не книгу. Для него потребность в развлечении может быть выше потребности в саморазвитии. Вы должны это понимать, чтобы общаться с человеком на его языке. Суть продаж сводится к двум вещам – к умению удовлетворять чужие потребности и умению их формировать. Удовлетворять потребности других людей значительно легче, чем формировать их. Но чтобы удовлетворить потребность человека – ее прежде нужно выявить.

Познайте человека, прежде чем размышлять о том, как правильно научиться продавать, и о том, зачем вам вообще это нужно. Ведь продажи – это не только обмен ресурсами – это практически вся наша жизнь, в которой нам постоянно приходится взаимодействовать с другими людьми. А начинать учиться продавать, необходимо с общения. От того, какую информацию вы донесете до других людей, будет зависеть их реакция на эту информацию. По этой реакции вы поймете – насколько хорошо вы умеете понимать людей и их потребности. Вы должны знать, за что люди готовы платить деньги, чтобы предлагать или хотя бы обещать им то, о чем они мечтают. Так что развивайте свои навыки коммуникации. Сотрудничество между людьми будет невозможным, если они не смогут передавать друг другу информацию, тем или иным образом, ибо в таком случае, они просто друг друга не поймут. А общаться сегодня многие люди вообще не умеют, это видно по тем конфликтам, которые регулярно происходят между ними, при которых применяется физическая сила или психологическое давление, в качестве весомого аргумента, а не логика, не компромиссы и не взаимовыгодные предложения, способные удовлетворить обе стороны. Львиная доля того, что мы сегодня называем общением, это просто противостояние людского эгоизма, это психологическое давление, шантаж, угрозы, взывание к низменным инстинктам собеседника, с целью манипулирования им. В продажах с таким подходом к людям далеко не уйдешь. Ведь чтобы научиться продавать товар или услуги – нужно понравиться человеку, а для этого важно стать для него другом, а не врагом. Конечно, давление тоже в продажах успешно используется, но оно не так эффективно, как умение заинтересовывать людей.

Таким образом, чтобы научиться продавать, нужно научиться общаться с людьми. Это несложно сделать – надо просто почаще практиковаться, подбирая для каждого человека правильный язык, то есть, общаясь с ним так, как он к этому привык. Вы также должны уметь играть на чувствах людей, чтобы люди думали, что покупая что-то у вас, они оказываются в большем выигрыше, чем вы. Для людей очень важно оказаться победителями в чем только возможно, в том числе и в тех ситуациях, когда вы им что-то продаете, неважно что. Продажа чего-либо, кем-либо, кому-либо, согласно моему жизненному опыту – это игра в победителя и побежденного. Подсознательно каждый человек хочет получить от любой сделки больше, чем он отдает, поэтому умный продавец, что бы он не продавал, должен убедить покупателя в том, что тот выигрывает от совершаемой им покупки, а продавец, соответственно, проигрывает. Это очень эффективная тактика, особенно в тех случаях, когда людей невозможно поймать на страх, чтобы заставить что-то купить. Я не знаю, если честно, почему люди не любят взаимовыгодных сделок, но это и не так важно знать. Раз люди так устроены – нужно это использовать. Пусть думают, что уделали вас. В понимании многих людей плохие и хорошие деньги отличаются друг от друга только тем, что плохие деньги зарабатывает всегда кто-то другой, а вот хорошие деньги, честные деньги, справедливые деньги – зарабатывают они. Я не против этого. Я вообще стараюсь отдать людям всегда больше, чем беру взамен, в плане того, что стремлюсь превзойти их ожидание – это помогает мне обзаводиться постоянными клиентами, которыми я очень дорожу.

Если вы решили кому-то что-то продать, то первое, что вам необходимо сделать – это обратить внимание человека, людей, на себя. За этим вниманием сегодня идет настоящая охота, вся эта настойчивая, порой агрессивная реклама, хитрый маркетинг, аккуратно подсовывающий людям правильные с его точки зрения мысли, все это нацелено первым делом на внимание людей, которые должны стать покупателями чего-либо, товара или услуги, либо участниками какой-либо деятельности. А внимание у потребителей сегодня напрочь рассеяно, люди по десять раз на день меняют свое мнение по всяким мелочам, у них сегодня не семь, а сто семь пятниц на неделе. И желания у людей постоянно меняются, в зависимости от того, кто и насколько эффективно засрет им мозги. У них даже жизненные приоритеты могут поменяться, благодаря мощной пропаганде. Продают ведь не только товары или услуги, но и идеи, смысл жизни продают, образ жизни продают. Все продают. А потребители хавают все, что им подсунут. Ведь потребители, в большинстве своем, мало в чем разбираются, они покупают то, во что больше всего верят. И не редко они очень сильно ошибаются в своем выборе. Но это ерунда, лохануться и купить какой-нибудь ненужный тебе товар в магазине, гораздо хуже, когда тебе промоют мозги и отправят куда-нибудь на край света воевать за чужие интересы, за нефть какую-нибудь или еще за что. Вот в таких случаях, речь идет о продаже такой идеи, от которой не только нет никакой пользы, а наоборот – большой вред. Также я считаю, что когда люди берут деньги в кредит, чтобы купить какую-нибудь ерунду, то это тоже невыгодно для них. Ведь они лишают себя свободы, когда становятся кому-то должными. А на фига человеку барахло, если он не свободен? Я этого не понимаю.

Так вот, друзья, настоящее искусство продаж заключается в умении убеждать людей в необходимости совершить те или иные действия с помощью воздействия на их инстинкты. Страх, жадность, секс, лень – все это те инстинкты, на которые должен быть настроен продавец. Хороший продавец – это дрессировщик, который дрессирует живущее внутри каждого человека животное. Это животное не обладает разумом, оно действует согласно своим инстинктам. Напугайте это животное, а потом предложите средство от страха, и оно его купит. Предложите животному кусочек сахара, и оно встанет на цыпочки перед вами. Покажите животному легкий способ что-то сделать, что-то получить, к чему-то прийти совсем не напрягаясь и оно вам поверит, потому что захочет поверить. Намекните животному на секс, покажите ему сексуальный образ, и животное возбудится, у него появится подсознательная тяга к удовольствию, и оно готово будет отдать все ради него. Главное, на первом этапе продаж – привлечь внимание покупателя к себе, чтобы он настроился на вашу волну и стал готов принимать от вас информацию. А затем вы можете приступать к дрессировке находящегося внутри покупателя животного, пугая, заманивая, привлекая, возбуждая его. Вот, к примеру, продажа акций – нацелена на жадность человека, а продажа лекарств – на страх. Это два самых сильных мотиватора, побуждающих человека к действию. Особенно сильно привлекают людей легкие деньги – ради которых они готовы поверить в любую чушь.

Обратить на себя внимание можно множеством способов, главное, быть заметным, ярким, энергичным, настойчивым, чтобы суметь пробиться через других заинтересованных во внимании вашего потенциального клиента охотников. У людей сегодня внимание, как я уже сказал, разнесено к чертовой матери, они ни на чем не могут сосредоточиться, ни над чем особо не задумываются, они очень эмоциональны и реагируют на все достаточно примитивно. Это свойственно большинству. Поэтому клиентов нужно брать тепленькими, когда они не думают, когда они находятся в эмоциональном трансе, когда они открыты для внушения. Создайте у людей потребность в чем-либо, придумайте им проблему/проблемы, придайте важность тому, чему они сами никогда важности не придавали, а затем продайте им то, что позволит им удовлетворить созданную вами потребность, что позволит решить придуманную вами проблему, что дополнит их жизнь, улучшит, обезопасит или иным образом изменит ее. Люди готовы платить за то, что сделает эту жизнь лучше. Люди готовы платить за то, что не они сами, а что другие люди считают важным, ценным, нужным, тогда и они будут считать это важным, ценным, нужным. Вот подумайте, кому на хрен нужно какое-то там золото – вы что, грызть его что ли будете, зачем оно вам? Если вы покупаете золото, то только потому, что другие люди его ценят, и только поэтому. А другие люди ценят золото не потому, что они так решили, а потому, что кто-то убедил их его ценить. Деньги и бизнес связаны с продажами, а продажи связаны с людьми, а люди – это набор инстинктов и всевозможных убеждений. Работайте с тем, из чего состоит человек, а не с ним самим, и вы сможете продать ему все, что только можно. При этом обманывать людей вам совершенно необязательно, достаточно просто убедить их в необходимости покупать то, что сделает их счастливыми, у вас.

В общем, если не брать в расчет товары и услуги первой необходимости, то все, что покупают сегодня люди – это именно то, что им предлагают. Не спрос рождает предложение, а предложение формирует спрос. Люди не могут вообразить себе несуществующих товаров или услуг, они не могут знать о том, чего нет. Они выбирают из того, что есть, и хотят то, что им предлагают. А современные маркетологи готовы и могут убедить людей даже говно покупать, главное, рекламу правильную сделать. Также важно, чтобы деньги у людей были – на это говно.

Достаточно просто придумать хорошую сказку о выгодности, качественности, полезности говна, затем устроить какую-нибудь акцию, где говно со скидкой продаваться будет и народ повалит. А уж если рекламу говна будут крутить по телевизору круглые сутки, то люди за него убить готовы будут. Я, конечно, утрирую, но вы должны понимать, что формирование спроса – это действительно очень сильный инструмент, и вы можете им обзавестись, изучив необходимые техники манипулирования людьми. Так что, чтобы научиться продавать, вам нужно научиться рассказывать красивые сказки – это уже высший пилотаж. В этом умении заключается один из главных секретов продаж, и не только продаж. Власть денег – это сила убеждения, сила веры. Пока люди верят в деньги – деньги обладают силой. А еще вам нужно уметь играть на эмоциях людей, а точнее, на их инстинктах, которые описаны выше, ведь именно они эти эмоции порождают. Скажем, в нашем народе заложен страх перед дефицитом, с которым он часто сталкивался. Великая страна, постоянно не могла себя прокормить, и только последние лет, наверное, пятнадцать, люди более или менее нажрались. Так что если намекнуть людям на то, что тот или иной товар в дефиците, то это положительно скажется на спросе на него. Все люди воспринимают дефицит, как сигнал к тому, что надо брать, надо покупать такой товар, но наши люди особенно сильно на это реагируют, я в этом неоднократно убеждался. Люди боятся не успеть урвать выгоду, боятся оказаться не удел, боятся недополучить, недоесть, недопить, не доносить и так далее и тому подобное. Люди – жадные существа, а некоторые из них – очень, очень жадные и вместе с тем пугливые. Заставьте их бояться что-то потерять, и они вгрызутся в ваше предложение.

Продавцу выгодно, когда люди вокруг жадные, потому что жадность слепит, заставляет человека принимать нерациональные решения, заставляет спешить, хватать, хапать. Вот и ловят продавцы на этом желании урвать выгоду – жадных и алчных людей, искусственно ограничивая предложение качественного товара. Правда, в наше время, при кризисе перепроизводства в развитых странах, говорить о каком-то там дефиците не приходится. Но то в развитых странах, а у нас с вами, сами знаете, какая страна. Так что на страх не успеть что-то там хапнуть по выгодной цене – поймать людей можно. Главное, предысторию к товару создать хорошую, чтобы у людей загорелись глаза и появилось жгучее желание его купить. Сегодня люди хотят покупать и покупают товары с хорошей, красивой предысторией. Я эти товары называю – товарами из сказки. Помнится, я помог одному бизнесмену, когда консультировал его – придумать красивую сказку для его товара, так вот этот товар у него, после грамотной рекламной компании, стал расходиться, как горячие пирожки на вокзале. А ведь товар был так себе. Конечно, это непросто – вот так взять и убедить в чем-то человека – этот навык нужно оттачивать, совершенствовать. Но зато освоив его, человек потом не пропадет в этом мире. Он сможет заниматься той же спекуляцией в любом возрасте и в любом месте. А это всегда работа с живыми деньгами, но прежде всего, конечно, это работа с людьми.

Лично я всегда стараюсь придерживаться этических норм и никогда сознательно вредить людям не стану. Не вижу смысла в том, чтобы делать плохо тем, кто отдает нам свои деньги – заработанные потом и кровью. Гораздо выгоднее работать честно и ответственно. Но правда и сложнее. Тем не менее, если и учиться продажам, то так, чтобы не в какого-нибудь мелкого торгаша превращаться, обманывающего своих покупателей, а в солидного уважаемого человека, который имеет постоянных клиентов благодаря своей репутации. И если вы меня спросите – как можно заработать хорошие деньги, то я вам отвечу – нужно стать хорошим продавцом, которого люди будут уважать и ценить. Люди должны оставаться людьми, если они хотят жить в обществе людей. А я хочу жить в обществе людей, а не в обществе шакалов и крыс, поэтому я не работаю с алчными и жадными особями, которые травят людей всякой дрянью или навязывают им сатанинскую идеологию. И те, кто обучался у меня продажам – прекрасно об этом знают. За это меня люди ценят и уважают. Я свои знания не ставлю на службу злу. И при этом, ни у кого язык не поднимется сказать, что я не разбираюсь в продажах и не умею зарабатывать деньги. Будьте такими продавцами – которых люди воспринимают как настоящих благодетелей и у вас, как у меня, будет куча постоянных клиентов. А имея постоянных клиентов – вы не будете тратить много времени на поиск новых клиентов и сможете потратить его на то, чтобы просто наслаждаться жизнью.

Любой продавец, пользуясь поверхностно описанными мною в этой статье приемами продаж, должен помнить о той ответственности, которую он несет перед обществом и не продавать людям то, что может причинить им вред. Если же вы этой ответственностью будете пренебрегать, тогда будете жить в обществе шакалов, которые будут обманывать вас так же, как вы их. Сегодня вы навредили человеку, завтра кто-нибудь навредит вам, можете в этом не сомневаться. Так что продавать продавайте, но не отраву для народа, не нужно вредить людям, деньги того не стоят. Будут люди – будут покупатели, а будут покупатели – будут и деньги! Работайте для людей, и вы никогда не останетесь без денег – можете мне поверить.

Как научиться продавать?

Так  или иначе, все люди задействованы в процессе торговле. У каждого человека при этом своя роль, но если приходится участвовать в каком-то процессе, наверное, стоит понимать его законы и механизмы. Вопросом: как научиться продавать? Задаётся, далеко не каждый. Хотя зная и понимая технику продаж можно достигнуть намного большего в жизни. Ведь в роли продавца приходится быть любому человеку. Эта статья теме как научиться продавать? И зачем это нужно.

Зачем учиться продавать?

Есть такая пословица «настоящий мужчина должен: построить дом, посадить дерево, воспитать сына». Я думаю, что большинство людей с этим согласятся, но все ли из согласившихся достигли этих целей? Скорей всего нет, вопрос в том, почему этого не произошло? Почему люди часто не добиваются того чего хотят и чего надо добиться. Причин на самом деле очень много, но я бы хотел выделить одну самую, на мой взгляд, важную – люди себя не стремятся всесторонне развевать. Под всесторонним саморазвитием я понимаю – самостоятельный поиск знаний, умений и навыков которые могут пригодиться в повседневной жизни.zachem-B4kAuC

Очень часто человек достигнув знаний в одной сфере, перестаёт дальше развиваться. Не раз слышал мнение от высококвалифицированных специалистов в своей области, что им не нужны  другие знания. Но есть умения, которые пригодятся всем, например умение продавать. Умение продавать – это не значит стоять на рынке у прилавка. Умение продавать – это понимание человеческих потребностей, способов их выявления и выстраивание диалога, с человеком опираясь на его потребности. Любой продавец сначала должен научиться продавать себя.

Изучаем теорию о продажах.

Для того чтобы полноценно научиться продавать, нужно освоить ряд теоритических материалов. Они дадут понимание законов, по которым «живут продажи». Прежде всего, вам стоит изучить 5 этапов продаж – это основа любой продажи, своеобразные правила торговли, которые можно нарушать, но тогда этот процесс называется не продажа, а впаривание или информирование. И то и другое то же нацелено на продажу, но не подходит под определение продаж.

В изучении этапов продаж, нужно, прежде всего, разобраться, что такое выявление потребностей клиента. Этот этап продаж имеет огромное значение в понимании процесса продаж. Рекомендую прочесть про теорию Маслоу и узнать что такое техника активного слушания в продажах. На первый взгляд всё кажется просто и понятно, но попробуйте понять какие потребности у ваших родных и близких, поговорив с ними несколько минут. Затем потренируйтесь на незнакомых вам людях. Эта тренировка поможет применять навыки продаж в стрессовых ситуациях, например на собеседовании или при общении с начальником.

Нужно помнить, что хороший продавец говорит только 20% диалога, остальное время он слушает клиента. Но не стоит забывать про такие этапы продаж как: презентация клиенту, работа с возражениями и завершение сделки. Для того чтобы эффективно использовать данные этапы, нужно не только изучать теорию продаж, но и провести серьёзную работу над собой.

От теории к практике.

В продажи это, прежде всего общение, а в любом общении важны не столько слова, сколько эмоции. Чем лучше продавец умеет передавать эмоции клиенту, тем выше его результативность. С одной стороны это, кажется, достаточно сложно, как управлять своими эмоциями, чтобы клиент купил у вас товар. Для начала нужно разобраться, как же устроено общение людей. Принять считать, что при общении люди используют 3 инструмента передачи мыслей и эмоций:

  • Вербальное – слова их количественное и качественное выражение.
  • Невербальное – язык тела, условно можно разделить на мимику и жесты.
  • Паравербальное – интонация, тембр и темп голоса.verb-i-neverb

Продавец должен искусно пользоваться всеми способами коммуникаций. Учёными было установлено что распределение передаваемой информации между людьми примерно следующее: вербальное – 7%, паравербалика 38%, невербальное общение 55%. И если вербальное общение нас учат развивать с детства, то с остальными нужно будет скорей всего поработать.

Вербальное общение.

Вербальное общение это умение правильно выстраивать предложения и формулировать свои мысли. Большинство людей это прекрасно умеют делать. Для продавцов торговые организации создают так называемые скрипты продаж. В них дословно прописано, что и на каком этапе должен сказать продавец клиенту.

Невербальное общение.

Невербальное общение кому то дано от природы, но большинству нужно поработать над данным навыком. Дело в том, что за невербальное общение, отвечает бессознательная часть разума, и многие позы мы занимаем инстинктивно. На этом основано большинство учений так называемого НЛП, кстати, НЛП в продажах так же активно применяется. Помните, что у каждого слова есть свой вес, но чем больше слов вы произносите, тем меньше вес каждого отдельно взятого слова. Поэтому продавец не должен по посту сотрясать воздух, каждая ваша фраза должна преследовать цель – продать. Все слова которые не нацелены на это лучше не произносить.Demotivators_52

Продавец – должен быть уверенным в себе и открытым для общения, поэтому не правильно занимать так называемые «закрытые позы» и смотреть в пол. Наоборот важно улыбаться смотреть в глаза, ладони держать на виду. Очень большую роль в невербальном общении занимает мимика, до 80% невербальной информации  передается с помощью мимики.

Паравербалика.

Паравербалика это искусство управления голосом. От выбранной интонации, громкости и тембра зависит то насколько хорошо собеседник будет воспринимать, то что вы говорите. Для того чтобы научиться правильно говорить, нужно чаше читать с выражением это очень развивает. Так же посмотрите на то, как говорят великие ораторы: политики и телеведущие. Насколько голосом они передают настроение своим слушателям.

Подготовка.

Очень  важный этап продаж, который очень часто забывают, это подготовка к продаже. Подготовка включает в себя: эмоциональную подготовку, сбор необходимой информации о клиенте и товаре, продумывание моделей поведения.

Эмоциональный настрой на продажу.

Продавец должен чувствовать себя победителем, он должен быть уверенным в себе и показывать свою уверенность клиенту. Люди не любят неудачников, все хотят общаться с успешными людьми и продавец должен быть настроен именно на такое общение с клиентом. К сожалению, в жизни бывают ситуации, когда быть позитивным очень трудно и если вы видите, что не можете настроиться на продажу, то лучше и не пробовать. Но помните, что именно умение настроить себя отличает сильного человека.

Соберите информацию о клиенте.

Первоначальный сбор информации о клиенте увеличивает результативность продаж в разы. Если вы хотите научиться продавать, научитесь собирать информацию. Перед общением вы должны понимать кто ваш клиент? Что вы можете ему предложить? На какие выгоды, нужно давить и какими аргументами оперировать? Данная информация очень важна при работе в B2B сегменте, но и на массовом рынке не нужно пренебрегать сбором информации.

Повышайте качество своей работы.

В управлении качеством есть так называемый цикл Деминга, этот цикл нацелен на постоянное улучшение результатов выполнения одинаковых процессов. Продажа это тот самый процесс, который нужно постоянно улучшать и вносить изменения и коррективы.

Как научиться продавать?

Что такое продажа и как научиться продавать? Продажи это один из немногих законных способов быстро заработать себе на машину или квартиру, обеспечить своей семье хорошие условия для жизни и накопить в перспективе достаточную сумму для собственного дела.

Продавец сегодня в зависимости от отрасли зарабатывает в месяц в среднем от 50 до 150 тысяч рублей в качестве зарплаты и еще столько же в виде бонусов и премий. То есть от 100 до 300 тысяч рублей в месяц это вполне реальные и достижимые результаты для многих из вас.

Как научиться продавать вот несколько самых популярных способов:

  • — на собственном опыте
  • — прочитать 2-3 умных книги по продажам
  • — сходить на семинары, лекции
  • — тренинг

Продажа это не искусство как принято считать, а обычное ремесло, такое же как например делать табуретки или водить грузовик. Это набор вполне определенных простых навыков, плюс природная смекалка и немного наглости и этого на старте карьеры вполне достаточно, чтобы стать хорошим продавцом.

На собственном опыте это самый верный и одновременно самый трудный путь. 1 – 2 — 3 года шишек и синяков, очень хорошая школа учиться на собственных ошибках, но очень дорогая, потому как время это деньги, и в данном случае долгое их отсутствие.

Прочитать несколько умных книг — очень просветляет и расширяет кругозор, это отличное топливо для новых идей. Но книги это или интересные поучительные истории о том, как это делают другие (не вы), или откровенный мусор из сотен страниц теории и заумных рассуждений, никак не связанных с реально жизнью.

Лекции и семинары – очень интересно и зажигательно, почти как поход в кино, но мало применимо на практике – разрозненные знания, нет пошаговой инструкции что и как делать, хороший результат «не гарантирован».

Тренинг на сегодняшний день это самый эффективный способ и верный ответ на вопрос как же мне быстро научиться продавать. Перенять за несколько дней совместной работы с тренером набор эффективных навыков продаж и дальше уже их самостоятельно совершенствовать и повышать мастерство в повседневном труде продавца.

Максимально эффективно забрать себе полезные навыки лучше конечно же на живых тренингах у тренера который сам «съел собаку» в продажах и теперь передает их вам, записаться на наш живой тренинг можно здесь

Если вам по каким-либо причинам не удобен живой тренинг в Москве, обучиться продажам также можно дистанционно, для этого сейчас есть все условия, и любой желающий может получить качественные навыки продаж «не выходя из дома».

Зачем учиться продавать?

Это самая выгодная инвестиция, ведь первая же сделка окупят все ваши усилия, это реальный «девайс», которым вы будите «копать, добывать себе деньги», кормить себя и вашу семью на протяжении всей жизни, выбираете ли вы профессию продавца или открываете свой собственный бизнес.

Как научиться продавать товары или услуги?

В этой статье мы поговорим о том, как научиться продавать товары и услуги, и что нужно для того, чтобы стать успешным продавцом.

Как утверждают психологи и приверженцы НЛП, чтобы стать в чем-то успешным, необходимо выяснить, какие качества, знания и навыки для этого необходимы, получить их, а затем скопировать действия и поведение успешных в этом направлении людей.

Все, чтобы вы не изучали, какие бы навыки себе не прививали, все они должны быть направлены на достижение одной цели — сами покупатели должны захотеть у вас купить. Покупателю должно стать без разницы дорого или дешево у вас в магазине, каково качество и сроки доставки продукции  — он должен пропитаться к вам огромным уважением. Только в этом случае у вас не будет отбоя от клиентов.

как научиться продавать товары, как научиться продавать услуги

Однако ваше желание помочь не должно переходить в излишнюю услужливость и унижать ваше достоинство. Важно уважать себя, дело, которым вы занимаетесь, компанию-работодателя, клиента, наконец. Менеджер должен держаться так, как будто является равнозначным партнером клиенту.

Основные качества, которые полезны для работы менеджером по продажам:

 

  1. Харизма. Харизматичных людей видно издалека, так как они получают удовольствие от того, что делают. С ними комфортно общаться, они вызывают доверие. Считается, что люди с высокой харизмой более притягательны энергетически, поэтому им удается больше продавать.
  2. Хорошо развитая мимика лица и жесты. В продажах очень важно, чтобы у продавца на лице была улыбка, доброжелательное выражение лица и открытая поза. Продавец может сам не осознавать этого, но вот покупатель подсознательно все это чувствует. У людей, уверенных в себе, такие же уверенные и четкие жесты, а у неуверенных — резкие, бегающие. При этом, покупателю никогда нельзя показывать, что вы в чем-то неуверенны или у вас неприятности дома, иначе он потеряет к вам всякое уважение.
  3. Высокий уровень знания продукта. Безусловно, можно продать товар, о котором ты ничего не знаешь. Однако результаты его продажи будут далеки от приемлемых. Знание товара очень важно для тех покупателей, которые хотят получить о нем дополнительное экспертное мнение. Причем, чем более образованный в вашей сфере покупатель, тем больше требований у него будет к компетенции продавца.
  4. Знание этапов продаж. Продажа — это не сумбурный процесс. Она имеет свои этапы, которые важно соблюдать, чтобы показывать хорошие результаты. Менеджер должен уметь устанавливать контакт с клиентом, вызывать его доверие, задавать правильные вопросы и анализировать потребности, интересно презентовать товар, опираясь на выгоды от его использования, превращать возражения клиента в преимущества, продавать дополнительный товар и пр.
  5. Знание скриптов (сценариев) продаж. Подобные готовые сценарии понадобятся вам до тех пор, пока вы не научитесь самостоятельно контролировать продажу и предугадывать реакцию покупателя. Такие скрипты содержат наиболее подходящие слова и выражения, которые можно использовать на протяжении всего диалога с клиентом. Однако здесь тоже есть опасность — когда менеджер говорит с клиентом четко по скрипту, у клиента может сложиться ощущение, что с ним разговаривает робот, и к нему не проявляют должного уважения. Поэтому начинающему менеджеру желательно заучить не один, а несколько ответов на типовые вопросы.
  6. Крепкие нервы. Любые продажи связаны с общением с людьми. Все покупатели разные: у них разные характеры, манеры общения и настроение. Как бы вам не хотелось «поставить его на место», вы никогда не должны до этого опускаться. Важно держать себя в руках в любой ситуации и с любым, даже самым вредным покупателем.

Теперь вы понимаете, как научиться продавать товары или услуги. Для начала важно подготовиться к работе теоретически, ознакомиться с теорией продаж, изучить свой товар, а уже затем «выходить в поля» и нарабатывать опыт.

Бесплатные онлайн-курсы для менеджеров по продажам на нашем сайте

Научиться эффективно продавать можно лишь анализируя каждую свою ошибку, а также придумывая, как угодить покупателю. Очень хорошо для начинающего сотрудника, если на вашей работе будет существовать система наставничества, в которой опытный специалист обучает новичка.Ниже мы разместили ознакомительное видео эффективного бизнес тренера по продажам Евгения Колотилова о том, как стать успешным продавцом:

Обучение продажам в интернете

Сегодняшние возможности дают человеку много шансов для развития и заработка. Продажа товаров в магазине или на рынке уже отошла на второй план. Многие люди уже успели достигнуть нового уровня — продавать товары в Интернете. Подходящую вещь теперь можно найти, имея лишь компьютер или электронный девайс с подключением ко Всемирной паутине. Современные технологии позволяют дома продавать и приобретать абсолютно любые товары или даже услуги.

Продажи в Интернете относят к электронной коммерции, становясь все более популярнее с каждым днем. Для каждой более-менее крупной торговой компании сегодня настоящая потребность — иметь электронные сайт для раскручивания своего бизнеса. Но продавать товары могут и физические лица…

Продавать в Интернете выгодно

Логотип КупиВипНиже расписаны основные причины, по которым продавать вещи в Интернете выгодно:

  • для продажи нужно всего лишь создать сайт за несколько минут или вовсе создать соответствующее сообщество/страницу в социальных сетях;
  • распространять рекламу и прочую информацию о Вашей компании можно абсолютно бесплатно, тогда как за рекламу в печатных изданиях или в телевизоре Вам придется платить невероятные деньги;
  • каждый покупатель может при просмотре информации о товаре увидеть сразу все интересующие детали;
  • огромное количество потенциальных покупателей;
  • экономия за счет отсутствия потребности в аренде торговой площади и за счет намного меньшего количества сотрудников;
  • продавая товары в собственном Интернет-магазине, можно сдавать пустое место на сайте для рекламы;
  • хранить товары можно дома либо на складе;
  • зарабатывать в Интернете на продажах смогут даже новички.

Варианты продажи

Чтобы продавать товары, нет необходимости проходить какие-нибудь курсы и читать книги для получения знаний. Есть три способа для продажи в сети:

  • создание сайта с помощью специалистов, который со временем можно превратить в настоящий Интернет-магазин;
  • создание страницы или сообщества Вконтакте либо в любой другой социальной сети;
  • создание объявлений на тематических ресурсах, которые по своей сути и структуре напоминают страницы с объявлениями в газете.

Хорошим примером может послужить магазин брендовой одежды в Казахстане. Видно, что сайт сделан профессионально, а покупать на нем одно удовольствие.

Преимущества для покупателя

Продавцам важно понимать, чем привлекают их же Интернет-магазины покупателей. Список основных преимуществ представлен ниже:

  1. Покупать желаемые товары можно в любое время (24 часа в сутки и в неделю 7 дней);
  2. Покупатель сразу получает доступ ко всем товарам по ценам, которые поменьше, чем в традиционных магазинах и на рынке;
  3. Можно значительно сэкономить на времени и усилиях;
  4. Есть возможность сориентироваться на отзывы покупателей, уже успевших осуществить заказ;
  5. Можно приобрести абсолютно любые вещи, не выходя из жилья, а служба доставки в кратчайшие сроки довезет их до Вашего порога;
  6. Нет навязчивых продавцов, а вместо них — квалифицированные онлайн консультанты, отвечающие на вопросы по требованию
  7. Возможность сравнения предлагаемого товара между собой по ключевым характеристикам.

Что продавать, что покупать в Интернете намного удобнее, так что пользуйтесь возможностями, которые дарит нам наше время!

Как научиться продавать: девять советов

Профессия продавца уникальна. Она объединяет в себе психологию, специализированные знания продаваемого продукта и даже менеджмент. Понимать технику продаж очень важно, однако зачастую не это играет ключевую роль.

В продажах важно все: от управления временем и умения грамотно и ясно разговаривать до управления эмоциями. Человек, освоивший продажи, чувствует себя уверенно не только в профессиональном плане, но и нередко в личностном общении.

Ниже приведу советы, которые я всегда даю новичкам:

1. Вы должны знать, к какому результату стремитесьПрежде чем поднять трубку для совершения первого звонка или перед первой встречей с потенциальным покупателем, продавец должен четко понимать, чем закончится разговор. В противном случае все будет бесполезно. Результатом первого контакта с клиентом не всегда будет выставленный счет или полученная оплата (хотя и такое бывает). Основная цель — внимание клиента, интерес к вашему предложению и четкая договоренность о следующем шаге.

Подготовьте 30 вариантов ответов на фразу «это дорого»Каждый этап общения с клиентом должен заканчиваться сделкой. Сделка — это определенное действие, но не ваше, а клиента. Договоритесь с клиентом о том, что по итогу переговоров он что-либо сделает: даст ответ определённого числа, в определённое время или придет к вам на очередную встречу. Еще один вариант — ваше предложение клиенту будет рассмотрено на общем собрании у директора. Важно, чтоб не только вы, но и потенциальный клиент прикладывали усилия.

2. Ваша задача – не продать продукт, а решить проблему клиента

Если вы рассчитываете на долгосрочное сотрудничество, ни в коем случае не «напаривайте». «Напарить» — предложить что-то, что человеку не подходит. Это одноразовое действие, которое не поможет выстроить отношения с клиентами и не решит их задачу. Возможно, один раз у вас получится провернуть дельце, но в следующий раз клиент, поняв, что его обманули, уйдет. Кроме того, если он останется недоволен, возможные негативные отзывы в перспективе могут стоить вам намного дороже.

Представьте, что вы — менеджер по закупке на стороне клиента. В вашей ответственности выполнение определенных KPI (ключевые показатели эффективности — НВ). Поинтересуйтесь какие они, задавайте вопросы, много слушайте, уточняйте, выясните, какие задачи стоят перед клиентом и предложите их решение при помощи вашего продукта. Станьте для клиента доверенным лицом, экспертом, человеком, благодаря которому он сможет решить свои задачи – как профессиональные, так и личные (например, получить повышение, бонус или продвинуться по карьерной лестнице).

3. Не решайте за клиента

Хороший менеджер по продажам, прежде чем сделать звонок, внимательно изучает информацию о клиенте и готовится. Это нужно делать всегда, однако после этого менеджер часто допускает самую главную ошибку – решает за клиента, какой вариант продукта выбрать и какой бюджет он может выделить на сделку. Далее в разговоре менеджер подсознательно подталкивает клиента к тому варианту, который сам заранее для себя принял и тем самым сильно ограничивает свои возможности по продаже. Никогда не решайте за клиента. Давайте, как минимум, три варианта коммерческого предложения, опишите преимущества каждого из них. Если клиент начнёт сомневаться, он уточнит, а вы посоветуете. Эксперты, которые занимаются поведенческой психологией, советуют делать один вариант предложения с максимально расширенным по опциям и, соответственно, самым дорогим бюджетом. Тогда остальные на его фоне будут выглядеть рациональными и оправданными по стоимости.

4. Знайте свой продукт досконально

Все плюсы и все минусы. Изучайте информацию об аналогичной продукции конкурентов. Вы — не монополист, и должны понимать, что отдел продаж конкурента не дремлет. Уважайте продукт конкурента, никогда не отзывайтесь о нем плохо, однако умейте донести до клиента преимущества вашего предложения.

5. Улыбайтесь на том конце провода

Поверьте, это чувствуется. Каждому из нас гораздо приятней вести диалог с человеком позитивным, уверенным в себе. Создается впечатление, что вот он – тот самый человек, который знает, что мне нужно и как этого достичь. Ни в коем случае не вызывайте жалось и уж тем более не выпрашивайте. Ваш продукт ценен для понимающего клиента. У вас эксклюзивное предложение, которое необходимо клиенту здесь и сейчас. Иначе сложно объяснить, зачем вы продаете это — времена принудительного труда давно позади.

6. Проявляйте настойчивость и терпение

На разных рынках решение о покупке принимается в разные сроки. Для некоторых В2В рынков может потребоваться от нескольких недель до полугода, и все это время продавец должен держать руку на пульсе и понимать, где сейчас находится его предложение, на каком этапе принятия решения.

7. Отказов не существует

Не принимайте отказы клиента на свой счет. На самом деле, отказов нет — есть возражения, с которыми продавец пока не научился справляться. Подготовьте 30 вариантов ответов на фразу «это дорого», распечатайте и повесьте на видное место. Каждое утро в паре с коллегой по очереди говорите друг другу «это дорого» и отвечайте по очереди до тех пор, пока тридцать шаблонов ответов не запишутся в вашу подкорку.

8. Постоянно развивайтесь

В наше время самостоятельным образованием никого не удивишь. Видео-уроки, конференции, мастер-классы, тренинги, литература — все это можно найти в интернете. Не будьте менеджером по продажам, который считают, что «я уже и так все знаю», их и так достаточно. Будьте «менеджером-почемучкой».

Те новички, которым интересно развиваться, впитывают информацию и постоянно практикуют, оттачивают выученное ежедневно на практике и, как следствие, показывают высокий финансовый результат уже на второй месяц работы после адаптации. Те, кто «и так все знает», результат, к сожалению, не показывают.

9. Анализируйте

Заведите привычку ежедневно анализировать свою работу в таком ключе: что получилось, что не получилось, что я сделал бы иначе? Честно отвечайте на эти вопросы. Пять минут ежедневного анализа, понимание, где вы не дорабатываете и что надо изменить, принесут отличные плоды в долгосрочной перспективе. Причем эту привычку стоит применять в целом к прошедшему дню. Понимание, что было сделано в каждый конкретный день и как это приблизило вас к цели, даст отличный толчок к развитию.

Настройтесь на успех. Не опускайте руки после первых отказов. Постоянно учитесь и практикуйтесь. Работайте над ошибками. Четко понимайте свою цель. И постоянно делайте, делайте, делайте!

Больше мнений здесь

Хотите знать не только новости, но и что за ними стоит?

Читайте журнал Новое Время онлайн. Подпишитесь прямо сейчас

Читайте 3 месяца за 59 грн


В статье использованы материалы из источников:
salers.ru
dnevnyk-uspeha.com
mirden.ru
worldsellers.ru
wintobe.ru
seportal.ru
edunews.ru
nv.ua

Как продавать на «Авито»

Прошлым летом я продала на «Авито» вагон вещей: от не подошедшей по размеру обуви и сломанной лампы до дивана и стиральной машины. Расскажу, как быстро избавиться от старых вещей и получить справедливую цену.

Вы продаете что-то из личных вещей и не хотите продешевить. Но и завысить цену, сделав вещь неконкурентоспособной, вы тоже не хотите. Чтобы этого не произошло, нужно узнать, сколько аналогичный товар стоит в другом месте. И отталкиваться от цен конкурентов.

У вас есть два типа конкурентов: продавцы новых товаров и продавцы б/у.

Узнайте цену аналогичной новой вещи

Цену на новые товары можно узнать в магазине или на «Яндекс-маркете», который собирает информацию о наличии и цене товара в разных интернет-магазинах. Задача — понять, сколько ваш потенциальный покупатель потратит на точно такую же или аналогичную вещь, если купит ее в магазине.

Большинство товаров вы не сможете продать по той же цене, по которой купили. Даже если вещь в идеальном состоянии. При одинаковой цене покупатель предпочтет покупку напрямую у магазина: он получает полный гарантийный срок или может в течение 14 дней сдать жмущую пару обуви обратно продавцу.

Совершенно новые босоножки я продала за полцены. А электронную книгу еще дешевле: за четверть от первоначальной цены. Техника устаревает быстрее всего, на рынок выходят более продвинутые модели, появляются новые производители, активно заполняющие востребованную нишу.

Но из этого правила есть исключения. Вы сможете вернуть большую часть денег, потраченных на покупку, если покупали технику до обвала рубля в декабре 2014 года.

Я купила наушники со скидкой за 490 Р. После обвала рубля я продала их за 600 Р, потому что новые стоили уже 750 Р.

Двухлетнюю стиральную машину, приобретенную до «кризиса», я продала по той же цене и даже почти отбила затраты на установку.

А за двухлетний компьютер-моноблок я выручила на 2000 Р меньше, чем заплатила. Получается, что год использования моноблока обошелся мне всего в 1000 Р.

Если покупатель не может купить аналогичный товар дешевле или хотя бы за такую же цену, используйте эту ситуацию.

Я продавала абонемент в фитнес-клуб, он обошелся мне в 24 000 Р за год. На момент продажи абонемент действовал еще три месяца. Мой расчет цены: 24 000 Р / 12 месяцев × 3 месяца = 6 000 Р. Я покупала услугу «оптом», а продавала «в розницу», поэтому не снижала цену. Как правило, такие абонементы покупают люди, которые не могут или не хотят платить фитнес-клубу сразу 24 000 Р. Поэтому мое предложение им выгодно.

Понимание того, сколько стоит новая вещь, поможет вам при торге.

Я продавала фотоаппарат. Моя цена — 14 000 Р за фотоаппарат, фотокейс и карту памяти. Покупатель требовал скидку, мотивируя это тем, что за 15 000 Р он купит новый фотоаппарат с гарантией в магазине. Благодаря мониторингу цен я знала, что новая камера стоит 16 000 Р, кейс — 3000 Р, флешка — 1000 Р. Весь комплект обошелся бы покупателю на 6000 Р дороже. Я использовала этот аргумент в разговоре.

Предварительная подготовка помогла мне настоять на своей цене.

То, за сколько вы купили вещь, не имеет значения. Важно лишь то, за сколько ее можно купить сейчас.

Узнайте цену аналогичной бывшей в употреблении вещи

Просмотрите чужие объявления на «Авито». Вы узнаете диапазон, в котором аналогичную вещь продают конкуренты, и сможете предложить конкурентоспособную цену.

На что обратить внимание:

  • дефекты на фотографиях и в описании — трещины, неработающие кнопки;
  • степень износа — грязный чехол, потертости корпуса;
  • комплектность — есть коробка, нет зарядного устройства;
  • наличие гарантии.

Когда продавала старенькую видеокамеру «Сони», я тщательно изучила предложения конкурентов в моем городе. Один продавал такую же камеру, но с поцарапанным экраном. Другой — аналогичную модель неизвестного китайского бренда. Третий — камеру без зарядного устройства. Моя камера выгодно выделялась на этом фоне, поэтому и цену на нее я поставила выше, чем у конкурентов.

Мониторинг предложений конкурентов поможет определить вам минимальную цену, за которую вы готовы продать свой лот. Держите в голове образ самого дешевого предложения ваших конкурентов. Этот позволит вам в пылу торга не отдать вашу чистую и ухоженную вещь по цене побитого жизнью хлама.

Покупатель увидит ваш товар рядом с другими такими же. Посмотрите, какие цены он увидит рядом с вашей.

Сделайте поправку на регион, сезонность, срочность и торг

Цена на «Авито» — это не та цена, которую в итоге заплатит покупатель, а та, которую хочет получить продавец. Возможно, конкурент с самой высокой ценой размещает объявление месяцами и не может найти покупателя. Если это не ваша цель, не завышайте цену.

Это объявление о продаже жестяных банок за 600 р. обновлялось два года, и продавец никак не мог их продать
Это объявление о продаже жестяных банок за 600 Р обновлялось два года, и продавец никак не мог их продать

В разных регионах одна и та же вещь может стоить по-разному в зависимости от удаленности региона, транспортной доступности, средней зарплаты жителей и насыщенности рынка. Если вы живете в Магадане, вы, скорее всего, продадите электронную книгу дороже, чем в Питере, потому что цены в магаданских магазинах выше, чем в питерских, а выбор меньше.

Если продаваемый товар используется только в определенный сезон, продать его в другой сезон за ту же цену сложно. Вентиляторы, надувные бассейны и босоножки берут летом, а шубы и обогреватели — зимой.

Шубу покупайте летом, а продавайте зимой

Чем быстрее вы хотите продать вещь, тем ниже придется опустить цену. Чем больше денег вы хотите получить, тем дольше придется ждать покупателя.

Моя знакомая Нина продавала шубу два года. Висящая в шкафу норка не мешала ей жить, поэтому Нина не торопилась и продала меха за 75 000 Р. Двумя годами ранее ее конкуренты продавали аналогичные шубы за 60 000 Р.

Увеличивать ли цену товара, чтобы часть сбросить при торге, — дело вкуса. Многие покупатели радуются как дети, когда удается сторговать пару сотен рублей.

Проверяйте, как давно висят объявления конкурентов.

Зачем нужен задаток

При продаже вы можете столкнуться с покупателями, которые буду умолять вас снять вещь с продажи. Их аргументы: «Я обязательно куплю у вас всю вашу мебель», «Скоро зарплата», «Неужели я произвожу впечатление человека, который не держит слово?», «Зуб даю».

Вы можете поверить покупателю на слово и говорить остальным желающим, что вещь продана. Если покупатель пропадет, вы потеряете время и других потенциальных покупателей. Единственная гарантия того, что вы не останетесь внакладе, — это задаток.

Задаток и аванс — разные вещи. Аванс — это частичная оплата товара вперед. Если сделка расторгается, продавец возвращает аванс покупателю.

Задаток мотивирует

Задаток — это сумма, которая не только идет в счет оплаты, но и стимулирует стороны совершить сделку. Если в назначенный срок покупатель не выкупает вещь, задаток остается у продавца.

Мои родители продавали холодильник. Покупатель внес задаток 2000 Р. Через неделю пришел вместе с женой, чтобы окончательно рассчитаться и забрать покупку. Супруга сказала, что мечтала о совсем другой модели и от покупки отказывается. У покупателя был выбор: потерять 2000 Р и остаться без холодильника или уговорить жену. Возможность потерять деньги сделала покупателя очень убедительным, жена согласилась, и сделка состоялась.

Для покупателя задаток тоже выгоден. Если продавец уступает вещь кому-то другому, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Моя знакомая Нина продавала подержанный Ниссан за 300 000 Р. Покупатель не смог собрать сразу всю сумму, но не хотел упустить автомобиль и оставил задаток в 20 000 Р. На следующий день по объявлению позвонил другой покупатель и предложил за Ниссан 330 000 Р. Ему Нина и продала автомобиль. А первому покупателю вернула задаток в двойном размере — 40 000 Р. Нина получила чистую прибыль от продажи автомобиля 310 000 Р.

Если сделка купли-продажи не состоялась по независящим от сторон причинам, задаток просто возвращается покупателю.

По закону соглашение о задатке должно быть оформлено в письменном виде. На практике при совершении мелких сделок стороны договариваются на словах, но такое соглашение не имеет юридической силы и может быть использовано мошенниками.

Что нужно обсудить:

  • состояние и комплектность товара;
  • цену;
  • срок, в который покупатель выкупит товар по указанной цене.

Как продать на Авито

В квартире скопилась туча хлама? Срочно нужны деньги? Разобрали старые вещи и поняли, что половина из них не нужна? Продайте нафиг! Лично мой выбор последние пару лет — www.avito.ru Поскольку в последнее время меня часто просят что-то там продать (или помочь продать), я решил написать эту статью, где раскрою некоторые секреты и неочевидные моменты, как продать на авито самые разные вещи.

Во-первых, сделайте хорошие иллюстрации. Вроде, это очевидно, но по фоткам, которые мне иногда присылают друзья или родственники, этого не скажешь. Возьмите фотографии из интернета, с официального сайта, с гугл-картинок, наконец. Ну или Яндекс, это уж как религия подскажет. Сделайте, в конце концов! Это несложно — нужны обеденный стол, приличная фото-мыльница и 5 минут в середине дня, пока солнце не свалилось за горизонт. Вот так я продавал карточку на фитнес:

Первый маленький секрет — фон продаёт товар! Не знали? А для девочки, которая эту карточку у нас купила, было важно, что карточка лежит на крышке Мака, а значит покупает она её у приличных адекватных людей. Да и просто — когда просматриваешь список из одинаковых фоток из инета, любое необычное объявление само приковывает внимание.

Вот эта фотография продала PSP:

Её у меня купил мужик, который про*бал старую дочкину PSP-шку и хотел не просто её вернуть, а и купить поновее. А тут — моя, да ещё и мультики с играми в неё уже закачаны! Не продавайте товары, продавайте образ жизни, продавайте настроение! Я понимаю, что никто не будет из-за Avito.ru читать О’Гилви «О рекламе» и изучать маркетинг — но элементарно повторить ходы из той рекламы, с которой встречаешься каждый день — разве это не очевидно?

Как продать на Авито сразу много разных вещей? Вот такие фотографии продают, если у вас сразу куча тематически связанного хлама:

Playstation 2, куча дисков, пульт, карта памяти

Собираете всё в один mega-pack и продаёте. Серьёзно — я бы год продавал всё это по отдельности! Обратите внимание, как разложены вещи. Конечно, я не великий BTL-щик (и вообще никакой BTL-щик, наверное) — но потратил пару минут, чтобы разложить диски, смотать провода джойстиков и красивенько разложить всё в кадре. Провода, наверное, первый и последний раз смотал за то время, что пользовался приставкой.

Как продать на Авито то, что «вообще никому не нужно»?

Вы будете смеяться, в качестве эксперимента я даже продавал старые коробки от мобильных телефонов (и успешно) —

Коробка от Nokia e61

— оказывается, их покупают люди, которые хотят подороже продать свой старый мобильный телефон. Впрочем, хватит о картинках! Давайте поговорим о заголовках — они тоже продают. Как и выше, приведу несколько примеров:

Модная мужская куртка dsquared — Новая

Этот помог мне (даже с прибылью) продать не подошедшую купленную в интернете куртку. Парень-покупатель был так доволен (правда, тут свою роль сыграло и описание, о нём позже!) что даже не собирался её мерить и мне пришлось заставить его. Почему заставил? Чтобы точно купил. Покупатель, который попробовал товар, скорее его купит, чем тот, кто просто увидел. Тут же какое дело — примерил ты вещь, представил на себе — и она уже почти твоя, ты с ней почти сжился, особенно если давно хотел.

Техника продаётся несколько иначе:

PSP Go белая, прошитая, 6 лицензионных игр, бонусы за 6 500 руб.

Супер-чехол для Macbook/Macbook Pro 13″ за 500 руб.

Nikon e4500 с двумя аккумуляторами идеал за 2 000 руб.

MacBook Pro 13″ Mid-2009 (MC991) + аксессуары за 29 000 руб.

Больше характеристик и других достоинств прямо в заголовке! Бонусы к PSP, Супер-чехол для Мака, фотоаппарат в идеальном состоянии и Макбук с аксессуарами — ну, вы понимаете. Кстати, вот так выглядели фотки этого компьютера. Нуачё, sex sells. Меган Фокс вообще может всё что угодно продавать, хоть сковородки! 😉Вот вам и ответ о том, как продать на Авито что угодно )

Apple MC991

Поговорим о самих объявлениях?

Тут отдельная песня. Надо и коротко, и заливисто, продающе так. Мол, ай да товар! Сам бы пользовался, да рук нет. Вот так как-то:

Бумажник новый, брутальный, кожаный, с мощной длинной медной цепью (см.фото) с оригинальным замком.
Оригинал, сделан в Италии, очень прочный, качественно сшит, толстая кожа.
Продаю, т.к. подарили, а мне не нужен, привык к своему старому.
Кошелёк редкий, красивый — берите, не прогадаете.

Хотите продать свой старый W880i подороже, но у вас остался только сам телефон? Вам нужна коробка с диском, документами, инструкцией, кабелем для компа, переходником на 3,5 мм, зарядкой. Если пороюсь, еще и наушники найду, коли нужны. Поскольку мой собственный W880i украли (гады), коробку отдам почти даром — только, чур, самовывоз с м.Южная

Продам офигенную эргономичную мышь MX Revolution от Logitech. Продаю потому что на ДР подарили другую.
Итак, чем хороша? Супер-удобная (для правшей) Правая-левая кнопки, колесо скоростной прокрутки Microgear, такое же колесо под большой палец для переключения приложений (Alt-Tab типа) кнопка поиска, две кнопки громкости. Все кнопки легко переназначить на любые другие действия родным софтом (в комплекте + можно скачать — см. фотки) Смотрится дорого, ездит хорошо. Logitech называли её “лучшая мышь в мире”
В сухом остатке — самая удобная мышь для Windows, прорезинена во всех нужных местах, состояние на 4+ (полустерт логотип). Идеальная мышь для офиса, для игр тоже подойдет.
В комплекте: собственно мышь, модный зарядный стакан, USB-приемник, CD с дровами и инструкция. Новая стоит 3600 на Яндекс.Маркете

Продам 16-гигабайтный айфон, sim-free (не надо ничего разлочивать), куплен год назад в Сингапуре в официальном магазине, работает отлично – продаю, ибо подарили iPhone 5 🙂

Состояние хорошее, оба стекла (экран и заднее) – оригинальные, не менялись на китайское фуфло.

В комплекте – коробка, наушники, бумажки, USB-кабель и СУПЕРБОНУС: сверх-прочный алюминиевый бампер Element Vapor Pro черного цвета, в идеальном состоянии, со специальной отверткой SpeedWrench, 2 запасными винтиками, чехлом, наклейкой на “заднее место” и динамик айфона (не наклеены, решайте сами – мне хватало бампера)

Продаю отличный CD-плеер (с двумя моторами привода CD, кто знает — оценит) и аж 3 (!!!) секундами antishock-а! Повидал всякое, но до сих пор пашет без нареканий.
В общем, кому нужен простой и надежный CD-плеер (скажем, в кухню на даче), который не жалко угробить (потерять) — очень рекомендую.
Питается от двух обычных пальчиковых (АА) батареек или аккумуляторов, оснащен фирменной функцией xBass (для металла самое оно). Есть даже out, разъем под блок питания и винтовое кремление. Цена символическая.
P.S. Привезен мне в подарок из США, собран и работает соответственно. Made in Japan (это вам не Китай и не Филиппины) По цене 1-2 CD дешевле только даром.

Кстати, плеер на момент продажи выглядел так:

CD-плеер Panasonic

А так я продавал ту самую куртку:

Продам новую (ни разу не ношеную) куртку DSQUARED — подарили, а мне велика (я S, куртка — M) Мягкая серая подкладка с капюшоном (с отдельной молнией), много карманов, есть внутренний. Все ярлыки. Высококачественный кожзам. Плачу кровавыми слезами что велика ))

Не стесняйтесь оговаривать специальные условия, типа:

  • Предложения только через СМС (скажем, у вас трудная неделя на работе и не до звонков);
  • Самовывоз от моей станции метро (если продаёте что-то недорогое и лень куда-то ехать встречаться с покупателем;
  • Не торгуюсь (если не торгуетесь);
  • Небольшой торг уместен (хотя я бы не советовал это оговаривать — лучше сторговаться с покупателем уже на месте);
  • Ну и так далее, пока фантазии хватит. Главное, чтобы для покупателя не было никаких сюрпризов. Вы же всё оговорили, что хотели!

Кстати, о торге. Во-первых, как учит грамотный товарищ Дэн Кеннеди, не пишите, что готовы сбросить цену. «Торг уместен», «Уступлю по сходной цене» и прочее в том же духе ясно даст понять, что вы — продавец-тряпка и вас можно сколько хочешь гнуть по деньгам. Я с одним мужиком из-за 300 рублей как-то раз пол-часа торговался. Серьёзно. И так 500 рублей скинул, он хотел 800. И всё равно купил в итоге. Потому что приехал фиг знает откуда за тем ноутбуком, ему просто скучно после работы было, а он, на минуточку, солнечные батареи впаривает. В общем, торгуйтесь. Лично я это дело очень люблю — развивает навыки прямых продаж по самое не хочу! Тут ты такие достоинства товара вспомнишь, что иной раз думаешь, — «нафига я продаю-то? Самому пригодится!» — и вот тут-то и происходит продажа.

О чём я ещё не рассказал? А, цены…

Ценобразование — чуть ли не самый  сложный момент в торговле, по крайней мере мне так кажется. Иной раз продаёшь выше средней температуры по больнице, а берут. Почему? Грамотное описание. А иной раз вроде и напишешь всё грамотно, и фотки — пэрсик — а не берут, приходится снижать цену. Плавно, постепенно. Иногда достаточно и малого: вон Nokia 5800 выставил всего-то на 500 рублей дешевле, чем у всех, так я её за 2 часа продал!

Кроме того, помнить нужно и о том, что объявления в поиске постоянно понижаются, а за возвращение в топ приходится платить вполне реальные деньги. Иногда даже не один раз. И вечно ждать того самого покупателя, который даст лучшую цену, смысла нет. Много хочешь — мало получишь. Это бизнес, детка!

Вместо P.S.

Честно говоря, сомневался, написать ли о юморе в объявлениях. Юмор продаёт. Юмор связывает вас с покупателем неявным предположением, что вы похожи, вы смеётесь над одними и теми же вещами, вы — одной крови. Маленькая шутка в тему, «для своих» вполне может продать. Главное, не переборщите — клоунада вряд ли продаст ваш старый телевизор.

Вместо P.P.S.

Конечно, обо всём здесь рассказать просто невозможно, да я и не пытался. Но если я забыл что-то существенное, вы не стесняйтесь — спрашивайте в комментах!

Та-дам!

С момента написания этой статьи прошло уже 5 лет, а она по-прежнему не теряет актуальности. Впрочем, за это время появилось несколько новых техник, хитростей и советов, которыми я хотел бы с вами поделиться, так что если вам понравилась статья выше, Читайте вторую часть прямо сейчас! Ну и наконец, если вам просто нужны шаблоны продающих объявлений для Авито, вам Вот сюда.

Как продавать вещи на Авито

Я расскажу, как продала целую машину вещей за один месяц и получила за них больше денег, чем планировала.Во-первых, вещи были разобраны на 4 категории:

  1. Вещи в плохом состоянии, также известные как «выбросить жалко, может надо кому?».
  2. Вещи в нормальном состоянии, но не новые (не в идеальном состоянии) или специфические, то есть те, которые долго будут искать покупателя (например, дизайнерские датчики дыма или велосипед зимой).
  3. Вещи новые или очень близкие к этому.
  4. Вещи, которые точно продадутся быстро и хорошо, независимо от состояния и новизны (например, мебель для хранения IKEA TRUFAST или айфон).

Вещи из ==первой группы== я отдавала или бесплатно, или пакетом за 100-500 рублей все вместе. Рваные, ободранные, сломанные — на помойку.

📍 Не надо их продавать или кому-то отдавать, это просто неприлично! Кстати, не забудьте про переработку.

Вещи из ==второй группы== я продаю долго (а они спокойно ждут своего покупателя). Я составляю красивое объявление, слежу, чтобы оно было активным и жду покупателя.

📍 Примеры: мы так продавали беспроводные дизайнерские датчики дыма, которые купили на распродаже в Финляндии за 20€. Они классные, белые, красивые, пользовались мы ими не очень долго, а получить хотели 2500₽. В результате где-то через 2 недели у нас их купили в какой-то спа-центр 🙂

Второй пример — домик для кукол. Он красивый, стильный, шведской фирмы. Я красиво сфоткала мебель, написала объявление, в котором указала стоимость домика без мебели и с ней. Как контрольный выстрел была последняя фотка – пустой одинокий и сфотканый с высоты моего роста дом без мебели. Конечно, купили всё. Правда, пришлось ждать покупателя около месяца 🙂 В объявлении была указана цена в две тысячи рублей (без мебели), а продала я всё вместе за 11 000₽.

==Третья группа==. Продать новую или почти новую вещь очень сложно. Не хочется потерять в деньгах и часто много конкурирующих объявлений. В таких случаях я рекомендую ставить цену на 10% ниже средней по авито, чтобы продать очень быстро.

==Последняя группа== — моя любимая. Почти все мои проданные вещи относятся к ней: стеллажи из икеи, пылесос, мелочи для дома, одежда для детей.

Всё изначально было куплено с расчётом на продажу.

Например, система для хранения ТРУФАСТ из икеи. Когда мы переезжали в Коробицыно, мы не знали, сколько там проживём: год, два или три. Поэтому решили купить мебель, которую впоследствии будет легко продать.

Для этого я подписалась на свежие объявления на авито по слову «икеа» и за неделю поняла, какая мебель максимально быстро и выгодно продаётся. Нам нужна была мебель для хранения игрушек — в этой категории лидерами по скорости продажи по нормальной цене — как раз были труфаст. Его мы и купили для детской (причём нашла я его по крайне приятной цене там же, на авито 😂).

Когда пришло время продажи, то я продала за 1 день и за ту сумму, которую потратила при покупке.

Как оценить свой товар?

С такими вещами, как айфон всё понятно. А вот, когда продаёшь много мебели и вещей, которые вполне себе б/у, то у многих начинаются сложности. Я пошла по пути составления оптимистичного плана продаж и пессимистичного. Прикинула, какую сумму хочу получить в итоге и исходя из этого оценила свои товары исходя из средней по авито.

Я знаю, что люди очень любят торговаться и я заложила в стоимость небольшой торг, при этом я знаю, что 100 рублей разницы в меньшую сторону могут сделать мой товар привлекательнее. Плюс мне очень повезло. Некоторые вещи были куплены до обвала курса рубля. Например, пылесос был куплен за 6 000₽, а продан за 5 000₽ спустя 4,5 года 🙂

📍 Итак, получилось, что я перевыполнила свой оптимистичный (!) план ровно в 2 раза.

==Бонус!==

Как написать объявление?

Я составляю «живые» тексты, в которых я описываю вещь, состояние, добавляю комментарий от себя (вспоминаю как и почему я выбрала именно эту вещь или то, как пользовалась ей). Только никакой лирики! Всё чётко, но с душой. Например, я продала деревянную железную дорогу IKEA. Текст был такой: “Знаменитая железная дорога из дерева, IKEA, несколько наборов. Всё заботливо хранится в контейнере :)”

Такие тексты мне помогли в декабре 2016 года продать iPhone выше средней цены на четыре тысячи рублей за два дня. Как я это сделала?

  1. Просмотрела все частные объявления с аналогичными телефонами. Узнала среднюю стоимость (25 000₽), нашла приятные тексты, отметила для себя моменты, которые меня в них зацепили, изучила фотки, чтобы понять, как составить своё объявление. То есть я просто посмотрела, какие публикации нравятся настолько, что я бы позвонила по этим объявлениям, будь я покупателем.
  2. Решила, что с ценой в 25 000 моё объявление затеряется, с ценой ниже будет вызывать подозрения и решила поставить цену выше средней. И смело добавила 4 000.
  3. Подумала над фото и текстом. Текст простой, «девочковый» (привет, стереотипы!) и фото сделала под него, как будто на ходу, но очень аккуратно, показав всё: экран, заднюю часть, небольшие недостатки, комплектацию, скриншот какого-то приложения, которое показывает, как дела у батарейки и чек.
  4. Отказывала в торге без личной встречи.
  5. Отказывала присылать личные данные, скриншоты и никаких переводов на карту.
  6. Выделила для себя двух приятных потенциальных покупателей и поехала продавать.
  7. Мой телефон был в очень хорошем состоянии, без дефектов, о недостатках (батарейка) я сразу сказала в телефонном разговоре. Во время встречи (в кафе) всё показала-рассказала, объяснила причину продажи и, собственно, продала айфон за 29 000₽.

Вот так, никаких сложностей. 😉 Если есть вопросы, то пишите на hello@chechannel.com! Подписывайтесь на наш канал в Телеграме — там мы пишем о жизни в Польше.

Как на avito.ru выгодно продавать технику, бывшую в употреблении

Рынок новых портативных устройств огромен и растет с каждым часом. А рынок техники, бывшей в употреблении, увеличивается, наверно, ежеминутно. Зачастую продать свой устаревший смартфон или планшет не «за копейки» очень трудно. Как говорили мне на одном радиорынке – «подержал в руках – полцены потерял». Значит, бывший в употреблении порядка года смартфон должен упасть в цене до символической «тысячи» (может двух).

Так как же продать годовалый HTC One S (купленный за 12К) и отбить не менее 40% (4800р)?


Итак, первым делом я пошел на ближайший рынок техники (горбушку), разведал цены и наличие, а потом полез на avito.ru. Тут меня ждало разочарование. Шансы осуществить задуманное таяли буквально на глазах. Когда я покупал смартфон, его было трудно найти, зато сейчас появились сотни онлайн и оффлайн предложений. Цены колебались за новый от 6000 до 8000р, за б/у – 2000-6000р, в зависимости от состояния товара и жадности продавца.

План

Копировать объявления нет смысла, поэтому я составил небольшой план о том, что мне понадобится:

1. Броский заголовок.
2. Хороший текст. Обычное перечисление всех характеристик вряд ли самая желанная информация при покупке товара, бывшего в употреблении. Плюс, стоит постараться недостатки сформулировать как достоинства, по возможности. Будьте честны, даже если не верите в карму. Лишнее убираем. Например – кому нужен просроченный гарантийный талон или чек с указанием стоимости товара на момент покупки. Воспринимаемой ценности это не добавляет.
3. Качественные фото. Must be real! Не смотря на то, что это все лишь частное объявление. Хотя нет – тем более что это частное объявление.
4. Создание искусственного дефицита.
5. Приемлемая цена. Для обеих сторон.

Action!

После десятка вариантов с заголовком, остановился на простом — HTC One S (4.4.2 Kit-Kat).
Тот, кто ищет этот смартфон, уже знает его характеристики и версию OS (4.1 Jelly Bean), значит, упоминание о версии последней OS для Android (4.4. Kit-Kat) по меньшей мере должно заинтриговать.

Текст подготовил в соответствии со знанием всех «подводных камней», которые клиенты изучают по отзывам перед покупкой. Хорошо, что этих камней у меня не было.

Само объявление:
• Процессор S4. Корпус не облезает, производство Тайвань;
• На телефоне уже установлена прошивка версии Kit-Kat 4.4.2 Sense 6 (с Blink Feed) из флагмана HTC One M8, благодаря чему можно устанавливать последние новинки игр и программ;
• Около года использования, батарея держит более суток;
• Экран в идеале — в день покупки наклеил качественную пленку, легла как с завода и до сих пор радует глаз;
• Камера фокусируется и снимает моментально, качество отличное (8Mp, разрешение 3264х1840). Во время записи/просмотра видео (HD 1080p) можно делать снимки хорошего качества. Так же есть HDR, Фотосфера, серийная съемка, распознавание лиц и улыбок, и много-много других настроек. Встроенный фоторедактор;
• Динамик громкий. Музыка через наушники «плотная» со встроенным эффектом BeatsAudio.

Удобный, алюминиевый и тонкий (7,8мм);
Миниатюрный друг и помощник;
В отличном состоянии. Не тормозит, не греется. Есть малозаметные потертости на корпусе;
Комплект будет с фирменными наушниками HTC (вкладыши с гарнитурой, белые), коробкой с документами, зарядкой, кабелем (для зарядки и синхронизации), OTG-кабелем (для подключения флешек, кардридеров, мышек и т.д.) и силиконовой накладкой (черной);
До 10 сентября отдам за 4500 (самовывозом). После 10-го без торга будет 5000!

Фото:

Сухой остаток

За 2 недели объявление собрало 1064 просмотра, мне написали 4 человека и позвонили еще 18. Конверсия составила 2%.

Среднее количество просмотров аналогичных объявлений за этот период (по моим наблюдениям) максимально достигало 100-150 просмотров, даже с учетом периодических изменений и «поднятий» объявления. Ремарка — из-за высокой конкуренции по Москве объявление падает в поиске за считанные часы.

Встречаются объявления, которые набирают 300 и более просмотров. Но это ценник порядка 1000-2000 рублей и заголовок никак не намекающий, что смартфон «убитый» или на запчасти, плюс фотография с официального сайта.
На днях посмотрел объявления по запросу «HTC One S» в Москве — все те же лица, только объявления подняты или изменены.

Я благополучно продал смартфон за 37,5% (4500р) от первоначальной стоимости за две недели и купил себе новый. Все остались довольны, в том числе и клиент.

P.S. В реальности я промучился с объявлением месяц. Только поработав над ошибками первой недели, меня ожидал успех, а именно — выгодная продажа. За 15-20% от первоначальной стоимости можно за пару дней продать.

Как быстро продавать на Авито

как правильно продавать на АвитоАвито – кто его не знает? Сегодня мы окунёмся в мир бесплатных объявлений – эту т.н. барахолку 21 века. Если кто-то из вас ещё сомневается в её значимости, посмотрите на число пользователей, ежедневно посещающих данный ресурс. И сомнения как-то сами собой должны испариться. А всё потому, что каждый день на этот портал заходят от 5 до 10 миллионов уникальный посетителей.

Причем по большей части это жители городов со всей территории России! И многие из них каждый день что-то продают или выгодно покупают на Avito. Если вы хотите научиться быстро продавать на Авито – читайте эту статью. Здесь мы будем говорить о самом актуальном и полезном. Поехали!

Бесплатные способы повысить кликабельность объявления

Фото

Данный параметр я решил поставить на первое место в списке бесплатных способов повысить кликабельность вашего объявления не случайно. Дело в том, что интернет – мир виртуальный. И в нём действуют совсем другие законы, нежели в реальной жизни. В мире интернета фото – один из главных способов идентификации.

Вспомните любую социальную сеть. Как там идентифицируются пользователи? Правильно. Аватаркой! Каждый выставляет своё лучшее, уникальное фото и тем самым добивается узнаваемости, отличности от остальных посетителей. Как и аватарка для человека, фото товара или услуги – это золотой ключик всех дверей в мир быстрых продаж.

fotoФото должно полностью передавать все самые лучшие качества товара. И если это важно, лучше сделать и разместить максимально возможное количество фотографий, выполненных со всех ракурсов. Таким образом, вы предоставите потенциальному покупателю максимум визуальной информации для того, чтобы он сделал свой выбор в вашу пользу. В подавляющем количестве разделов Авито предоставляет возможность разместить не более 5 фото – пользуйтесь этим!

Другое дело, если ваш товар выглядит не в лучшем качестве (потертый, помятый, грязный, поношенный и т.д.). Тут вам в помощь рекомендация: «Покажите товар лицом!». Если продаёте авто – обязательно вымойте его перед продажей (о предпродажной подготовке я не стану вам рассказывать – вы и сами всё это прекрасно знаете). Желательно выбрать наиболее нейтральный и приятный фон для ваших снимков. Если это автомобиль – постарайтесь выехать на природу и сделайте фотографии там. Увидите, что это увеличит число просмотров вашего объявления. Для более подробного изучения этого вопроса, читайте статью «как быстро продать автомобиль».

Текст

О, как много букв бывает в каком-то объявлении! Так много, что сразу хочется закрыть его. И больше никогда не открывать! Почему? Да потому, что человеческий мозг не в состоянии воспринимать большой объём информации, особенно, если она плохо структурирована.

Одним из важнейших вариантов повысить кликабельность объявления, а значит, и увеличить шансы продать ваш товар быстро – это снабдить ваше объявление грамотный, коротким, ёмким рекламным текстом.

Текст должен быть написан грамотно – это не только прихоть интеллигентных людей, но и выбор поисковой машины, которая выдаёт ваше объявление среди прочих только тогда, когда название вашего товара совпадает с той фразой, что набирает в поисковой строке потенциальный покупатель.tekst

Допустим, вы набрали вместо «ноутбук» слово «нотбук». Вроде бы небольшая опечатка, но ваше объявление уже не увидят те пользователи сайта Авито, которые набирают в поисковой строке слово «ноутбук».

Описание товара должно быть лаконичным, ни в коем случае оно не должно содержать откровенный вымысел или ложь. Система модерации на сайте такова, что если на ваши объявления начнут нажимать «Спам» или жаловаться, администрация ресурса не станет разбираться, а просто заблокирует ваш аккаунт по IP.

И если у вас статичный IP, то вам уже будет очень сложно воспользоваться этим сайтом – останется только сменить IP, а для этого придётся обращаться к провайдеру интернета. И не факт, что он вам такую возможность предоставит. Поэтому текст вашего объявления должен содержать только правдивую информацию о товаре/услуге.

Другое дело, что один и тот же товар можно описать совершенно разными словами, ведь русский язык до того велик и могуч, что не использовать все его преимущества просто невозможно! Но об этом уже в других статьях. А здесь я вам лишь напомню, что текст публикации на Авито должен содержать несколько законченных предложений в рекламном стиле выражающих все преимущества вашего товара.

СЕО-фразы

Это новая фишка, которую особо продвинутые пользователи начали использовать в своих объявлениях. Что такое СЕО-фразы? СЕО-фразы – это набор коротких ключевых фраз, по которым ваш товар могут найти другие пользователи не только через поиск Авито, но и через поисковые запросы с Яндекса и Google! Да, да. Яндекс и Google «кушают» объявления с Авито и выдают их в результатах поиска, бывает даже что и на самом верху! Так что на ваше объявление, с включенными в него СЕО-фразами может попасть большое число пользователей со всех поисковых систем.

Однако этот способ относится к черному СЕО и не приветствуется модераторами, хотя пока его официально не прикрыли и ушлые продавцы активно им пользуются.

Правильный выбор времени подачи

Этим фактором многие люди пренебрегают. А зря! Ведь от того, когда вы подали объявление, зависит и то, как быстро оно «провалится» в поиске, будучи «заваленным» другими объявлениями. Если вы продаёте какую-то штучную вещь, например, смартфон или ноутбук, лучше выбрать время подачи объявления ближе ко второй половине дня. Именно в это время количество пользователей максимально и кликабельность объявления будет максимальной.

Цена

Также важнейший параметр среди бесплатных способов продать товар на Авито быстрее. Правильная цена – это залог успеха. Если цена завышена – на ваше объявление не попадут те люди, которые нажимают на дополнительную вкладку «Дешевле».

В результате выдачи этому посетителю сначала будут выдаваться объявления с минимальной ценой, и дальше по возрастанию. Так вот, если ваше объявление имеет завышенную цену, то многие потенциальные покупатели попросту не доберутся до него, останавливая свой выбор на более дешёвых предложениях конкурентов. А уж конкурентов на Авито хватает! Кстати, подмечено, что многие посетители начинают пользоваться вкладкой «Дешевле» после того, как совершают несколько покупок или продаж через Авито.cena

Если вы попытаетесь исхитриться и разместите ваше объявление без цены, то при поиске по цене оно будет выдаваться в самом конце – после самых дорогих аналогов! Так что не забывайте указывать цену правильно. Именно об этом предупреждает сам Авито на всех своих страницах.

Как найти оптимальную цену вашего товара? Это вопрос для целой статьи. Здесь мы на этом не будем останавливаться. Скажу лишь, что вам придётся сравнивать вашу цену с ценой аналогичных предложений у конкурентов. Таков закон рынка. Журнал ПрофиКоммент уже писал об этом.

Контакты

Чем больше способов с вами связаться, тем шире охват потенциальной аудитории, а значит и больше откликов на объявление. Указывайте правильный номер телефона – это основной способ для связи на Авито. Но не единственный. Не гнушайтесь ставить галочку напротив пункта «Кто может писать мне сообщения». Некоторым потенциальным покупателям проще написать вам через систему личных сообщений, чем звонить. Также в последнее время популярным стало использовать приложения для мобильных телефонов Viber и Whatsupp!

Платные способы повысить кликабельность объявления

В предыдущем разделе мы затронули основные способы бесплатного повышения кликабельности вашего объявления на сайте Авито. Но у данного портала есть в запасе целый набор платных способов увеличения числа просмотров. Перейдем к ним.platnie-sposoby-vydeleniya

Премиум

Если вы применяете к своему объявлению услугу Премиум, Авито поднимает ваше объявление и оно начинает показываться в специальном блоке на самом верху выдачи. Если в той категории, к которой относится ваш товар или услуга, слишком много конкурентов, то этот способ заметно облегчит вам жизнь. Я сам лично не раз пользовался этим способом повышения продажи в Санкт-Петербурге и Москве – здесь больше всего конкурентов и быть замеченным очень сложно.

VIP

Следующий вариант платного улучшения вашей объявы – VIP-размещение. Этот способ подешевле предыдущего, но также имеет свои плюсы. Как заявлено на сайте Авито при использовании данной услуги объявление будет в течение 7 дней показываться в блоке VIP-объявлений на страницах результатов поиска. Этот блок находится справа от основной выдачи и имеет среди главных преимуществ развёрнутое фото товара! А это, как вы знаете – один из важнейших факторов, о которых мы уже упоминали выше. Плюс: поднятие на первое место в поиске — бесплатно.

Выделить

Следующий платный способ от Авито – выделение объявления. Ваше объявление будет в течение 7 дней выделено в поиске золотым цветом. При этом поднятие на первое место в поиске — бесплатно. Лично мне эта услуга от Авито не нравится, хотя я могу ошибаться. Однако на проведённых мною исследованиях после применения этой услуги к объявлению его кликабельность растёт только в тот момент, когда объявление поднимается в поиске. А дальше фактор выделения почти не работает.

Поднять в поиске

С этой услугой ваше объявление будет поднято в поиске Авито дважды. Сначала в момент включения данной услуги, а затем ещё через сутки. Если сравнивать с предыдущим способом, то за те же деньги лично я выбираю эту услугу. По крайней мере, анализ действия этого фактора в моих исследованиях показывает, что продажи идут быстрее.

Турбо-продажа

Турбо-продажа относится к пакетам услуг. Здесь наш любимый портал бесплатных (!) объявлений предлагает целый комплекс платных действий. Если верить Avito, вашему объявлению гарантировано в 20 раз больше просмотров! Конечно, если сравнивать с ценой, которую придётся заплатить за подключение этой услуги, то она будет значительно выше всех предыдущих вариантов поднятия. Но в сумме получается значительная скидка (в каждом случае она своя) и может достигать 50%.

Благодаря пакету Турбо продажа к вашему объявлению будут применены все дополнительные услуги Avito. Вы продадите товар максимально быстро. Сюда входят одновременно условия от премиум-размещения (публикация будет показываться все 7 дней в верхней части поисковой выдачи), VIP-размещения (объявление будет 7 дней показываться в VIP-блоке справа от результатов основного поиска), выделение (объявление будет 7 дней выделяться золотым цветом) и 6 поднятий на первое место в результатах поиска.

Если заказывать все эти услуги по отдельности, получится значительно дороже. Вариант с турбо-продажей подойдёт тем, кто занимается малым и средним бизнесом, то есть, кто регулярно подаёт объявления на Авито и хочет быть заметным каждый день.

Быстрая продажа

Этот пакет имеет меньше вариантов поднятия, чем турбо-продажа. Авито заявляет, что вы получите в 5 раз больше просмотров вашего объявления! Благодаря пакету «Быстрая продажа» к вашему объявлению будут применены несколько дополнительных услуг Avito: VIP-размещение в течение недели, и 3 поднятия на первое место в результатах поиска. Инструмент более скромный, но для некоторых видом продаж более чем удобный.

Магазин Авито

Тем, кто продает большое количество товаров, несомненно, будет интересно приобрести Магазин на Авито. Эта услуга подходит, прежде всего, малому и среднему бизнесу. Стоимость магазина рассчитывается в каждом случае индивидуально и может составлять 20-100 тысяч в год в зависимости от выбранного функционала, региона, категории товара и других критериев. Если вы имеете потребность что-то изменить в вашем бизнесе, чувствуете, что с развитием кризиса ваши продажи значительно просели, Магазин Авито – это один неплохой инструментарий.avito-magazin

Как правильно оформить магазин на Авито – это тема для отдельной статьи и здесь мы не станем сильно углубляться в неё. Магазин Авито предоставляет целый ряд т.н. дополнительных опций, которых нет у обычных способов размещения. Например, одно из преимуществ Магазина Авито: возможность подавать большое количество однотипных объявлений.

У частного лица такой возможности, увы, нет. Попробуйте и сразу же получите БАН – ваш аккаунт быстро заблокируют. Модераторы на Авито не дремлют даже ночью! Также вам будет доступна вся подробная статистика просмотров, которой также нет у частных аккаунтов. Умелый аналитик-маркетолог легко и быстро найдёт рациональное применение этой информации.

Кроме того Магазину Авито предоставляется функционал т.н. витрины – это своего рода площадка, где в удобной форме посетитель может просматривать только ваши объявления. Расширяется и функционал контактов – в Магазине Авито вы можете разместить ссылку на ваш сайт, указать адрес электронной почты, аккаунты в соцсетях и другие способы связи с вами. Всего этого нет у обычных бесплатных объявлений.

Когда писалась эта статья, на Авито было 11970 магазинов. Согласитесь – цифра более чем внушительная. При использовании доп.услуги Премиум Магазин Авито вам может быть предоставлен особый дизайн, разработанный специально под ваши запросы.

Имя вашей компании будет располагаться в результатах поиска, а это дополнительный инструмент рекламы!

Avito Контекст

Этот способ увеличения кликабельности в последнее время начинает набирать популярность среди активных юзеров. А что? В общем-то неплохая альтернатива Яндекс.Директу и Google AdWords. Настраивание рекламной компании в Авито Контекст – в целом простое и понятное мероприятие. Хотя и его лучше доверять профессионалам. Авито заявляет, что цена клика (перехода по вашему объявлению уникального пользователя) начинается от 30 копеек. Если кто знает цену на размещение в топовых категориях по Москве, пишите в комментариях ниже. Эта информация будет полезна всем.

Авито Промо

Сей вариант контекстной рекламы на Авито отличается от предыдущего платного пути Авито Контекст более детальным таргетированием: здесь можно получить более тонкие настройки показов, времени, целевой аудитории и т.д. Вариант сложный для обычного пользователя и подходит для профессионала.

Наиболее распространенные ошибки при подаче объявления на Авито

А теперь перейдём к наиболее распространённым ошибкам, которые постоянно допускают пользователи сайта Авито, в результате чего у многих из них складывается впечатление, что через Авито продать ничего нельзя. Сразу скажу, что это заблуждение. Просто потому, что я с легкостью избавляюсь от всех своих надоевших вещей именно через этот сайт. Будь я в Москве, Питере, Ростове, Воронеже, Краснодаре или Сочи, везде я с поразительной быстротой избавлялся от ненужных мне вещей, которые, как чемодан без ручки, бросить жалко, а с собой нести не получается.

А теперь перейдём к самым распространённым ошибкам при подаче объявлений, которые допускают многие люди. Я в основном беру конкретные примеры, в том числе и примеры своих знакомых, которых мне довелось наблюдать при их попытке что-то неумело продавать через AVITO.

Нет фото

Некоторые удивительные персонажи считают, что окружающие все без исключения обладают повышенным воображением, когда публикуют объявление о продаже дома или шкафа, не утруждая себя размещением фото сего творения. Им кажется, что достаточно написать какой-то текст и покупатель начнёт звонить и приходить на просмотры.

А не тут-то было! Покупатель (краснодарские риэлторы используют уничижительное слово «покупашка») нынче пошёл привередливый – об этом вам скажет даже самая захудалая продавщица ларька за углом. И, надо отметить, это правда! Пользователи Авито видят перед собой не только ваше объявление без фото, но и ещё с десяток, а в некоторых регионах и с тысячу однотипных вариантов, среди которых им прямо здесь и прямо сейчас нужно выбрать подходящий. Конечно, они пройдут мимо вашего объявления! Если только вы не продаёте квартиру в Москве по цене квартиры в Мухосранске.

Завышенная цена

Никогда не понимал людей, которые готовы держать цену месяцами, а то и годами! Ладно, если вы пытаетесь продать какой-то уникальный объект, на который есть ограниченное количество покупателей. Но если это обычный товар, то смысл тогда вообще выставлять объявление на продажу, если вы не хотите его продавать?

На рынке есть рыночная цена и её устанавливает не конкретное лицо, а рынок! Если вы хотите что-то продать через Авито – назначайте цену объективно. Допустим, вы купили ноутбук в 2013 году за 50 тысяч рублей. Прошло 3 года, и вы пытаетесь продать этот ноутбук, повидавший многое, исходя из цены покупки, допустим выставляя цену 25 000 рублей.

А между тем рынок компьютерной техники за последние годы изменился до неузнаваемости – вашей модели ноутбука уже даже может не быть в продаже, появились новые технологии, вышла новая Ось от Винды Операционная Система от Windows. Да и вообще народ активно переходит на планшеты и смартфоны, которые можно купить в любом магазине сотовой связи. А вы тут со своим старым ноутбуком… И рынок вам может предложить не больше 10 тысяч. Ваше дело – продать за эту цену или остаться со старым ноутбуком на руках.

Ошибочная категория размещения

От этого фактора порой может зависеть – заметит ли вообще хоть кто-то ваше объявление. Всё-таки для каждого типа товаров и услуг на Авито предусмотрена своя отдельная категория. Конечно, в иерархии подкатегорий бывает сложно разобраться, но это только на первый взгляд. Чтобы не запутаться, в какую категорию разместить объявление, сначала изучите схожие товарные позиции от конкурентов – и вверху над основной фотографией вы увидите путь к нужной вам категории. Запоминайте его и размещайте своё объявление туда же.

В статье использованы материалы из источников:
journal.tinkoff.ru
ofigenno.ru
chechannel.com
habr.com
proficomment.ru

 

Как быстро и выгодно продать земельный участок

Покупка-продажа недвижимости, как правило, не терпит спешки. Однако исключения бывают всегда. Если вам требуется продать земельный участок как можно быстрее, то придется предпринять некоторые шаги, ускоряющие данный процесс.

Итак, предположим, что документы к продаже у вас уже готовы. Дело остается «за малым»: найти покупателя, которому так же срочно требуется купить земельный участок, как и вам его продать. В этом случае без рекламы виде оповещения как можно большего числа жителей, не обойтись. Лучшие бесплатные помощники в такой ситуации – средства массовой информации, куда вы можете отправить свои объявления.

Если же вы хотите еще больше форсировать процесс поиска покупателей, и готовы вкладывать в это деньги, тогда стоит привлечь к этому посредника. В данном случае это будет агент по недвижимости. Можно составить небольшой план и реализовывать по нему ваши замыслы.

  1. Обратиться в агентство недвижимости, подписать договор, в котором отметить срок продажи участка. Важно иметь дело с профессионалами, поэтому не лишне будет узнать, какое из агентств имеет хорошую репутацию.
  2. Риелтор устроит вам переговоры с потенциальными покупателями. Укажите цену заранее и оговаривайте возможность или неуместность торгов. Это сэкономит ваше время.
  3. Чтобы ускорить продажу, можно прибегнуть к снижению цены. Это негативный момент для продавца, но, чтобы выиграть время, нужно чем-то жертвовать.
  4. Если вы решили сами найти покупателя, чтобы не переплачивать за посреднические услуги, воспользуйтесь СМИ. Это, например, газеты с бесплатным размещением объявлений, где можно подробно описать преимущества участка, чтобы привлечь покупателей. Аналогичные объявления можно разместить в Интернете. Тут же можете сами заняться поиском покупателя по встречным объявлениям.
  5. Довольно эффективен старый добрый способ расклейки объявлений на специальных досках и щитах.
  6. Учитывайте время года: теплый сезон дает больше шансов продажи.
  7. При встрече с покупателем обеспечьте возможность быстрой проверки участка по кадастровому номеру — достаточно взять с собой планшет с подключением к мобильному интернету. Сайты гос.услуг пользуются большим спросом и доверием, поэтому этот простой шаг повысит доверие к вам и увеличит шансы на продажу.

Обычно самостоятельные поиски покупателя занимают гораздо больше времени, поэтому если продажа участка не терпит промедления, нужно быть готовым к дополнительным затратам на риелторские услуги. Посредник уже имеет, как правило, заявки от заинтересованных покупателей и устроит все оперативно и профессионально.

Интересный момент: если вы покупали участок у компании-застройщика, у предпринимателя, владельца нескольких участков и т.д. Обратитесь к ним, зачастую, не имея новых участков, они продолжают получать запросы от покупателей и будут рады за вознаграждение реализовать и ваш участок.Если участок в рамках кооператива, сообщества и есть какое-то административное здание, КПП, сторожка, ворота (и даже просто столб у въезда) и т.п. — повесьте там объявление: его увидят те, кто объезжает окрестности в поисках земли, просматривает варианты. Также поставьте стенд с объявлением на участке, повесьте объявление на своём заборе.

Можно ли продать участок, выделенный государством?

В последнее время наши читатели все чаще стали задавать вопросы о том, является ли решение акима о предоставлении земельного участка документом, на основании которого можно совершать сделки с землей.

По информации сотрудников ДГП «АлматыгорНПЦзем» города Алматы, решение (постановление) акима о предоставлении земельного участка содержит сведения о том, кому предоставляется право на участок, вид права (собственности либо землепользования), площадь земельного участка, его местонахождение, а также обязательства по ограничениям и обременениям на этот или иной участок. Однако использование земельного участка и совершение сделок с ним, без оформления прав на землю, согласно Земельному кодексу Республики Казахстан, не допускаются. В противном случае, такие факты расцениваются государством как захват.

Оформить право на земельный участок при наличии решения акима можно, заказав и получив идентификационный документ на земельный участок (то есть госакт). В Алматы изготовить госакт можно в ДГП «АлматыгорНПЦзем» (улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая). После изготовления госакта, решение акима и полученный госакт необходимо зарегистрировать в Центре обслуживания населения (в ЦОНе) по месту нахождения недвижимого имущества. Кстати, в настоящее время в Алматы решения акима выходят не только для предоставления первичных прав (то есть на пустые участки), но и для предоставления прав на участки, где уже возведены строения.

Итак, как пояснили специалисты ДГП «АлматыгорНПЦзем», необходимо знать, что совершение сделки купли-продажи на основании решения акима о предоставлении прав на земельный участок является несоответствующей законодательству. Для того чтобы законно распоряжаться земельным участком, продавец должен иметь идентификационный документ на землю (то есть госакт).

Также нужно знать, что любая сделка с недвижимостью требует предварительного удостоверения на предмет обременений (то есть необходимо проверить, не находится ли участок в аресте или залоге). Для этого нужно обратиться в Центр обслуживания населения (ЦОН) по месту нахождения участка и заказать справку об обременениях.

В г. Алматы ЦОНы расположены по следующим адресам:
— ЦОН Алмалинского и Медеуского районов — улица Богенбай батыра, 221, угол улицы Байзакова;
— ЦОН Алатауского района — проспект Рыскулова, 168 (напротив строительного рынка);
— ЦОН Бостандыкского и Ауэзовского районов — улица Ходжанова, 9, угол проспекта Гагарина, мкр «Алмагуль»;
— ЦОН Жетысуского района — улица Толе би, 155, угол улицы Байзакова (в здании БТИ);
— ЦОН Турксибского района — улица Р. Зорге , 9 (напротив ж/д вокзала Алматы I).

А в целом, если граждане Республики Казахстан заинтересованы в получении земельного участка, то нужно подать заявление о предоставлении земельного участка в местный исполнительный орган. К заявлению нужно приложить следующие документы в зависимости от цели использования земельного участка: удостоверение личности или паспорт; РНН; справку о наличии или отсутствии земельного участка, справку о наличии или отсутствии частного домостроения.

Постановлением Правительства РК от 1 августа 2006 года № 726 были утверждены «Правила предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство».

В данном документе определены нормы и порядок предоставления гражданам РК земельных участков под строительство жилого дома. В частную собственность гражданам предоставляется 0.10 гектара бесплатно. Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанной цели не допускается.

Если же участок желает получить иностранный гражданин или лицо без гражданства, то земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться в частную собственность на возмездной основе с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. В заявлении нужно указать: цель использования земельного участка (для строительства жилого дома, для дачного участка или для ведения крестьянского хозяйства); его предполагаемые размеры (в зависимости от целей использования размеры предоставляемых земельных участков были определены Земельным кодексом РК); примерное местоположение; испрашиваемое право пользования (право частной собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды), право временного безвозмездного землепользования); наличие или отсутствие другого земельного участка.

Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, в течение которого определяется возможность (либо отказ) предоставления земельного участка. Отказ о предоставлении права на земельный участок должен быть мотивирован, а копия вручается в семидневный срок после принятия решения.

Подготовила Инна ПЧЕЛЯНСКАЯ.

Как продать земельный участок — пошаговая инструкция

Здравствуйте! Сегодня наш юрист расскажет, как быстро и выгодно продать земельный участок и без проблем найти покупателя.

Шаг 1. Сбор минимального пакета документов

В случае если вы решили продать земельный участок, то первым делом необходимо собрать определенные документы. Речь идет о кадастровом паспорте и межевом плане.

Кадастровый паспорт – это аналог паспорта гражданина, в нем содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер и т.д.). Выдается Федеральной службой Государственной регистрации, в простонародье именуемого, как Росреестр.

Получить данный документ несложно, если вы проходили процедуру землеустройства и ваш земельный участок есть в базе данных Росреестра. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев.

Итак, если все же процедура землеустройства пройдена, тогда вам необходимо:

  • Обратиться в Росреестр и заказать кадастровый паспорт;
  • В момент, когда придут кадастровые инженеры показать им свой земельный участок. Специалисты проводят измерения границ и составляют межевой план.
  • Заранее, до прихода кадастровых инженеров, обсудить с соседями границы вашего участка. Постарайтесь решить все проблемы (если они возникнут) мирным путем, иначе свою недвижимость быстро продать вам не удастся.
  • Документы передаются в Росреестр, где в течение месяца проверяются все данные, после чего выдается кадастровый паспорт.

Помимо кадастрового паспорта, необходимо подготовить документы, подтверждающие права вашей собственности. В случае если земля была куплена вами до 1997 года, тогда нелишним будет обратиться за консультацией к юристу. Дело в том, что продажа земельных участков происходит на основании Земельного Кодекса Российской Федерации, а он существенно поменялся после 1997 года.

Например, если земля была куплена вами после 31.01.1998 года, тогда вы должны иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права на землю. В случае если участок куплен до 31.01.1998 года, тогда вам придется перерегистрировать права на землю.

Мы рекомендуем начать продажу земельного участка именно со сбора документов потому, что этот процесс (в случае возникновения каких-либо трудностей) может затянуться на несколько месяцев.

Шаг 2. Оценка земельного участка

Для того чтобы выгодно продать земельный участок, необходимо его правильно оценить.

Это можно сделать двумя способами:

  1. Самостоятельно (анализируя рынок недвижимости в интернет-ресурсах, печатных издательствах, досках объявлений и т.д.).
  2. С помощью агентств недвижимости.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Для удобства их мы рассмотрим с помощью таблицы.

В случае если вы решили все же не обращаться за помощью к риелторам, тогда чтобы сформировать цену на свою недвижимость, необходимо знать какие факторы влияют на стоимость земельных участков.

  1. Размер участка. Чем больше площадь земельного участка, тем соответственно выше его цена.
  2. Географическое положение. Если ваша земля находится вблизи большого города, тогда можно утверждать, что это положительно повлияет на цену участка.
  3. Загруженность трасс, удаленность от дорог и возможность легко добраться общественным транспортом. Если вы продаете дачный участок, до которого легко добраться на автобусе, ж.д. транспортом, или на собственном автомобиле, то можно на 5-10% увеличить цену продаваемой недвижимости. Участки, до которых тяжело добираться, или приходится делать несколько пересадок, существенно теряют в цене.
  4. Назначение земли. Земельные участки в садовых, дачных кооперативах, ИЖС, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
  5. Тип пользования (дачное иди садовое товарищество).
  6. Рельеф участка. Если поверхность земли на продаваемом участке плоская, то ее можно продать дороже. Земля в бугристой местности ценится меньше.
  7. Качество грунта.
  8. Уровень грунтовых вод.
  9. Уровень развития инфраструктуры. На цену положительным образом влияет высокоразвитая инфраструктура.
  10. Ухоженность участка. Если ваш участок не загромождают кучи мусора, а земля (как минимум) засеяна газонной травой, то возможно, на цене этот фактор никак не отразится, но покупатели найдутся быстрее.
  11. Наличие строений. Если на земельном участке имеются добротные постройки (дом, гараж, баня и т.д.), тогда цена на землю может возрасти в несколько раз. В случае если имеющиеся постройки в плачевном состоянии, то их лучше снести самостоятельно, иначе цену придется снизить, т.к. новым хозяевам придется тратить деньги на снос этих сооружений.

Шаг 3. Поиск покупателей

В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.

Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.

Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.

Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.

Для того чтобы найти будущего хозяина своего земельного участка, вам нужно сделать так, чтобы о факте продажи узнало как можно больше людей, т.е. провести рекламную кампанию.

Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:

  • Местонахождение земельного участка;
  • Площадь;
  • Наличие построек;
  • Качество грунта;
  • Степень развития инфраструктуры;
  • Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
  • Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.

После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.

Шаг 4. Просмотр участка и переговоры

Перед приходом покупателя постарайтесь навести порядок на своем участке, уберите мусор, снесите ветхие строения.

В разговоре с потенциальным покупателем постарайтесь говорить на его языке. Показывайте, что вы уважаете его мнение, но не бойтесь демонстрировать свою точку зрения.

Когда покупатель решит приобрести ваш участок, договоритесь в какой день вы пойдете к нотариусу и заключите договор купли-продажи земельного участка, обсудите цену и все возникшие вопросы.

Можно составить предварительный договор, но это необязательно.

Шаг 5. Сбор полного пакета документов

Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
  • Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
  • Свидетельство права собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план;
  • Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
  • Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
  • Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
  • Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
  • Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
  • Справка об отсутствии обременения;
  • Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи участка

В уговоренный день продавец и покупатель должны прийти с пакетом документов к нотариусу, где они заключают договор купли-продажи (в 3-х экземплярах). После чего договариваются, в какой день они придут в Регистрационную палату для оформления документов и полного расчета.

  • Скачать договор купли-продажи земельного участка + акт приема-передачи

Шаг 7. Подача документов в Росреестр и полный расчет

Покупатель и продавец с полным пакетом документов (перечень указан в шаге 5) и с 3-мя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр, где продавец пишет заявление о регистрации сделки и передает документы на перерегистрацию.

Обеими сторонами подписываются все необходимые бумаги в присутствии государственного представителя, после чего происходит полный расчет и передача собственности новому владельцу.

Примерно через месяц покупатель получает документы на свой земельный участок.

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

В случае если вы хотите продать сельскохозяйственные земли, то перед тем, как начать поиски покупателей, вам придется сообщить в Исполнительную организацию местного самоуправления или Обладминистрацию о своем намерении. Все из-за того, что эти организации имеют первоочередное право на покупку земель.

Уведомить соответствующие службы можно с помощью заказного письма, где обязательно указывается площадь продаваемого участка, его стоимость и местонахождение.

Если последовал отказ от органов местного самоуправления, или о намерениях покупки вам не было сообщено, тогда продавать участок можно любому желающему, но по цене не ниже той, что вы указывали в заявке для обладминистрации.

Заключение

Продажа земельного участка отличается от продажи жилой недвижимости. Главной особенностью является постановка участка на кадастровый учет, составление межевого плана и получения свидетельства на право собственности.

Самостоятельная продажа любой недвижимости всегда занимает много времени и сил. Но нет ничего невозможного. В любой момент можно обратиться за помощью к юристам или риелторам. Надеемся, что наша пошаговая инструкция была полезной, и вы теперь знаете, как оформить куплю-продажу земельного участка, как оценить свою недвижимость и найти покупателя.

Продажа полученного безвозмездно земельного участка

Есть ли ограничения на распоряжение земельным участком, полученным бесплатно по решению акимата на строительство индивидуального жилого дома? Не придется ли в этом случае выплачивать его полную стоимость?

Если права на участок оформлены и зарегистрированы в установленном порядке, то участок находится в частной собственности.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Республики Казахстан собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено Законом. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.

Для указанного случая каких-либо ограничений на совершение сделок законодательство не предусматривает. Следовательно, собственник свободно можете продать земельный участок.

Однако, согласно статье 50 Земельного кодекса, повторно бесплатно получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства продавший его гражданин не сможет.

Шаг1: Определяем стоимость земельного участка

Это первый этап на пути к продаже участка, он поможет выявить круг потенциально заинтересованных лиц. Здесь есть 2 варианта — самостоятельно проанализировать ситуацию или обратиться к профессионалу.

Если полагаетесь на собственные познания, воспользуйтесь следующими способами:

  • Ознакомьтесь с аналогичными предложениями профильных агентств.
  • Изучите размещенные на страницах интернет-ресурсов или местной печатной периодики похожие объявления.
  • Осмотрите выставленные на продажу участки в ближайшем окружении — так вы сможете понять, лучше или хуже имеющаяся недвижимость, в соответствии с этим можно сориентироваться при установке цены.

Почему многие собственники не хотят обращаться к профессиональной оценке земли:

  • Чтобы правильно была определена стоимость, придется долго общаться с сотрудником, разъяснять ему точные задачи проведения экспертизы;
  • Дороговизна услуг.

При этом есть ряд неоспоримых преимуществ:

  • Оформляется официальное заключение, которое может стать весомым аргументом при общении с покупателями.
  • Точность результата — работа специалиста базируется на большом числе факторов, зачастую не доступных для понимания несведущих людей.

В качестве заключения к этому разделу приведем перечень объективных обстоятельств, от которых напрямую зависит стоимость участка:

  • Местоположение.
  • Доступность развязок общественного транспорта.
  • Характер правоотношений — это может быть потребительский кооператив, садовое, дачное товарищество.
  • Полноценность коммуникаций — ценится обустроенность электричеством и газом, наличие скважины, водопровода.
  • Наличие строений.
  • Площадь земли.
  • Загруженность ближайших трасс.
  • Назначение участка — огородный, ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), дачный, садовый.
  • Ландшафт, экологическая обстановка в районе.

Это нужно знать: земля с постройками

Если на участке есть гараж, летний домик или баня, придется принять дополнительные меры. Легче всего снести постройку и привести землю в порядок, тогда не нужно будет оформлять этот «довесок». Оставить все как есть не получится — недостроенное, временное жилье, бытовка способны затруднить продажу, привести к снижению цены, ведь будущему владельцу придется либо восстановить, либо разобрать конструкцию, что ведет к дополнительным расходам.

В противном случае нужно оформлять куплю-продажу участка со строением, оно должно иметь регистрацию, а также подтвержденные в БТИ (Бюро технической инвентаризации) бумаги.

Специфика составления пакета документов

Согласно действующему законодательству, участок может быть продан только в том случае, если он прошел через следующие процедуры:

  • Межевание. Этим занимаются геодезические компании, перед подписанием договора об оказании услуг рекомендуем удостовериться в наличии лицензии.
  • Присвоение кадастрового номера. Для этого в местные органы самоуправления нужно подать пакет правоустанавливающих документов и заявление, кадастровая карта будет оформлена примерно за месяц.

Предупреждаем, что на данном этапе стоит заранее обговорить с владельцами приграничных участков их согласие на межевание. Если возникли проблемы с разграничением, придется заказать землеустроительную экспертизу, в результате которой будут определены точные параметры участка. Итак, для заключения сделки купли-продажи уже должны быть доступны такие документы, как:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок.
  • Правоустанавливающая бумага — это может быть наследственное свидетельство, договор дарения или купли-продажи.
  • Справка, согласно которой земля не имеет обременений.
  • Кадастровые документы, межевое дело.

Шаг 2: Ищем покупателя — 2 базовые методики

Владелец участка может нанять специалиста (обратиться в агентство) или самостоятельно привлечь потенциальных покупателей, заинтересованных в сделке. Оба способа имеют как преимущества, так и недостатки, и далее мы приведем их сравнение.

Единственным преимуществом надежды на собственные силы является изрядная экономия, она проявляется как в том, что не нужно оплачивать услуги риелтора, так и в том, что можно положиться исключительно на бесплатные издания и интернет ресурсы. В свою очередь, заключение договора с агентством позволит сберечь время и силы, главное — точно сформулировать пожелания. Здесь же снижаются риски — сделку ведет профессионал, владеющий всеми тонкостями юридических аспектов (с этим можно и поспорить, почему — читайте далее).

Самое главное, что вы должны сделать — подать объявление о продаже земли. Это можно сделать бесплатно, можно и воспользоваться платным продвижением объекта, если хотите продать участок земли быстро.

Недостатки самостоятельного поиска:

  • Потратите много времени, придется часто выезжать на участок для его демонстрации, нужно постоянно общаться по телефону с потенциальными покупателями.
  • Так как нет профессиональных познаний, велик риск нарваться на мошенников.

Почему найм риелтора не всегда оправдан:

  • Агенту нужно заплатить определенный процент от суммы сделки, выплата гонорара может стать тяжким бременем.
  • К сожалению, в среде риелторов также наблюдаются случаи обмана клиентов, придется потратить силы на поиск компании с проверенной репутацией.

Обращение в агентство — самый легкий вариант, а если есть желание своими силами продать участок, стоит использовать следующие инструменты:

  • Разместить объявления в газетах и на страницах сетевых ресурсов.
  • Опубликовать предложение в профильных базах недвижимости.
  • Имейте в виду, что участок станет привлекательным, если вы предоставите максимум информации: точное расположение, соотношение с соседними объектами, фотографии земли.

Шаг 3: Решение юридических вопросов сделки

После того, как определили покупателя и обговорили с ним финансовый аспект, обе стороны должны собрать пакет документов:

  • паспорта;
  • нотариально заверенное свидетельство со стороны покупателя о согласии его супруга (и) на покупку, если он на данный момент состоит в браке;
  • нотариально заверенное свидетельство со стороны продавца о согласии супруга (и) на отчуждение участка, если земля попадает в категорию совместно нажитого имущества;
  • если объект находится в населенном пункте, понадобится справка о том, что на его территории нет строений;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство, подтверждающее госрегистрацию.

Если объект продается вместе со строением, нужно предоставить бумаги из БТИ. Сделка с участками, зарегистрированными до 1997 года, может быть осложнена из-за произошедших за все годы изменений в нормативных актах, поэтому рекомендуем заранее изучить соответствие всех документов вместе с юристом. Органы регистрации права должны официально подтвердить факт купли-продажи, при этом стоит тщательно перепроверить правильность внесения данных и написания ФИО.

Чтобы обезопасить себя при передаче суммы сделки, рекомендуем заранее позаботиться об аренде банковской ячейки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как быстро продать дачу
Как быстро продать квартиру,рекомендации от специалистов

Вывод

Процесс продажи земельного участка характеризуется необходимостью в сборе значительного количества документов, и это является, как правило, главным затруднением. Как уже ясно из вышеизложенного, владелец объекта, если проявит терпение вкупе с изрядной долей настойчивости, сможет самостоятельно пройти через все этапы сделки. В противном случае есть легкий вариант — нанять агента, который и покупателя найдет, и формальности решит. В любом случае, владельцу нужно быть осторожным: лучше проявлять бдительность, чтобы не лишиться ценного имущества.

Ответы юристов

Добрый день! Для начала вам надо подробнее изложить ситуацию сделки.

Так, согласно Закону РК «о государственной регистрации прав на недвижемое имущество» подлежат государтсвенной регистрации либое изменение права (обременение) на недвижемое имущество. Основанием перехода права на имущество могут быть гражданско-правовые сделки, в том числе договор купли-продажи.

При заключении сделок, Гражданский кодекс РК предоставляет сторонам право выбора между заключением сделки в без нотариальной форме, либо удостоверить такую сделку у нотариуса. В тоже время вышеназванным Законом РК закреплено положение о том, что сделка, не удостоверенная нотариусом подлежит регистрации с условием, что для подтверждения личности сторон и их намерениях , они обязаны явиться в регистрирующий орган (департамент юстиции).

При этом, подача документов на государственную регистрацию производится в ЦОН, который в свою очередь пере направляет их в органы юстиции. Приобретатель права (покупатель) в свою очередь обязан произвести государственную регистрацию в течении 6 месяцев с момента наступления права, иначе его ждет административная ответственность предусмотренная КоАП.

Касательно возможности продажи земельного участка сообщаю, что право продажи принадлежит собственнику, либо его законному представителю. При этом собственник должен подтвердить свое право на земельный участок, т. е. представить документы — гос. акт (стоит учесть, что с 2007 года, является идентификационным документом, и с 2007 года в органах юстиции не регистрируется) постановление Акима, договор купли продажи, дарения и тд.

Исходя из вышесказанного следует, что для продажи участка Вам необходимо определиться с выбором сделки (нотариальная — необходимо оплатить услуги нотариуса, но при этом нет необходимости для явки в органы юстиции; либо без нотариальная — затратная часть это бумага и ручка, но при этом надо явиться в орган юстиции), собрать необходимые документы на участок и не забыть, что продажа имущества запрещается, если на имущество имется обременение в виде ареста, либо залога. Для уточнения этих сведений необходимо получить справку об отсутствии ( наличии) обременений в ЦОНе либо на портале egov.kz (для этого необходимо ЭЦП).

Также необходимо произвести государственную регистрацию ( в основном это возлагается на покупателя), для чего надо подать документы в ЦОН, но так же предусмотрена альтернатива — регистрация в режиме он-Лайн через нотариуса ( к сожалению это применяется редко).

С уважением, Шынгыс Кусаинов

С уважением, команда Altyn Khan & Partners. Тел.: +77011014101

В статье использованы материалы из источников:
kudavlozitdengi.adne.info
krisha.kz
kakzarabativat.ru
defacto.kz
journal.regionalrealty.ru
www.freelawyer.kz

 

 

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Последнее обновление: 24.03.2018

Права несовершеннолетних детей в квартире при ее продажеО правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Разрешение Органов опеки и попечительства

Зачем нужно разрешение органов опеки и попечительства?Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Документы для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартирыДля обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенкаНужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Дети и приватизация жилья

Права ребенка в приватизированной квартире при ее продажеВ случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИПокупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего. Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий. Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть. Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ. Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

к содержанию ↑

Где и сколько правильно выделять долю?


Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

к содержанию ↑

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

к содержанию ↑

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

 

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

к содержанию ↑

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Недвижимость и права ребенка

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто. При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов и попечителей). Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Поэтому законодательство уделяет данному вопросу отдельное внимание, что обязывает правоохранительные органы, органы опеки и попечительства, нотариусов, регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность с к сделкам с участием несовершеннолетних.

Как ребенок может стать собственником недвижимости

Наиболее распространенные основания, по которым ребенок выступает в качестве совладельца или единственного владельца недвижимости:

Приватизация жилища

Согласно статье 227 Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть) и пункта 2 статьи 13 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», выкупленное или приобретенное безвозмездно жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих. В этом случае несовершеннолетние наряду с другими членами семьи оказываются включенными в договор о приватизации и на равных с ними долях имеют право собственности на имущество. Распространено заблуждение, когда бывший наниматель после приватизации жилища считает, что жилье принадлежит только ему, и не подозревает, что наряду с ним собственниками жилья являются его члены семьи, участвовавшие в приватизации. А это означает, что их интересы необходимо учитывать.

Наследование недвижимости

В частной собственности находятся не только дома, дачи и квартиры, но и земельные участки, а также объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисы, производственные и прочие здания и сооружения, имущественные комплексы). Рано или поздно возникает вопрос о наследовании такого имущества. Поскольку дети, наряду с родителями и супругами умершего, являются наследниками первой очереди, то зачастую они получают свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество. Если наследование происходит по закону (когда наследодатель не оставил завещания), то дети получают долю наследства наравне с другими наследниками. Если порядок наследования был определен завещанием, то распределение наследственного имущества производится согласно завещанию. И здесь нужно помнить, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя независимо от содержания завещания получат не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Это так называемая обязательная доля в наследстве (статья 1069 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть)). Таким образом, полностью лишить наследства своего несовершеннолетнего ребенка нельзя.

Дарение или купля-продажа недвижимости

Недвижимость может быть подарена несовершеннолетнему ребенку родителем или другим близким (как впрочем и любым другим) человеком. Несовершеннолетний может выступать также и в качестве покупателя недвижимости. Часто оформляют имущество на детей с целью избежать последующих формальностей с оформлением наследства, исключения возможности его раздела, претензий со стороны других наследников. Один из родителей может оформить квартиру на ребенка для того, чтобы затруднить распоряжение ею другим родителем, если супруги состоят в разводе. Но встречаются случаи мнимых и притворных сделок, когда имущество оформляется на детей с целью избежать обращения взыскания на него.

Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего

В связи с тем, что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но имущественные права свои должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок:

  • Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей и иных законных представителей (усыновителей, попечителей). Применительно к договору это выглядит следующим образом. Ребенок подписывает его сам, но рядом ставит подпись один из родителей с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки.
  • От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. В этом случае в договоре стоит подпись родителя, а также отмечается, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

К сожалению, как показывает практика, родители не всегда в полной мере заботятся об интересах своих несовершеннолетних детей. Поэтому государство вынуждено предусмотреть специальные правила. На совершение сделки по распоряжению недвижимостью, совладельцем или единственным владельцем которой является несовершеннолетний, требуется разрешение органа опеки и попечительства (пункт 3 статьи 13 Закона «О жилищных отношениях», статья 24 Гражданского кодекса).

Для каких сделок с недвижимостью несовершеннолетнего требуется согласие органа опеки и попечительства?

Согласие требуется на любую сделку по распоряжению недвижимостью, то есть предполагающей изменение юридического статуса недвижимости:

  • продажу;
  • обмен;
  • передачу в залог;
  • передачу в аренду.

Практически невозможно получить согласие на такие сделки от имени несовершеннолетнего как дарение, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка изменится в меньшую сторону.

Получение согласия органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего

Для получения согласия на сделку обеим супругам необходимо обратиться в местное управление или отдел образования через Центр обслуживания населения (ЦОН) со следующим перечнем документов:

  • заявление установленной формы;
  • нотариально заверенное заявление от законных представителей о предоставлении гарантированного жилья либо нотариально заверенное заявление от близких родственников о предоставлении гарантированного жилья;
  • справка-согласие несовершеннолетнего, являющегося собственником жилища, с места учебы на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, написанная в присутствии администрации учебного заведения в произвольной форме;
  • нотариальная доверенность от имени отсутствующего супруга (супруги);
  • свидетельство о сметри (в случае смерти одного из супругов);
  • свидетельство о рождении ребенка (в случае рождения до 13 августа 2007 года);
  • свидетельство о заключении или расторжении брака (в случае заключения или расторжения брака до 2008 года);
  • справка по форме № 4 с территориального органа юстиции (в случае рождения ребенка вне брака до 2008 года);
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

(Перечень документов — в соответствии со Стандартом государственной услуги «Выдача справок органов, осуществляющих функции по опеке или попечительству, для оформления сделок с имуществом, принадлежащим на праве собственности несовершеннолетним детям»).

Данная услуга может быть получена также через портал «электронного правительства». В этом случае документы представляются в электронных копиях.

Орган опеки и попечительства изучив представленные документы и доводы родителя о необходимости совершения сделки, в течение 5 дней может дать свое согласие на сделку или мотивированно отказать.

Орган образования должен определить, каким образом должны расходоваться средства, полученные в результате сделки. При продаже жилья, например, возможны следующие варианты:

  • включение несовершеннолетнего в число совладельцев при приобретении нового жилья;
  • помещение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке;
  • получение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, родителем.

Принятое решение зависит от конкретной ситуации, но при наличии уважительных причин получить разрешение возможно. Однако это не значит, что получив данное разрешение родитель может поступать в дальнейшем, руководствуясь только своими интересами.

Как могут быть нарушены права несовершеннолетнего при сделке?

Нарушения прав несовершеннолетних при продаже принадлежащего им жилья и иного имущества встречаются очень часто. Сущность таких нарушений в том, что родитель, получив деньги за долю несовершеннолетнего, начинает считать эти деньги своими. Поэтому чаще всего нарушителями интересов ребенка являются его законные представители. Но и другие участники сделки зачастую заведомо с этим соглашаются. Кажущаяся легкость обхода закона, когда получается разрешение органа опеки и попечительства, а последующая сделка заключается в ущерб интересам несовершеннолетнего, не выгодна никому — ни продавцу, ни покупателю. При выявлении нарушений, влекущих недействительность сделки, суд вероятнее всего встанет на защиту прав несовершеннолетнего. А это повлечет признание сделки недействительной и возврат сторон в первоначальное положение.

Аналогично, кредит, полученный под залог недвижимости несовершеннолетнего, может быть не возвращен банку, что создаст угрозу утраты недвижимости. Надо заметить, что банки крайне неохотно принимают в качестве залога жилье, собственником которого (даже в доле) является несовершеннолетний, во избежание последующих споров о нарушении его прав.

Основные причины нарушения прав несовершеннолетних нам видятся в следующем:

  • Родители на деньги, вырученные от продажи имущества, в котором доля принадлежит несовершеннолетнему, приобретают имущество на свое имя. Эта проблема порождена нежеланием в последующем получать разрешения органа опеки и попечительства на продажу в дальнейшем. Также, к примеру, продав одну квартиру, практически невозможно получить в банке ипотечный кредит на покупку более дорогой квартиры, если в качестве покупателя новой квартиры будет указан несовершеннолетний.
  • Почти всегда в рассматриваемых ситуациях права ребенка нарушают сами родители или другие родственники — люди которым он чаще всего безусловно доверяет. Понятно, что ребенок не может обратиться в суд за защитой своих прав самостоятельно. Это смогут сделать органы опеки и попечительства или прокуратура, при условии, что информация о нарушении прав ребенка станет им доступна.
  • Кредит в банке может браться изначально с умыслом на его невозврат, а затруднения в реализации банком заложенной недвижимости будут использованы родителем в своих интересах. Обращение за разрешением на залог и последующее получение кредита могут обосновываться родителями как вынужденные действия в связи с тяжелым материальным положением и срочной нуждой в деньгах.

Стоит ли заключать сделку с недвижимостью, если в ней участвует несовершеннолетний?

Определенное количество судебных споров по сделкам о нарушении прав несовершеннолетних породило обоснованные опасения у потенциальных покупателей недвижимости.

Заключать подобную сделку можно без опасения, только убедившись, что права несовершеннолетнего в результате нее не будут нарушены. Это можно сделать, принимая участие в получении разрешения на сделку, либо обратившись в орган образования за информацией об обоснованности выдачи уже имеющегося у родителей заключения.

Нужно ли получать согласие на сделку, если несовершеннолетний не является собственником недвижимости но проживает в ней?

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию (пункт 4 статьи 66 Кодекса о браке (супружестве) и семье). В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона «О жилищных отношениях» отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Таким образом, что согласие органа опеки попечительства на продажу, залог и внесудебную реализацию требуется только если несовершеннолетний является сособственником недвижимости или ее части. Факт проживания несовершеннолетнего в жилище, не делает его собственником.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

imageKonstantin Yuganov/Fotolia

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.


Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?


Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.


Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?


Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.


Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?


Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка

 Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка. 

Сделка купли-продажи с недвижимостью таит в себе опасность, а если в ней участвует несовершеннолетний, тем более. Как продать квартиру, если в ней сособственником является ребёнок. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Когда в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Согласие органов опеки обязательно. Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребёнку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.

Так что возможны только два варианта совершения сделки:
продажа квартиры с долей ребёнка и одновременное приобретение другой квартиры и выделение в этой квартире доли для ребенка.
Второй вариант, это продажа квартиры и выделение доли ребёнку в имеющейся жилплощади. Это в том случае, если предостаточно другого жилья. Или прописка где-нибудь на территории бабушки или дедушки. как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире
Доля у ребёнка должна остаться в любом случае. Если ребёнок является собственником в квартире, то органов опеки нам не избежать. Их разрешение на сделку обязательно.

Сначала мы получаем нотариальное разрешение на продажу доли ребенка.
Второе, мы должны обязательно обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения. Обязательно нужно поинтересоваться, какие требования у органов опеки к жилью. Проще говоря, под какое жильё органы опеки выдадут вам разрешение на сделку.

У инспекторов попечительского совета свои требования к будущему жилью и с ними желательно заранее ознакомиться. Бывают случаи, когда органы опеки забракуют не одну квартиру.
В органах опеки должны быть оба родителя либо опекуна. Если один из родителей отсутствует, то тут возможны варианты. Либо предоставить согласие супруга на продажу доли. В случае пропажи одного из супругов нужно предоставить судебное решение о пропаже супруга без вести пропавшим.

Разрешение на продажу органы опеки дадут только после получения документов, которые показывают, что ребенок получает в собственность другое жильё. Причем новое жилье должно быть не хуже, равноценно, а то и лучше старого. Каким образом оценивается?
Во-первых, площадь жилья не должна быть меньше.

Во-вторых, тип жилья, его качество не должно быть хуже. Это обязательно проверят органы опеки. Они по закону должны проверить это.
Органы опеки нужно письменно уведомить о продаже квартиры. Нужно узнать, какой пакет документов нужно им предоставить.
В каких случаях органы опеки не дают разрешение на сделку? Если продаются одновременно все квартиры в собственности и покупается при этом жильё в рассрочку. Не дадут разрешение, если покупаете квартиру в строящемся доме. Если покупаете по договору дарения. В общем, во всех сомнительных вариантах, которые чреваты последствиями для ребёнка, органы опеки скорее всего откажут.

Продать долю несовершеннолетнего ребёнка непросто, поэтому многие покупатели не хотят связываться с продавцами, у которых есть доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.
Когда выдадут разрешение? Разрешение органы опеки выдадут через 2 недели после собеседования.

Продажа доли в квартире с прописанным с несовершеннолетним ребенком.

Если дети не собственники квартиры, а только прописаны в ней, то их можно выписать без разрешения органов опеки и продать квартиру. Продать квартиру с прописанным ребенком гораздо проще. Обращаться в органы опеки можно только в том случае, если у детей нет родителей, а их интересы представляют опекуны.можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Далее сделка происходит по обычной схеме. Договор купли-продажи, регистрация в УФРС, передача квартиры.
Если родители являлись собственниками квартиры, а дети нет, то их можно выписать не получая разрешения в органах опеки и попечительства. Но такую сделку государственный регистрационный центр отказывается регистрировать.

Потому что по суду можно признать выписку несовершеннолетних детей незаконной. Регистрацию могут заставить восстановить. Поэтому чистота сделки является сомнительной. Для совершения сделки с последующей регистрации необходимо постановление органов опеки и попечительства все-таки взять.

Вся остальная часть сделки производится по обычному сценарию. Нотариальное заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи и регистрация прав собственности на покупателей. Другие статьи по теме:

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Содержание статьи

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи  квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний,  является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Задать вопрос юристу

Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире

  1. Подача заявления.Важно! Сроки рассмотрения устанавливаются на муниципальном уровне, обычно не превышают 15 дней.
  2. Получение предварительного согласия на совершение сделки, либо отказ. На данный момент четких оснований для отказа в законе не прописано. Отказ может быть обжалован в суде в порядке искового производства.
  3. Совершение сделкиВажно! Следует помнить, что сделка по купле-продаже квартиры при наличии доли несовершеннолетнего в ней без согласия органа опеки не пройдет регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
  4. Уведомление органа опеки и попечительства о совершении сделки, её регистрации в соответствующем государственном органе и предъявлении свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в жилом помещении.

Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

  1. Заявление законных представителей, если ребенку меньше 14 лет. Если от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с согласием родителей (родителя, либо опекуна) на совершение сделки.
  2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего, при наличии у него документа удостоверяющего личность в силу возраста.
  3. Документы на отчуждаемое жилье.
  4. Документы на покупаемое жилое помещение.
  5. Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.

Важно! Российское законодательство запрещает сделки с недвижимым имуществом между родителями (опекунами, попечителями) и их детьми до 18 лет. Исключением из данного правила является дарение недвижимости несовершеннолетнему.

Права ребенка в отношении недвижимости

Ребенок как лицо с неполной дееспособностью, имеет в рамках законодательства особую защиту прав. Порядки и нормы для решения вопросов с недвижимостью, в которых затрагиваются вопросы малолетних и несовершеннолетних лиц, регламентированы Жилищным, Семейным, Гражданским кодексами, Законом «Об охране детства», Конституцией и др. Для контроля и урегулирования действий в отношении детей и имущества, на которое распространяются их права, действуют органы опеки и попечительства (ООП).

права ребенка в отношении недвижимости

Проводить операции, связанные с жилплощадью при участии малолетних и несовершеннолетних лиц, как правило, можно только с разрешения этих органов. При этом от имени ребенка выступают его законные представители: родители, опекуны или усыновители.

Сделки по недвижимости при участии детей

Любая сделка в отношении дома или квартиры не должна противоречить интересам и правам детей. Такой порядок установлен п.6 ст.203 Гражданского кодекса. Если сделка противоречит правам несовершеннолетнего лица, ее могут признать недействительной.

Оформить недвижимость на ребенка

Покупка квартиры на малыша – популярный способ заранее обеспечить его жильем и актуальный вариант инвестирования средств. Порядок оформления квартиры на лицо 0-14 лет и 14-18 лет несколько отличается. По Семейному кодексу (СК) дети до 14 лет являются малолетними и имеют частичную дееспособность – могут участвовать в мелких бытовых сделках. Поэтому вопросами оформления жилья на них занимаются исключительно родители, опекуны или усыновители. Но при этом приобрести недвижимость для сына или дочери можно, только получив разрешение ООП.

оформить недвижимость на ребенка


Покупка квартиры на ребенка: ответы на основные вопросы


По достижению четырнадцатилетнего возраста права субъекта расширяются в связи с наступлением неполной дееспособности. Несовершеннолетнее лицо может участвовать в сделках, но только при наличии согласия родителей или опекунов, а также ООП. Таким образом, с 14 до 18 лет оформление жилья на ребенка происходит с его непосредственным участием. Вот только действительной сделка будет, если такие действия одобрят и родители, и ООП, подтвердив согласие соответствующими документами.

Сделки в отношении недвижимости ребенка

При продаже квартиры с участием детей может возникать одна из двух ситуаций: есть доля несовершеннолетнего в квартире (в том числе случаи, когда объект сделки полностью принадлежит ему) или ребенок просто зарегистрирован в квартире. Продажа такой недвижимости по закону подразумевает дополнительные трудности.

Если малыш просто зарегистрирован в квартире, не имея в ней доли, вам придется снять его с регистрации. Маловероятно, что кто-то выявит желание покупать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним лицом. Но при проведении этой процедуры есть свои тонкости, которые мы рассмотрим далее.

сделки с недвижимостью ребенка

Если ребенок – собственник квартиры или имеет в ней долю – задача по продаже усложняется. В 14 главе Семейного кодекса описаны его права на имущество, в том числе – на недвижимость. Согласно закону ухаживать за жильем и сохранять его в надлежащем состоянии должны родители, кроме того, они могут распоряжаться ним, не нарушив при этом имущественные права ребенка. В пункте 2 ст.177 СК сказано, что для заключения сделок в отношении имущества лица, не достигшего 18 лет, необходимо получить разрешение ООП.


Как продать квартиру если собственник…


При продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего, родители обязаны обеспечить его другой жилплощадью, не нанеся ущерб имущественным правам, а именно:

  • помещение должно быть готовым к эксплуатации;
  • доля в новой квартире должна быть не меньше той, которую имел ребенок;
  • условия должны быть не хуже, чем в предыдущем месте жительства.

Проверив это, и убедившись, что порядки соблюдены, ООП разрешат проводить продажу.

Закон также предусматривает отдельные порядки при аренде жилых помещений, принадлежащих малолетним или несовершеннолетним лицам. Статьей 178 Семейного кодекса установлено, что доход, полученный от такого имущества, должен идти на содержание его собственника или неотложные нужды семьи. Пока лицо малолетнее, распоряжаться этим доходом могут его родители с учетом указанных порядков. Квартировладелец возрастом 14-18 лет может сам решать, на что будут потрачены деньги, вырученные из использования его недвижимости. Законно сдавать в аренду такую квартиру можно только с разрешения ООП.

Права ребенка на жилплощадь по наследству

Согласно ст.1241 Гражданского кодекса (ГК) несовершеннолетние дети наследодателя являются претендентами на обязательную часть наследства. Это значит, что даже если такой наследник не указан в завещании, он в обязательном порядке получает половину своей части наследства, положенной по закону. В отдельных случаях эта часть может быть изменена по решению суда.

права ребенка на недвижимость по наследству

Для детей также действуют отдельные условия вступления в наследство. Если взрослому наследнику, чтобы получить свою долю, необходимо в течение 6 месяцев после открытия наследства написать соответствующее заявление, несовершеннолетнему претенденту это делать не обязательно. Согласно ст.1268 ГК малолетний или несовершеннолетний наследник считается таковым, что принял наследство за исключением случаев, когда он от него отказался, подав соответствующее заявление. Если наследнику меньше 14 лет, отказ подают родители, усыновители или опекуны с разрешения ООП. В возрасте 14-18 лет он имеет право сам отказаться от наследства с разрешения родителей, усыновителей или опекунов и ООП.


Как отказаться от наследства


Наследник возрастом до 18 лет вправе получить положенную ему долю наследства, оставленного родителями, которые лишены родительских прав. В свою очередь, родители в соответствующем статусе теряют права в отношении распоряжения имуществом, которое принадлежит их детям.

Дети и приватизация

Ребенок, зарегистрированный в квартире, принимает участие в приватизации наравне с совершеннолетними жильцами. А вот исключить его из списка участников гораздо сложнее, чем взрослого, и в отдельных случаях практически невозможно.

Решение о приватизации жилплощади за ребенка принимают его родители или опекуны. Согласно порядку передачи недвижимости в собственность граждан, если лицо не достигло 14-летнего возраста, для согласия с приватизацией достаточно, чтобы законные представители расписались напротив его фамилии в заявлении. В случаях, когда решение оформляется на участника приватизации возрастом 14-18 лет, законные представители подтверждают согласие соответствующим нотариально заверенным документом.

приватизация квартиры с ребенком

Если решено написать отказ от приватизации доли несовершеннолетним лицом, на это необходимо получить разрешение ООП. В большинстве случаев оформить такой документ не получится, так как по закону действия с имуществом, которым вправе пользоваться ребенок, не должны влечь за собой ущерб его имущественным правам. Поэтому, если ребенок в квартире зарегистрирован, и нет возможности оформить отказ, он безусловно становится участником приватизации.


Приватизация квартиры: что нужно знать в 2017 году


Иногда чтобы исключить претендента из списка участников приватизации, его снимают с регистрации в квартире. Но в отношении детей такие действия считаются неправомерными за исключением отдельных случаев. Рассмотрим особенности регистрации места жительства малолетнего и несовершеннолетнего лица.

Особенности регистрации места жительства детей

Согласно Постановлению №207, родители обязаны зарегистрировать место жительства младенца не позднее 3 месяцев со дня его рождения. Подать документы на проведение этой процедуры можно одновременно с осуществлением государственной регистрации рождения.

В возрасте до 10 лет малыш должен быть зарегистрирован исключительно по адресу регистрации родителей или одного из них (если их места жительства отличаются), в спецучреждении или с опекунами. В отдельных случаях лицо старше 10 лет может проживать и в другом месте, например, с дедушкой и бабушкой, но только если этого хочет, а родители не против.

регистрация места жительства ребенка

В случае развода родителей статья 160 Семейного кодекса регламентирует следующие порядки определения места жительства детей:

  • 0-10 лет – место жительства определяется самими родителями;
  • 10-14 лет – адрес регистрации определяется с учетом пожеланий малыша и родителей;
  • 14-18 лет – несовершеннолетний сам решает, с кем будет жить.

При возникновении спорных ситуаций для урегулирования вопроса вмешиваются органы опеки и попечительства.


Порядок регистрации места жительства в Украине 2017


Согласно нормам Жилищного кодекса, прописанным в статье 161, наниматель квартиры может поселить в ней своего несовершеннолетнего ребенка, не получая согласие арендодателя. При этом сам арендатор должен быть зарегистрирован по этому адресу.

Снять ребенка с регистрации по месту жительства можно только в случае перерегистрации его по новому адресу в соответствии с нормами закона, иначе госорган просто откажет в проведении процедуры. При этом важно не подвергать ущербу интересы и имущественные права несовершеннолетнего. За этим следят ООП.

Права ребенка на недвижимое имущество при разводе родителей

Квартира, приобретенная за время супружеской жизни, является собственностью супругов и в случае развода делится между ними без участия детей, за исключением случаев, когда в недвижимости есть их доля или иной порядок установил суд.

После развода продажа жилплощади того из супругов, с кем остался сын или дочь, возможна только при участии органов опеки и попечительства. В ст.59 СК сказано, что каждый из супругов должен учитывать интересы детей, распоряжаясь личным имуществом.

права ребенка на недвижимость при разводе родителей

Если с одним из супругов остается несколько детей или у малыша есть проблемы со здоровьем, суд может увеличить долю для этой стороны бракоразводного процесса. Личная недвижимость ребенка в случае развода родителей разделу не подлежит и остается его собственностью.

В большинстве случаев в рамках решения вопросов с недвижимостью, при которых могут быть затронуты права и интересы детей, не обойтись без участия органов опеки и попечительства. Такая защита ребенка со стороны государства не дает возможности ни родителям, ни опекунам или прочим лицам нарушить его права и интересы.

Несовершеннолетний собственник: когда ребенок — хозяин недвижимости

Несовершеннолетний ребенок тоже может быть собственником недвижимости — квартиры, дома, надела земли. Чаще всего жилье записывают на своего ребенка владельцы, второй по популярности случай — наследование или дарение.

О нюансах наследования недвижимости несовершеннолетними, а также о защите их прав можно прочитать здесь.

Органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры

По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности. Операции производятся с помощью дееспособных взрослых — представителей (родителей). Если нет родителей, от имени ребенка может выступать бабушка, дедушка, старшие братья, сестры.

Закон «О жилищных отношениях» предусматривает, что все действия с недвижимостью, где есть владелец-несовершеннолетний, можно совершать только через разрешение органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи квартиры: соглашение о расторжении >>>

Орган опеки выдаст разрешение, опираясь на финансовые, моральные, психологические критерии. Например, с какой целью продается недвижимость, пострадает ли ребенок от ее продажи. Взамен несовершеннолетний собственник квартиры должен получить достойные условия проживания.

Кроме того, нужно согласие самого собственника на продажу — у него непременно спросят, хочет ли он переезжать с родителями, продавать жилье. Рассматривается благополучие «ячейки общества» — подозрительные семьи, семьи, где жилье адресовано в наследство именно ребенку, рассматриваются максимально пристально. Поэтому если супруги покупают жилье, а потом хотят оформить его на своего ребенка — это хорошо, однако необходимо учитывать подобные нюансы.

По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности.

Купля-продажа и прочие операции с недвижимостью, где владелец — несовершеннолетний, особенно тщательно рассматриваются Центром недвижимости,  нотариусами, органами опеки.

Законными основаниями отказа органов опеки поделился с порталом наш эксперт директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Татьяна Сергеевна Лебедева: «Практически невозможно получить согласие органа опеки и попечительства на совершение таких сделок, как дарение, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка изменится в меньшую сторону».

Несовершеннолетний собственник квартиры и его возраст

Как правильно оформить правоустанавливающие документы на квартиру с собственником-ребенком к порталу рассказала юрист Татьяна Сергеевна Лебедева: «От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства. Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16-ти лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей)».

От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

Без разрешения органов опеки и попечительства нельзя провести ни одну операцию — аренда, продажа, дарение, обмен и передача в залог без этого документа невозможны.

Также для разрешения нужно заявление от обоих родителей или доверенность отсутствующего родителя, что он не против отчуждения. Здесь бывают споры. Например, муж и жена разводятся, делят пополам квартиру. Супруга желает продать свою долю, а потом купить квартиру в другом месте — переехать в другой город вместе с ребенком. Бывший супруг манипулирует, пытаясь оставить сына рядом. Он намерен подарить свою долю в квартире несовершеннолетнему сыну. Бывшая супруга задается вопросом — сможет ли она потом, получив разрешение от органов опеки, продать уже обе доли — свою и сына — выручить деньги и уехать с ребенком?

Ответ однозначен — не сможет. Даже если ребенок собственник квартиры полностью, а не доли.

Без согласия на продажу от второго родителя — в данном случае отца — органы опеки разрешения не выдадут!

Поскольку в данном случае отец эмоционально не заинтересован в продаже, то вряд ли он подпишет свое согласие. Ниже подробнее распишем порядок получения разрешения — с информацией этой нужно ознакомиться внимательно.

Недвижимость в наследство: как завещать и получить квартиру >>>

Как получить разрешение на продажу?

Чтобы получить разрешение органов опеки, нужно обратиться в ЦОН, также услуга предоставляется через портал электронного правительства. Выдача документа по стандарту обходится по срокам — 5 рабочих дней, не включая день обращения (т.е. больше недели), но бесплатно. Список документов зависит от операции.

Разрешение действует 1 месяц со дня выдачи, поэтому заранее ее брать не нужно.

Какие ставятся условия:

  • включить ребенка в собственники новой квартиры;
  • поместить на банковский счет денежную долю несовершеннолетнего.

Не нужно получать разрешение, если ребенок просто живет в квартире — достаточно просто выписать из квартиры вместе с другими бывшими жильцами.

Расторжение брака: раздел имущества супругов >>>

Нюансы сделок, совершенных несовершеннолетними

В отношении несовершеннолетнего часто бывают нарушения прав, причем не намеренно, непредумышленно. Например, отдали жилье под залог, потом что-то случилось и не могут платить кредит. Или родители «намучались» с получением разрешения на продажу квартиры, что когда покупают новую, не записывают в собственники ребенка.

Учитывайте, что не получится «схитрить» при разводе с помощью ребенка. Например, как поделят квартиру муж с женой, если они ее купили в браке, но записали на своего ребенка. А тут решили развестись. Нам разъясняет эксперт Татьяна Сергеевна Лебедева: «Поделить можно имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежащее по закону одному из супругов. Если имущество было зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей супругов, оно не подлежит разделу. Это же правило действует и в отношении вкладов, внесенных супругами на имя их общих несовершеннолетних детей, которые считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов».

И даже банки с большими оговорками соглашаются брать под залог «детское жилье». Если будут признаны нарушения прав ребенка, то сделку суд признает недействительной — суды однозначно лояльны к детям.

Если вы являетесь покупателем такой квартиры, то можно дать только один совет — за получением разрешения органов опеки ходите лично с представителем собственника. Лучше один раз увидеть, что бумага получена законно, чем пустить на самотек и потом переживать за свою сделку.

В статье использованы материалы из источников:
kvartira-bez-agenta.ru
kvartira3.com
defacto.kz
www.domofond.ru
capital-realtor.ru
pravoman.ru
dom.ria.com
www.kn.kz

Совет №1. Где продать автомобиль?

  • О Компании
  • Услуги
  • Наши условия
  • Доп. услуги
  • Акции
  • Программы
  • Контакты
  • STOP коррупция

Как продать автомобиль быстро?

Вам хочется новых впечатлений или Ваш автомобиль устарел и Вы хотите его поменять? Вас интересует множество вопросов: как быстро продать автомобиль, как осуществить задуманное безопасно и максимально выгодно, как избежать целого ряда проблем (где разместить объявление, как подготовить машину к продаже, какую цену указать, как защитить себя от возможных мошенников и т.д)?
Тогда мы представляем Вашему вниманию несколько полезных советов из области «Как правильно продать автомобиль», которые будут публиковаться на нашем сайте в течении месяца, и надеемся, окажутся для Вас полезными.Итак, Вы решили продать автомобиль с пробегом. И, конечно хотите, чтобы все прошло быстро, максимально выгодно и без проблем. У Вас есть несколько вариантов:

1. Продать автомобиль на так называемом «авторынке» через перекупщиков. Несомненно, этот способ позволит продать Ваш автомобиль достаточно оперативно, но в этом случае никто не застрахован от недобросовестных покупателей. Перспектива остаться и без автомобиля и без денег вряд ли кого-то прельщает. Поэтому, прежде чем принять решение, где можно продать автомобиль, вариант с авторынком обдумайте вдвойне тщательно.

2. Как вариант, можно начать поиск нового хозяина для своего железного «коня» среди знакомых или разместив объявление в сети Internet. Но тогда Вам необходимо быть готовым к тому, что этот процесс доставит Вам достаточно много забот, займет много времени и подразумевает под собой определенные риски, связанные с мошенничеством.

3. Наиболее безопасный и эффективный вариант – обратиться в департамент автомобилей с пробегом, который существует практически при каждом Дилерском Центре в Москве. В этом случае, Вам предложат бесплатно произвести оценку Вашего автомобиля, предоставят возможность произвести полный технический осмотр и дадут реальную оценку состояния автомобиля. Также, Вам будет предложена максимально возможная цена за Ваш автомобиль в соответствии с его техническим состоянием, и Вы будете ограждены от лишних хлопот связанных с поиском покупателя. Таким образом, Вы будете ограждены от тревог и переживаний, от долгого и достаточно трудоемкого оформления документов, от возможных вариантов мошенничества.

Совет №2. Как найти покупателя?

Чтобы Ваш автомобиль нашел своего нового хозяина, Вам необходимо сообщить потенциальным покупателям о том, что Вы выставляете своего «железного коня» на продажу.

Оповестить общественность возможно несколькими способами:

— можно воспользоваться так называемым «сарафанным радио», обзвонив всех друзей и знакомых. Но этот процесс потребует много времени и есть большая доля вероятности, что такой поиск не увенчается успехом;

 следующий способ — расклеить объявления на специальных досках объявлений в округе где Вы проживаете. Но и здесь Вам не избежать серьезных временных затрат, которые вряд ли увенчаются успехом;

-можно разместить объявление о продаже на своем автомобиле. Но и тут нет никаких гарантий того, что новый владелец вашего автомобиля найдется так быстро как бы Вам хотелось;

— один из наиболее эффективных способов – разместить объявление в специализированных изданиях и интернет-ресурсах. Однако для этого необходимо хорошо ориентироваться в Интернет-пространстве и обладать массой свободного времени (так как Вам придется общаться с множеством потенциальных покупателей). От мошенничества в такой ситуации также никто не застрахован;

 самый надежный способ продать свой автомобиль в короткие сроки и без лишних переживаний — прибегнуть к услугам профессионалов, работающих в автосалонах. Вам не придется трудиться над составлением текста рекламного объявления, размышлять о том, где и как его опубликовать, тратить время на переговоры и встречи, опасаться мошенников и нервничать — профессиональные сотрудники отделов автомобилей с пробегом/trade-in решат все вопросы и возможные проблемы за Вас и тем самым сделают процесс продажи автомобиля быстрым и комфортным.

Вывод

Итак, уважаемые читатели, какой вывод мы можем сделать из публикующихся ранее советов по продаже вашего подержанного авто?Вас интересует множество вопросов: как осуществить задуманное безопасно, быстро и максимально выгодно, где разместить объявление, как подготовить машину к продаже, какую цену указать, как защитить себя от возможных мошенников и т.д.

Все зависит от ряда таких факторов как: — есть ли у вас время заниматься продажей автомобиля своими силами,
— насколько важно для вас не продешевить,
— в каком состоянии находится автомобиль?

Для начала, вспомним, что делать в случае, если вам нужно срочно продать машину, даже если цена быть достаточно скромной. Можно сделать это на так называемом «авторынке» через перекупщиков. Этот способ позволит продать Ваш автомобиль достаточно оперативно, но в этом случае велики риски мошенничества. «Сотрудники» авторынка действуют ловко и в считанные минуты Вы можете оказаться и без автомобиля, и без денег. Претензии в данном случае предъявлять не к кому.

В современном мире есть варианты гораздо надежнее. Мы рекомендуем вам наиболее безопасный и эффективный вариант – прибегнуть к услугам профессионалов, работающих в автосалонах. Профессиональные сотрудники отделов автомобилей с пробегом/trade-in решат все вопросы и возможные проблемы за Вас:
— произведут оценку Вашего автомобиля для выяснения его реальной рыночной стоимости
— возьмут на себя хлопоты, связанные с предпродажной подготовкой автомобиля,
— найдут покупателя.

Естественно в таком случае вы несколько теряете в цене в обмен на уверенность и комфорт. Будете ограждены от тревог и переживаний, самостоятельного оформления документов, и всевозможных вариантов мошенничества.

Вы можете также заняться продажей своего «железного коня» самостоятельно.
Тогда наш главный совет Вам – не лениться. Следует обзвонить всех друзей и знакомых, расклеить объявления в округе, где Вы проживаете, а также на своем автомобиле. Один из наиболее эффективных способов – разместить объявление в специализированных изданиях и интернет-ресурсах.
Приступая к продаже автомобиля своими силами, важно позаботиться о главном — конечно же, техническом состоянии, которое всегда должно поддерживаться на достаточно высоком уровне. Легче всего продаются машины с безупречным внешним видом. Состояние колесных дисков, равномерный износ шин, внешний вид панелей, запах в салоне, состояние краски кузова, звук двигателя и скорость его отклика — любая мелочь показывает отношение продавца к своему «боевому другу».

Продажа автомобиля своими силами — процесс трудоемкий и кропотливый. За дополнительные проценты от реальной стоимости вашего автомобиля вам придется идти на риски. А ожидание покупателя может затянуться на неопределенный срок.
Независимо от того, какой вариант продажи автомобиля Вы выберете, будьте осмотрительны. Скорее всего, погоня за процентами может привести вас к мошенникам. Со своей стороны будьте честными с покупателями. И, удачи Вам!

Совет №3. Как подготовить автомобиль к продаже?

Чаще всего эксплуатация автомобиля не проходит бесследно. В процессе эксплуатации ухудшается как внешний вид, так и состояние внутренних деталей и механизмов автомобиля, что существенно может снизить его стоимость.

Как правило, потенциальный покупатель обязательно проводит тщательный осмотр автомобиля и, зачастую, требует проверки у специалистов. Поэтому, для того, чтобы продать автомобиль по адекватной цене необходимо провести его комплексную диагностику, которая включает в себя:
— проверку всего электрооборудования (сигнализация, центральный замок, ближний/дальний свет фар, аудиосистема, стеклоподъемники, кондиционер и т.д.)- проверку подвески;
— проверку трансмиссии;
— проверку тормозной системы;
— проверку двигателя.Также для потенциального покупателя важен внешний вид автомобиля. Решающую роль в принятии решения о покупке играет не только чистый кузов, но и состояние лакокрасочного покрытия. Если есть какие-либо повреждения их необходимо устранить перед продажей.Таким образом, на предпродажную подготовку автомобиля требуется достаточно много времени и финансовых вложений, ведь для выявления недостатков, а тем более для их ликвидации придется обратиться к специалистам.В случае продажи машины через систему «trade-in» Вы будете избавлены от лишних хлопот и денежных затрат. Профессиональные специалисты проведут предпродажную подготовку на должном уровне.
Будет произведена не только комплексная диагностика внутренних деталей и механизмов автомобиля, но и осуществлены замеры лакокрасочного покрытия, которые помогут выявить был ли автомобиль поврежден в аварии, какие были заменены детали. В случае наличия существенных недостатков по кузову, будет произведена покраска или полировка кузова (в зависимости от интенсивности повреждений).После проведенной профессионалами комплексной диагностики и предпродажной подготовки выдается лист осмотра, в котором указаны показатели состояния автомобиля. Этот документ послужит для покупателя гарантией надежности приобретаемого автомобиля и будет еще одним веским аргументом в пользу Вас как продавца и Вашего автомобиля – как товара.

В начало

Совет №4. Как правильно составить объявление о продаже автомобиля?

На первый взгляд – это простая задача, не требующая особых изысков. Но с другой стороны, почему по одним объявлениям поступает большое количество обращений, а другие — не вызывают реакции у потенциальных покупателей?

Секрет прост: необходимо, чтобы из Вашего объявления потенциальный покупатель мог получить максимум интересующей его информации. Но это не значит, что от Вас требуется написание длинных мемуаров о жизненном пути автомобиля. Просто необходимо наличие четырех структурированных пунктов в Вашем объявлении:

1. Технические характеристики
В этом пункте рекомендуем подробно указать следующие данные: марка, модель, год выпуска, пробег, КПП, привод, объем двигателя, куб. см, тип двигателя, тип кузова, цвет кузова, цвет салона, наличие/отсутствие гарантии, количество собственников, местонахождение автомобиля (т.е. куда придется ехать потенциальному покупателю/ либо указать, что Вы готовы подъехать показать автомобиль сами в удобное для потенциального покупателя место).

2. Комплектация
Здесь необходимо подробно указать то оборудование, которое входит в комплектацию автомобиля (например, антиблокировочная система (ABS), бортовой компьютер, сигнализация и т.д.).

3. Фотографии автомобиля
Грамотная визуализация в данном случае также может ускорить процесс поиска покупателя. Но, для достижения желаемого эффекта, необходимо, чтобы фотографии были качественными, соответствующими сезону продажи (фото автомобилей на фоне снежных сугробов, смотрятся достаточно забавно при продаже в летний сезон), также они должны быть привлекательными с эстетической точки зрения (как минимум автомобиль на них должен быть чистым и не стоять на фоне мусорных баков).
Фотографий необходимо несколько и на каждой из них автомобиль должен быть показан в разных ракурсах. Цветопередача также имеет большое значение.

4. Дополнительная информация.
Этот пункт не является обязательным, но если он будет в Вашем объявлении – это повысит шансы на то, что объявление выделят из множества.
Здесь рекомендуем подробно указать информацию такого плана как: наличие дополнительного оборудования, какая была проведена предпродажная подготовка, наличие дополнительных элементов декора (аэрография, наклейки и т.д.), тонировка стекол. В общем, необходимо расписать все детали, которые на Ваш взгляд являются преимуществами.

НО, в случае наличия дефектов, умалчивать этот факт также не стоит. Необходимо кратко и четко указать месторасположение и характер повреждений/дефектов. Этот избавит Вас и потенциального покупателя от безрезультатных встреч, во время которых выясняются изначально не оглашенные подробности и потенциальный покупатель начинает настойчиво снижать цену или уезжает без покупки.

Таким образом, правила создания грамотного, эффективного объявления о продаже автомобиля просты: максимум информации об автомобиле, структурированность и хорошая визуализация.

В начало

Совет №4. Меры предосторожности при продаже автомобиля.

Предположим, все этапы предпродажной подготовки пройдены, собран необходимый пакет документов и потенциальный покупатель найден. Заключительный этап — совершение сделки – не менее сложный и ответственный этап, чем предыдущие.

Для того, чтобы завершить процесс продажи Вашего автомобиля удачно и без проблем, советуем придерживаться нескольких простых правил:

1. Задаток
Если автомобиль устраивает потенциального покупателя по всем аспектам, но он просит тайм-аут для принятия окончательного решения – для Вашего спокойствия, попросите задаток. Обычно сумма задатка составляет 5-10%, но не меньше $100 и в случае отказа покупателя от покупки она остается у Вас в качестве компенсации неустойки.
При получении задатка, Вам необходимо написать расписку о получении денег от покупателя. Здесь стоит обратить внимание, что в расписке обозначается именно «задаток», а не «аванс» или «предоплата», так как иные виды предварительной оплаты (кроме задатка) подлежат возврату покупателю.

2. Место встречи 
Встречу для свершения сделки лучше назначить в светлое время суток, в людном, знакомом месте. Желательно подъехать за полчаса до назначенного времени на место встречи и осмотреть его – нет ли подозрительных людей или других смущающих Вас факторов. Если что-то покажется Вам подозрительным, безопаснее будет немедленно покинуть территорию.

Возможно, покупатель захочет сделать диагностику автомобиля. Это естественное желание при покупке подержанного автомобиля и это его право. Однако здесь Вы вправе потребовать, чтобы диагностика проводилась за счет покупателя. Также Вы вправе отказаться от поездки в неизвестный сервис расположенный где-то за городом и настоять на осуществлении диагностики в официальном сервисном центре или предложить покупателю прийти на встречу со своим специалистом.

Для Вашей безопасности будет целесообразно попросить кого-то из своих друзей или родных поехать с Вами на передачу автомобиля и денег. Желательно, чтобы Ваш спутник был тоже на автомобиле, чтобы была возможность спокойно и безопасно уехать с деньгами.

3. Передача автомобиля — получение денег

Необходимо позаботиться о том, чтобы вас не обманули на этапе передачи денег и оформления документов. Все операции необходимо проводить в присутствии свидетеля – в идеале это должен быть знакомый юрист, адвокат.

Пока покупатель не отдаст деньги за автомобиль, не демонстрируйте месторасположение и особенности работы противоугонных систем.

Если вы получаете оплату наличными, для того чтобы исключить возможность получения фальшивых денег, необходимо производить процедуру в одном из отделений банка, где можно попросить сотрудников оперативно проверить наличность на предмет подлинности.

К наиболее безопасным вариантам передачи денег относятся:

1. Использование банковской ячейки. В этом случае, при Вас покупатель закладывает в нее деньги, и Вы сможете получить доступ к ячейке только при наличии необходимых документов, которые будут у Вас на руках после завершения сделки. Покупатель же, не имеет права доступа к ячейке (точную информацию о перечне необходимых документов для доступа к банковской ячейке необходимо уточнить заранее в банке);

2. Второй безопасный способ передачи денежных средств – перевод их на Ваш личный счет. В этом случае риски также минимальны как для Вас так и для покупателя, потому, как деньги будут переведены банком с счета покупателя на Ваш счет только после предъявления Вами необходимых документов о продаже автомобиля (точную информацию о перечне необходимых документов для пользования данной услугой необходимо уточнить заранее в банке).

Дополнительно
Также, не менее полезными могут оказаться следующие советы:

— не обманывайте покупателя, предоставьте ему полную картину состояния автомобиля — это одно из главных правил на рынке подержанных автомобилей. Если после сделки покупатель обнаружит недочеты и неисправности – он будет вправе инициировать против вас судебный процесс.

— не забудьте удалить ваше объявление о продаже автомобиля с ресурсов (сайты, газеты и т.д.), где вы его подавали. Иначе звонки от потенциальных покупателей будут беспокоить Вас еще около месяца.

Как правильно продать автомобиль

Продажа машины — непростая задача даже для бывалого автомобилиста. Перед размещением объявления нужно учесть множество факторов и правильно подготовиться: определиться со стоимостью, выбрать площадку, заняться автомобилем и документами. Есть и иной вариант: сдать машину в трейд-ин и уехать из дилерского центра на новеньком автомобиле без лишних хлопот.

Стоит ли предпринимать дополнительные усилия или сэкономить время и, возможно, потерять в деньгах, каждый решает сам. Однако об основных принципах продажи подержанного авто знать необходимо всем без исключения. О том, как правильно избавиться от старого авто, рассказал директор департамента торговли автомобилей с пробегом ГК «АвтоСпецЦентр» Артём Самородов.

Как правильно оценить автомобиль

Перед выставлением автомобиля на продажу нужно определиться со стоимостью, за которую вы хотите его реализовать. Сделать это несложно. Для этого необходимо изучить аналогичные предложения на классифайдах (площадках объявлений), заложив схожие параметры — марку и модель транспортного средства, год выпуска, комплектацию, пробег, состояние. В стоимость собственного транспортного средства лучше всего заложить небольшой дисконт.

Если заниматься этим самостоятельно по различным причинам вы не хотите, обратитесь к дилеру и предложите автомобиль на выкуп или комиссию. Этим нехитрым способом вы получите исчерпывающую информацию о рынке и скорости реализации аналогичных машин.

Дальше у вас будет два пути: можно поехать домой, подготовиться к продаже и самостоятельно разместить объявление или оставить автомобиль у дилера.

Какой вариант продажи предпочесть

В случае самостоятельной продажи вас ждут многочисленные звонки и SMSки, порой в самое неудобное время. А значит, лучше всего завести отдельную сим-карту или телефон, который вы сможете отключать по своему усмотрению. Весомым плюсом может стать выручка от продажи: при удачном стечении обстоятельств ваш автомобиль могут купить по намного более высокой цене, чем в дилерском центре, но и ждать такого исхода можно долго.

При реализации машины через дилера нужно убедиться, что данная конкретная компания действительно им является и что можно без опаски доверить продажу своего автомобиля. Нередко этот вариант оказывается даже выгоднее и целесообразнее самостоятельной продажи.

Стоит ли готовить автомобиль перед продажей

Формирование стоимости автомобиля происходит в немалой степени на основе первого впечатления от вашего транспортного средства. А значит, нелишним будет придать вашему железному коню товарный облик. Потенциально более «дорогой» покупатель обычно предпочитает не связываться с вариантами, требующими дополнительных временных и финансовых вложений и выбирает полностью готовый к эксплуатации автомобиль. Резюмируя, чтобы продать автомобиль дороже, вам нужно позаботиться о его состоянии самому.

Какие документы нужны для продажи

Список документов, необходимых для продажи автомобиля, довольно прост. В основной набор входят паспорт транспортного средства, свидетельство о регистрации транспортного средства, а также личный гражданский паспорт. Дополнительно могут потребоваться документы о приобретении автомобиля и прекращении обязательств перед банком, если автомобиль был куплен в кредит, сервисная книжка и документы об обслуживании, документы на дополнительное оборудование, если оно было установлено на автомобиль.

Когда лучше всего продавать автомобиль

Принято считать, что машину лучше всего продавать весной. В действительности сезонность для разных марок и моделей может сильно отличаться. Например, заднеприводный автомобиль наиболее востребован в летний сезон, когда появляется сухой асфальт на дорогах. Полноприводный напротив пользуется повышенным спросом, когда выпадает первый снег и наступают холода. Словом, факторов, влияющих на спрос и стоимость, довольно много. Лучше всего в них ориентируются специалисты по автомобильным продажам, постоянно держащие руку на пульсе и наблюдающие тенденции рынка.

В статье использованы материалы из источников:
www.tradein-bc.ru
quto.ru

Как выгодно продать монеты СССР и России

Главная > Статьи

Очень сложный момент в нумизматике — это продать находку или экземпляр из коллекции по рыночной цене. В данном обзоре мы рассмотрим основные места, где скупают металлические деньги СССР и современной России, а также предложим ряд советов, соблюдение которых поможет их сбыть по наилучшей ставке.

места продажи

Места продаж в интернете и в своем городе

Существуют множество способов и мест, где можно реализовать монету. Разделим основные из них на две большие группы:

вне сети в интернете
Нумизматические клубы города Нумизматические сообщества в социальных сетях
Антикварные лавки Форумы нумизматов с аукционами
Ломбарды Доски объявлений
Банки
Специализированные скупки
Аукционные дома

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их плюсы и минусы:

Место (способ) Плюсы Минусы
Спец скупки, антикварные лавки и ломбарды возможность получить деньги сразу теряете до половины реальной стоимости
Банки доступность обычно список приобретаемых банком денежных знаков ограничивается экземплярами из драгоценных металлов
Нумизматические клубы можно реализовать по высокой ставке и получить деньги сразу отсутствие достаточного числа покупателей в небольших городах,

необходимость уметь проводить самостоятельную оценку и торговаться.

Очные и заочные аукционы (аукционные дома) высокая окончательная ставка большой срок ожидания (до полугода),

аукционы забирают себе до четверти от стоимости продажи (высокая комиссия за реализацию)

Доски объявлений (например, авито) возможность продать по установленной Вами цене мало коллекционеров (реальных покупателей),

много мошенников

Нумизматические сообщества и аукционы в интернете максимальная ставка не подходит для разового сбыта, так как для получения высокой прибыли необходимо заработать репутацию и выждать время с момента регистрации

Таким образом, возникает проблема, либо монеты можно продать быстро и дешево, либо придется приложить некоторые усилия и выждать, но тогда и прибыль будет значительно выше. Для тех, кто хочет заработать на реализации по максимуму, рекомендуем обратить свое внимание на нумизматические интернет-сообщества. Сейчас в сети можно найти десятки сайтов и групп в социальных сетях, на базе которых устроены доступные для всех аукционы.

Самые известные интернет-сообщества нумизматов

Крупнейшими из таких площадок являются следующие:

Центральный форум нумизматов Самарский форум нумизматов Форум кладоискателей reviewdetector.ru
Стартовая цена лотов от 1000 руб Минимальная стоимость лота в основных разделах от 200 руб Минимальная цена лота не установлена
Лоты могут выставлять только пользователи, зарегистрированные на форуме не менее года Начинать торговлю можно только после 20 сообщений на форуме Нет ограничений для новых пользователей
Без комиссии и без абонентской платы Комиссия 2%, без абонентской платы Комиссия 4% только для предметов стоимостью выше 50 000 руб, при частых продажах возможно установление абонентской платы

Как видно из таблицы в каждом сообществе установлены свои правила и ограничения. Ограничения нацелены на исключение нечестных продавцов и покупателей, а небольшая комиссия позволяет оплачивать работу администраторов, отслеживающих соблюдение правил всеми пользователями. Поэтому данные площадки являются в целом безопасным местом для проведения сделок, хотя на начальном этапе новичку будет немного сложно разобраться со всеми тонкостями проходящих на них торгов.

10 советов, которые помогут продать монету по максимальной цене

Внимательно изучите следующие рекомендации, они позволят увеличить стоимость, продаваемых Вам монет.

1

Формат аукциона на одной из вышеописанных площадок будет лучшим выбором, он обеспечит быструю реализацию по высокой цене. Вам не обязательно знать актуальную ставку, она будет установлена покупателями, торгующимися за лот.

2

Не занимайтесь самостоятельной чисткой денежных знаков, это может привести к снижению их стоимости. Максимум, что следует сделать – это помыть их с мылом под проточной водой, при этом не применяйте никаких дополнительных средств.

3

Сделайте качественные фото с высоким разрешением. Покупатель должен иметь возможность увеличить и рассмотреть любой участок продаваемой монеты.

Пример правильных фото:фото монеты для аукциона

Такие фото не подойдут:фотография рубля на продажу

4

Внимательно изучите правила аукциона. Выберете необходимый раздел и разместите свое предложение. Заработайте репутацию, чтобы поднять уровень доверия к Вам.

5

Чем ниже первоначальная цена лота, тем большее число людей будут бороться за него. Соответственно, окончательная ставка может оказаться значительно выше.

6

Использование дополнительных услуг аукциона (например, выделение темы, ее закрепление и т.д.) не позволит затеряться Вашему товару среди аналогичных.

7

Не забывайте установить «Антиснайпер». Это условие позволяет продлить аукцион до последней ставки.

8

Наибольшее число покупок совершаются в вечернее время (с 18 до 21 часов). Также учитывайте спад активности покупателей в выходные дни лета и в праздничные дни. Помните об этом, когда устанавливаете время окончания торгов. На большинстве площадок есть возможность бесплатно поднять тему, делайте это в пик активности посетителей.

9

Устанавливайте блиц-цену немного дороже рыночной. 5-10% процентов над средней стоимостью достаточно. Она может сработать, если покупатель не хочет упустить лот.

10

Проводите аукционы сериями. Во-первых, Вы сможете увеличить охват аудитории, так как в лотах можно указывать информацию о других проводимых Вами торгах. А во-вторых, покупателям выгодно приобретать несколько лотов сразу у одного продавца, что позволит сэкономить на доставке.

Пример варианта оформления лота:

Заголовок темы: 5 копеек 2003 года без знака монетного двора, до 25.12 22:00 МСК

  • старт: 200
  • шаг: 100
  • блиц: 2100
  • описание: 5 копеек 2003 года без знака монетного двора
  • год: 2003
  • окончание: 25.12.2017, 22:00 МСК
  • антиснайпер: ставка, сделанная менее чем за 10 минут до окончания торгов, переносит окончание торгов на 10 минут вперед от времени этой ставки. Продление неоднократное.
  • местонахождение лота: г. Санкт-Петербург
  • доставка и стоимость пересылки: оплата за счет покупателя, почтой России — 80 руб., либо самовывоз м. Невский проспект (при нескольких лотах можно указать, что доставка объединяется и вставить ссылку на все лоты)
  • оплата: на карту Сбербанка
  • примечание: дополнительные фото по запросу

За сколько можно продать монету? Устанавливаем стоимость

Чтобы понять, имеет ли смысл выставлять денежные знаки на продажу, а также куда и как их выгоднее реализовать, необходимо определиться с их актуальной стоимостью.

Этап 1

Во-первых, для быстрой оценки предлагаем воспользоваться нашими каталогами с ценами на 2017 г.:

  • Ценник на монеты современной России
  • Юбилейные монеты: юбилейные 10 рублей, прочие
  • Каталог рублей и копеек СССР (с отдельной таблицей по дензнакам 1961-1991 гг.)
  • Юбилейные рубли СССР

Минус этих каталогов в том, что они не учитывают такие факторы, как наличие редких разновидностей, степень сохранности и др. Все значения в них приведены для распространенных разновидов и необращавшихся денежных знаков.

Этап 2

Во-вторых, для более точной оценки найдите в интернете информацию о ценах последних 3-4 проданных аналогичных монет (с учетом степени сохранности), среднее арифметическое из этих чисел и будет ориентировочная сумма, которую Вы сможете выручить за продаваемый экземпляр. Зная ее, Вам будет проще выбрать одно из предложенных в обзоре мест сбыта.

Вас это заинтересует:

  • Самые редкие и дорогие монеты СССР
  • Самые дорогие монеты современной России

Пополни свою коллекцию у наших партнеров:

А как продать монеты?

Читая различные обсуждения в интернете, касающиеся оценке, купли, продаже монет, я часто натыкаюсь на вопросы обычных граждан о том, где и кому можно продать монеты. Мол, о стоимости монет написано много, а что делать, если вдруг на руках оказалась интересная монетка и есть желание с ней расстаться за деньги, куда бежать, кому нести, кто покупает? В этой статье я постараюсь подробно ответить на эти вопросы, чтобы каждый обладатель «раритета» смог его продать.

Самое главное, при обнаружение в ваших копилках монет, которые потенциально могут быть интересны нумизматам, определить – представляет ли монета какую-нибудь ценность или нет. Это очень легко сделать при помощи интернета, в котором несколько десятков сайтов с простыми ценниками, где каждый желающий может определить нумизматическую ценность своей монеты. Вот у этих советских монет до 1961 года нумизматической ценности нет ввиду их не самого лучшего состояния, поэтому они продаются на вес:

как продать монеты

Запомните такое правило – все, что стоит дешевле 500 рублей (приблизительно) не нужно ни одному нумизмату. Почему? Потому что все монеты с ценой дешевле 500 рублей выпущены в огромнейшем количестве и даже даром никому особо не нужны. К примеру, я далеко не профессионал у нумизматике, хотя увлекаюсь коллекционированием монет уже лет двадцать, но даже у меня различных советских монет уже скопилось килограмм двадцать (или даже больше), а имперских медяков различного номинала уже, наверное, полсотни заполненных листов. И они особо никому не нужны даже за небольшие деньги. Вот, например, эту кучку «старинных монет» я купил всего за 700 рублей. Почему так дешево? Потом что они не относятся к коллекционным:

продать старинные монеты

Чтобы вам стало еще понятнее, какие монеты реально продать, а какие нет, опишу их по распространенным типам:

— современные монеты России. В головах многих наших соотечественников крутится мысль, что эти монеты нужны коллекционерам (по телевизору же показывали). Некоторые монеты нужны, а точнее сказать, те, которые стоят от 1000 рублей. Их список небольшой (вот здесьможете посмотреть). Все, что не вошло в этот список никому не нужно, даже по номиналу. И никогда не буде нужно.

— современные юбилейные монеты России. Ввиду того, что обычно люди находят эти монеты только в обороте, рассмотрим только спрос на них. Тут все просто – монеты примерно до 2006 года можно продать и в состоянии VF (из оборота), так как они встречаются уже редко. А все монеты, выпущенные после этого года коллекционерам нужны только в состоянии UNC (у не нумизматов монет в таком состоянии быть не может). Конечно, еще есть раритеты (вот тутнаписано), которые без проблем можно продать в любой степени сохранности, но их еще найти надо.

— монеты СССР. Запомните, у всех они есть. У кого-то несколько штук, у кого-то несколько ведер. Берете ценник из интернета и все, что дороже 500 рублей, можете попробовать продать.

— юбилейные монеты СССР. В принципе, спрос на них есть. Продать можно все, за исключением рублей – 20 лет Победы, 100 лет Ленин, 50 лет Советской власти.

— монеты Российской Империи. Все зависит от состояния монеты. Спроса на дешевые монеты и на монеты в плохом состоянии сегодня совершенно нет. Для примерно оценки используйте ценник тут, можно и не тут, но там проще прицениться.

— иностранные монеты. Во времена СССР монеты других стран были диковинкой, сегодня же они продаются чуть ли не на вес (в смысле килограмм « простой инострани» 400-500 рублей). Делайте выводы.

А теперь, перейдем к следующему шагу – где продать монеты и кто их купит. Допустим, нашли вы редкую монету (или хотя бы нечастую монету), примерно определились с ценой (она не должна превышать рыночную цену) и решили ее продать, но не знаете как. Воспользуйтесь одним из нижеперечисленных способов:

где и как можно продать монеты

— в любой газете местных объявлений почти наверняка есть раздел «Куплю», в котором частенько размещаются объявления о скупке различного рода антиквариата. Вам нужно лишь позвонить, обсудить монетки и договориться о встрече. Все очень просто. Единственное но. Имейте ввиду, что эти объявления размещают далеко не коллекционеры, а вам монеты нужны им не для коллекции, а для перепродажи по своим источникам коллекционерам. Поэтому, если ваша монетка по ценнику стоит, к примеру, 1000 рублей, то за нее вам дадут рублей 300. Почему так мало? Потому что перекупщики тоже должны на перепродаже чего-нибудь заработать. Вы же наверняка не задаетесь вопросом, почему у фермера картошку скупают по 2 рубля за килограмм, а в магазине продают по 20.

— разместить объявление на сайте Авито. Вполне простой способ, при этом цену вы указываете свою. Если вы живете в большом городе, то круг потенциальных покупателей вполне приличный. Только вот коллекционеры чаще всего игнорируют объявления о продаже монет на подобных сайтах, ибо есть шанс нарваться на неадекватов. Для небольшого города, данный способ продажи не особо подходит, так как продавать монету можно бесконечно долго.

— разместить информацию о монете на любом форуме коллекционеров. Рекомендую искать, как минимум, три форума используя такие ключи — «самарский форум нумизматов», «форум ревьюдетектор», «форум нумизмат». Ход ваших действий таков. Фотографируете монету с обеих сторон (можно еще и под углом) на фотоаппарат, чтобы снимки были максимально четкие. В соответствующей теме размещаете пост об оценке вашей монеты (к примеру, в теме «Монеты СССР» просим оценить советские монеты, но никак не монеты России). Для чего оценка? А вдруг вы ошиблись и посчитали вашу дешевую монету редкой. Но гораздо больший смысл этого действия в том, что если монеты интересная, то вам в личные сообщения сразу могут написать предложения о покупке. Если после оценки на форуме вашу монету признали не частой, то можете выставлять ее в соответствующей ветке форума на продажу или аукцион, только обязательно прежде ознакомьтесь с правилами проведения продаж. При нарушении правил можете получить бан (там серьезные люди и суммы часто бывают по нескольку десятков тысяч, поэтому все серьезно).

— еще есть способ продажи монеты через аукционные дома. Этим способом есть смысл пользоваться, если ваша монета после различных оценок стоит более 10000 рублей. Находите с помощью интернета любой аукцион (их много), читаете условия, списываетесь с администрацией, высылаете фото монет, в случае принятия высылаете монету, следите за ходом аукциона, получаете деньги. Итоговая сумма может быть как выше рыночной стоимости, так и ниже, потому что все зависит от места и времени продажи (не советую продавать летом, когда у многих людей отпуска).

— можно попробовать написать объявлении о продаже в нумизматических группах и сообществах в социальных сетях. Но, ввиду того, что положительной репутации продавца у вас еще нет, с вас попросят «утром стулья, вечером деньги». Сами понимаете, что риск быть обманутым очень велик (именно в социальных сетях больше всего случаев мошенничества – от банальной неоплаты до хитрого развода «а вот мы сейчас сообщим, что ты занимаешься незаконной продажей, у нас дядя полицейский»).

Вот такие незатейливые способы продажи существуют. Если вам это кажется сложно, то представьте, что вы продаете автомобиль. Он нужен первому встречному? Нет. Четкие фотографии со всех сторон нужны? Да. Цена может превышать рыночную? Да, но продать будет сложно. Можно обратиться к перекупщикам? Да, но отдать дешевле. Можно «нарваться» на мошенников? Легко.

  • Самые дорогие монеты СССР
  • Чистка серебряных монет
  • 1 рубль 2014 года «Р»

Где можно продать ценные монеты

Всем привет! Сегодня мы поговорим о том, где можно продать ценные монеты России и СССР. Читатели блога неоднократно спрашивали меня об этом, задавали вопросы в комментариях. Да и вообще вполне естественно, что человека нашедшего подобную редкость волнует вопрос — где можно продать ценные монеты?

Где продать монеты?

Это в самом деле важный вопрос. Потому что обнаружить ценную монету в своей копилке или бумажнике — это только полдела. Надо еще эту монету где-то продать, превратить в реальные деньги (звучит забавно, не правда ли — превратить монету в деньги :). При этом думаю никому не охота попасться на удочку мошенникам и остаться как без денег, так и без самой ценной монеты. Что же, есть несколько относительно надежных способов продать свои ценные монеты…


Итак, что это за способы и где можно продать ценные монеты? Их не так много:

Способ № 1: Идем с ценными монетами в… банк!

Многие банки (такие как Сбербанк, СКБ, Оргбанк и т.д.) скупают ценные монеты. Покупка монет производится обычно во время специальных акций. Банк объявляет о покупке монет определенных годов выпуска и с определенными особенностями. В общем, тут Вам самим надо просматривать сайты тех банков, которые есть в Вашем городе/регионе.
Конечно банк покупает ценные монеты дешевле их рыночной стоимости. к этому надо быть готовым.

Способ № 2: Продаем монеты через Интернет-аукцион

Один из самых простых способов, который так же при должном везении позволит «срубить» за монету круглую сумму, превышающую ее реальную стоимость — это продажа на Интернет-аукционе. Согласитесь дело нехитрое — регистрируемся на сайте аукциона, делаем качественные фотографии монеты с обеих сторон и сбоку (чтобы было видно ребро), выставляем монету на продажу с фото, описанием и начальной ценой. Начальную цену можно установить на уровне средней по рынку (узнать ее можно к примеру из каталога цен на монеты современной России, или из ценника монет СССР), плюс/минус 10%.

Вот лишь несколько примеров подобных аукционов, где можно продать ценные монеты:

  • Конрос (один из первых в России);
  • Волмар (тоже довольно известный аукцион);
  • Легенда;
  • Ефимок (еще один неплохой нумизматический Интернет-аукцион);
  • Русская монета;
  • Аукцион СПБ (Петербургский нумизматический аукцион);
  • Нумизма.

Конечно, будьте готовы отдать аукциону часть денег (порой до 40%) в виде комиссии!

Способ №3: Ищем покупателя на монету напрямую, через нумизматические форумы…

Последнее место, где можно продать ценные монеты, о котором хочу рассказать — это тематические форумы по нумизматике. Все, что Вам нужно — это разместить на форуме объявление о продаже своей монеты с п